나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [12] 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (12)

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 3층302호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 감정가: 234,000,000원

* 토지 면적: 40.89㎡ (약 12.37평)

* 건물 면적: 70.94㎡ (약 21.46평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산 임의 경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건축년도: 2019년 (사용승인 2020년)

* 구조: 철근콘크리트 구조

* 총 층수: 5층 (해당 층: 3층)

* 총 세대수: 8세대 (건축물대장 기준)

1.1. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 오류동 소재, 인천지하철 2호선 검단오류역 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 본건 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로, 주거 및 상업, 공업 기능이 복합적으로 분포하고 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 인천지하철 2호선 검단오류역과 버스정류장이 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 진출입 또한 용이한 편입니다.

* 도로: 본건은 북측, 서측, 남측, 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지 이용계획: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m) 접합 지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 본건은 부동산 임의 경매로 진행되며, 채권자의 신청에 의한 경매입니다.

* 말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 주식회사와이케이자산관리대부의 근저당권입니다.

* 말소기준권리보다 늦게 설정된 후순위 권리들(을3-2 근저당권부채권 질권설정, 을4 근저당권 공동담보, 갑4 임의경매개시결정, 갑5, 갑6 압류)은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 7월 17일

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 인수 보증금 합계 0원.

* 임차인 김성남은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으며, 전입일자(2024.07.17)가 말소기준권리(2020.07.28)보다 늦으므로 대항력이 없습니다. 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 실제 임대차 관계 존재 여부나 보증금/차임 미상 정보에 대한 주의가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 본건이 소재한 오류동 지역은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 복합 지역의 성격을 띕니다.

* 인천지하철 2호선 검단오류역을 중심으로 형성된 역세권 상권의 배후 주거지 역할을 합니다.

* 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 식당 등) 이용이 가능합니다.

* 일부 공업시설이 혼재되어 있어, 지역의 특성을 감안한 상권 분석이 필요합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 검단오류역을 이용할 수 있으며, 다양한 노선의 버스정류장이 인접해 있어 서울 및 인천 주요 지역으로의 접근성이 좋습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 쇼핑, 외식 등의 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대 주택이 밀집한 지역으로, 단독주택이나 상가 주택보다는 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 묶여 있는 물건으로, 다른 담보로 제공된 물건의 경매 진행 결과가 본 건의 낙찰가나 최종 처리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 복합 용도 지역: 주거시설 외 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있어, 주거 쾌적성이나 향후 지역 개발 방향에 대한 신중한 판단이 요구됩니다.

* 토지 이용계획상의 제한: 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발 사업에 제약이 따를 수 있습니다.

* 임차인 보증금 미상: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나, 실제 임대차 관계가 존재하거나 추후 보증금 관련 분쟁이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천 서구 오류동 소재, 검단오류역 역세권에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

* 2020년 사용승인된 비교적 신축급 건물로, 역세권이라는 입지적 장점과 함께 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다.

* 권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸되어 특별히 인수할 권리는 없어 보입니다.

* 다만, 공동담보 물건이라는 점과 임차인의 보증금/차임 관련 미상 정보는 면밀한 추가 확인이 필요합니다.

* 주변 환경은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있으므로, 지역의 특성을 충분히 이해하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검단오류역과의 근접성은 대중교통 이용 편의성을 높여 투자 가치를 상승시키는 주요 요인입니다.

* 신축급 주택: 2020년 사용승인으로 비교적 최신 건물에 해당하여, 즉시 거주 또는 임대 시에도 높은 만족도를 제공할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 인천 서구는 지속적인 개발 사업이 진행되고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승에 대한 기대감을 가질 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 234,000,000원

* 최근 매매 사례 분석:

* 인천 서구 오류동 1738-2, 전용 58.81㎡ (3층), 2025년 6월 거래가 135,000,000원

* 인천 서구 오류동 1761-4, 전용 57.12㎡ (4층), 2026년 4월 거래가 148,000,000원

* 인천 서구 오류동 1760-5, 전용 69.814㎡ (5층), 2026년 1월 거래가 155,500,000원

* 본건 정보: 전용면적 70.94㎡ (3층), 2020년 사용승인

* 분석: 본건은 오류동 1760-6번지로, 진영캐슬1동(1760-5번지)과 동일한 번지대 내에 위치하여 유사한 입지 및 건물의 특성을 가질 것으로 추정됩니다. 진영캐슬1동 5층(69.814㎡)이 155,500,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(70.94㎡, 3층)의 현재 시세는 층수 및 면적을 감안하여 대략 150,000,000원에서 155,000,000원 범위로 추정됩니다. 감정가 234,000,000원은 현재 시장 시세보다 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

* 권리 인수 금액: 0원 (임차인 보증금 인수 없음)

* 예상 입찰가: 현재 시장 시세를 고려할 때, 감정가 대비 저평가된 메리트를 활용하는 것이 중요합니다. 안전 마진 확보를 위해 시세 하단부 또는 그 이하로 입찰하는 전략이 유효할 수 있습니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 145,000,000원 수준을 제안합니다. 이는 현 시세 범위를 하회하는 가격으로, 경쟁 상황 및 추가적인 권리 분석 결과에 따라 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.