나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [15] 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세 정보

2.1. 사건번호

인천지방법원 2024타경559794 (15)

2.2. 소재지

인천광역시 서구 오류동 1760-6, 1동 5층 501호

2.3. 용도

다세대주택 (도시형생활주택)

2.4. 감정가

234,000,000 원

2.5. 토지 면적

40. 89 ㎡ (약 12.37 평)

2.6. 토지 지분

40. 8875 ㎡ (약 12.37 평)

2.7. 건물 면적

70. 94 ㎡ (약 21.46 평)

2.8. 건물 지분

70. 94 ㎡ (약 21.46 평)

2.9. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2.10. 경매 구분

부동산 임의경매

2.11. 채권자

주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2.12. 건축 연도

2020년 4월

2.13. 건물 구조

철근콘크리트구조

2.14. 특이사항

공동담보

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다.

3.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호합니다.

3.3. 인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 8m 포장도로가 소재하며, 남측 및 동측으로도 노폭 약 8m의 포장도로가 소재합니다.

3.4. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 권리 분석 개요

말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 주식회사와이케이자산관리대부의 근저당(을3)입니다. 현재까지 등기된 채권 및 압류 총액은 1,980,000,000원입니다. 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되나, 최종적인 권리 분석은 전문가와 함께 필히 검토해야 합니다.

4.2. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4.3. 집합건물 등기부 요약

* 소유권 보존: 주식회사길 (2020-05-29)

* 근저당: 주식회사와이케이자산관리대부 (2020-07-28, 1,260,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (공동담보): 이성관 (2024-08-27, 720,000,000원) - 말소

* 임의경매: 경인북부수산업협동조합 (2024-09-09, 2,204,350,087원)

* 3번 근저당부채권 질권설정: 한국투자저축은행 (2024-09-27, 1,260,000,000원) - 말소

* 압류: 남부천세무서장 (2025-01-08) - 말소

* 압류: 부천시 (2025-10-10) - 말소

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

본건이 위치한 인천광역시 서구 오류동 일대는 다세대주택, 연립주택, 아파트 등 주거시설과 함께 근린생활시설, 일부 공업시설 등이 혼재된 복합적인 상권의 특징을 보입니다. 이는 주거 기능과 더불어 상업 및 편의 시설 이용이 용이함을 시사합니다.

5.2. 교통 및 접근성

인천지하철 2호선 검단오류역이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리하며, 차량 접근성 또한 양호한 편입니다. 이는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6. 생활정보

6.1. 주거 환경

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 5층에 위치하여 통상적인 주거 환경을 제공합니다.

6.2. 편의 시설

인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6.3. 교통 및 기반 시설

인천지하철 2호선 검단오류역, 버스정류장 등 대중교통 접근성이 우수하며, 차량 출입이 용이한 도로망을 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관계 복잡성

다수의 근저당 및 압류 등이 설정되어 있어 권리 분석에 신중을 기해야 합니다. 비록 말소기준권리보다 후순위 권리는 소멸 대상이나, 예상치 못한 복잡성이 있을 수 있습니다.

7.2. 공동담보 물건

본건은 공동담보로 설정되어 있어, 해당 공동담보로 묶인 다른 물건들의 경매 결과가 본건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7.3. 임대차 관계 미상

임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 낙찰 후 점유자와의 명도 과정에서 추가적인 시간 및 비용이 발생할 수 있으며, 보증금 반환 채무 인수 여부에 대한 확인이 필요합니다.

7.4. 주변 환경

주변 지역이 주거, 상업, 공업 시설이 혼재된 지역이므로, 업종에 따른 소음, 냄새 등 생활 환경에 대한 민감도는 개인에 따라 다를 수 있습니다. 다만, 현재까지 조사된 바로는 인근에 심각한 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 검단오류역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 비교적 신축(2020년 준공)이며 건물 면적 70.94㎡ (약 21.46평)을 제공합니다. 입지 조건, 교통 편의성, 주거 환경 등은 양호한 편으로 평가됩니다.

감정가는 234,000,000원으로 책정되었으나, 최근 주변 실거래가 분석 결과, 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 있습니다. 특히, 2026년 1월 오류동 1760-5번지에서 거래된 69.814㎡ 면적의 다세대주택이 15,550만원에 거래된 사례는 주목할 만합니다.

권리 관계는 복잡하나, 매각으로 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 임대차 관계가 미상이라는 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 철저한 조사가 필요합니다.

9. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검단오류역 인근으로 향후 교통망 개선 및 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 신축 건물: 2020년 준공된 건물로, 내부 상태 및 유지보수 측면에서 유리.

* 실거주 또는 임대 투자: 다세대주택으로서 직접 거주 목적 또는 임대 수익 창출 목적 모두 고려 가능.

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 실거래가를 고려할 때, 합리적인 입찰을 통해 시세 차익 기대.

10. 예상 입찰가

최근 주변 실거래가 분석 결과, 가장 유사한 면적(69.814㎡)의 거래 사례(2026년 1월)가 15,550만원에 거래되었습니다. 이를 기준으로 환산 시, 본건 건물 면적(70.94㎡)의 시장 가치는 약 15,800만원 수준으로 추정됩니다.

감정가(234,000,000원) 대비 시장 가치를 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. 인수 보증금이 0원인 점, 임대차 관계 미상, 공동담보 물건이라는 특수성을 감안하여, 시장 가치인 약 15,800만원을 기준으로 70% ~ 90% 범위 내에서 경쟁 상황 및 입찰 전략에 따라 결정하는 것을 권장합니다.

이에 따라, 예상 입찰가는 약 160,000,000원 ~ 190,000,000원 사이에서 신중하게 산정할 것을 제안합니다. 정확한 입찰가 결정은 현장 조사, 최근 낙찰가율, 경매 당일의 경쟁 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.