나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [3] 인천광역시 서구 오류동 1760-3 1동 3층301호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (3)

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1760-3 1동 3층301호

* 용도: 도시형생활주택(단지형다세대)

* 감정가: 245,000,000원

* 토지면적: 42.74㎡ (약 12.93평)

* 토지지분: 42.736㎡ (약 12.93평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 74.40㎡ (약 22.50평)

* 건물지분: 74.4㎡ (약 22.50평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕)

* 총 층수: 5층

* 해당 층: 3층

* 사용승인일: 2020년 05월 15일

* 건물 총 호수: 8호 (건축물대장상 8세대)

* 대지면적: 326.7㎡

* 건축면적: 162.25㎡ (건폐율 49.66%)

* 연면적: 645.89㎡ (용적률 197.7%)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호합니다.

* 도로상태: 본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 8m 포장도로가 소재합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을3. 접수일자 2020-07-28, 근저당권, 주식회사와이케이자산관리대부, 금1,260,000,000원.

* 등기사항 요약:

* 소유권보존: 2020-05-29, 주식회사길 (갑1)

* 근저당: 2020-07-28, 주식회사와이케이자산관리대부, 1,260,000,000원 (을3, 말소기준권리)

* 근저당: 2024-08-27, 이성관, 720,000,000원 (을4, 말소)

* 임의경매: 2024-09-09, 경인북부수산업협동조합, 2,204,350,087원 (갑4, 말소)

* 근저당 공동담보: 2024-09-12, 주식회사와이케이자산관리대부, 75,000,000원 (을5, 말소)

* 3번근저당권부채권 질권설정: 2024-09-27, 한국투자저축은행, 1,260,000,000원 (을3-2, 말소)

* 압류: 2025-01-08, 남부천세무서장 (갑5, 말소)

* 총 등기부채권액: 2,055,000,000원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 "지상권개요:"라는 기재가 있으나, 해당 권리의 존부 및 인수 여부는 별도 확인이 필요합니다. 다만, 통상적인 경매 절차에서는 말소기준권리 이하 권리는 매각으로 소멸됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

* 임차인 관련 주의사항: 임대관계가 미상인 점을 고려할 때, 실제 점유 관계 및 대항력 유무에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 주거시설(다세대, 연립, 아파트)과 근린생활시설, 공업시설이 혼재된 지역입니다.

* 배후수요: 인근 주거 단지 및 공업 시설 종사자들을 배후 수요로 예상할 수 있습니다.

* 특이사항: 검단오류역 초역세권은 아니나 도보로 이용 가능한 거리에 있어 유동인구 및 접근성을 확보하고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 인천지하철 2호선 검단오류역 이용이 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 주택과 상업, 공업 시설이 혼합된 지역으로, 쾌적성에 대한 개인별 선호도에 따라 평가가 달라질 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채권 총액: 총 등기부채권액이 2,055,000,000원으로 감정가 245,000,000원 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 해당 물건이 첫 매각 기일에 낙찰되지 않고 여러 차례 유찰될 가능성이 높음을 시사합니다.

* 임대 관계 미상: 명확한 임대차 관계가 파악되지 않아, 실제 점유 관계 및 명도 관련 추가 확인이 필요합니다.

* 지역 내 혼재된 용도: 주거 지역과 공업 시설이 혼재되어 있어, 일부 환경에 민감한 경우 단점으로 작용할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 위치한 도시형생활주택(단지형다세대)으로, 2020년 5월 사용승인된 비교적 신축 건물입니다. 인천지하철 2호선 검단오류역 인근에 위치하여 교통이 편리하며, 주변에 주거 및 상업, 공업 시설이 혼재되어 있습니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이며, 인수해야 할 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 임대관계가 미상이므로 실제 점유 상황에 대한 확인이 중요합니다. 총 채권액이 감정가를 훨씬 상회하는 점을 고려할 때, 유찰 후 저가 매수의 기회를 노릴 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 인접성: 검단오류역 도보 이용 가능 거리로 교통 편의성이 우수합니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인으로 건물 상태 양호 및 관리 용이성을 기대할 수 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리 관계가 명확합니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 높은 총 채권액으로 인한 유찰 가능성이 있어, 감정가 또는 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 245,000,000원입니다.

최근 주변 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 전용면적 57.12㎡ ~ 69.814㎡ 물건이 135,000,000원 ~ 155,500,000원에 거래되었습니다. 이는 1㎡당 약 2,230,000원에서 2,590,000원 수준입니다.

본건의 전용면적은 74.40㎡이므로, 이를 바탕으로 산정한 시세는 약 1억 6천 5백만원 ~ 1억 9천 3백만원 범위로 추정됩니다.

그러나 본 물건의 총 채권액은 2,055,000,000원으로 감정가 대비 매우 높아, 첫 번째 입찰에서는 유찰될 가능성이 매우 높습니다. 통상적으로 감정가의 80% 수준에서 첫 매각이 진행되나, 본 건의 경우 입찰 경쟁이 치열하지 않을 것으로 예상됩니다.

만약 1회 유찰되어 감정가의 70%인 약 171,500,000원부터 시작하는 2차 매각 기일에 입찰하게 된다면, 이는 현재 추정 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준이 됩니다.

종합적으로 고려할 때, 본건은 채권 총액이 매우 높아 향후 추가 유찰 가능성도 배제할 수 없습니다. 따라서 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하기 위해, 2차 매각 기일의 최저가 수준을 기준으로 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 1억 6천만원 ~ 1억 7천만원 사이에서 검토하는 것을 권장합니다. 이는 유찰 횟수, 현장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 변동될 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최종 최저 매각 가격을 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.