나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [5] 인천광역시 서구 오류동 1760-3 1동 4층401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (5)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

감정평가액: 245,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

공동담보: 본건은 공동담보 물건입니다.

1.2. 소재지 및 정보

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1760-3, 1동 4층 401호

주거용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

건축물 주구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2020년 5월 15일

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 42.74㎡ (약 12.93평)

건물면적: 74.40㎡ (약 22.51평)

감정평가액: 245,000,000원

1.4. 용도 및 건축물 정보

주거용도: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다.

건물규모: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 4층 401호입니다.

외벽: 벽돌붙임, 석재붙임 마감으로 되어 있습니다.

창호: 하이새시 창호입니다.

설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재된 지역으로, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장과 지하철(인천지하철 2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 접해 있습니다.

또한, 본건 남측 및 동측으로도 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역

지구단위계획구역 (오류구획정리)

소로2류 (폭 8m-10m) (접합)

가축사육제한구역 (인천광역시 서구조례 제1749호)

성장관리권역

철도보호지구

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

최초 소유권보존등기는 2020년 5월 29일에 주식회사길 앞으로 이루어졌습니다.

이후 다수의 근저당권, 근저당권부채권 질권, 압류, 그리고 임의경매 개시결정 등기 등이 설정되었습니다.

말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 주식회사와이케이자산관리대부의 근저당권(을3)이며, 이보다 이후에 설정된 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 약 2,055,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 강선희

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2024년 3월 28일

확정일자: 2024년 3월 28일

배당신고일자: 2024년 11월 19일

대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으므로, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

3.3. 권리분석 요약

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸됩니다.

본건 임차인 강선희는 대항력이 없어, 매수인이 인수해야 할 보증금은 없습니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 주위에는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설 등이 혼재되어 있습니다.

이러한 입지 특성상 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

4.2. 지역 특성

본 물건은 "검단오류역" 인근에 위치하고 있어, 주거 및 일부 상업, 공업 시설이 복합적으로 분포하는 지역입니다.

주거 밀집 지역의 특징을 보이며, 지속적인 개발 가능성이 있는 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인천지하철 2호선 검단오류역이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

버스정류장도 가까이에 있어 출퇴근 및 외부 활동이 용이합니다.

주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 접근성이 좋습니다.

5.2. 주변 연립, 다세대, 빌라 시세 분석

제공된 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(전용면적 약 57㎡~70㎡)의 다세대 주택은 135,000,000원에서 155,500,000원 사이에 거래되었습니다.

이 시세를 본건의 전용면적(74.40㎡, 약 22.51평)으로 환산 시, 대략 176,500,000원 내외의 시세가 형성될 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 유무

인천광역시 서구 오류동 1760-3번지 주변 지역에 대해 조사한 결과, 특별히 언급되는 혐오시설(예: 유해 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

다만, 주거 시설과 공업 시설이 혼재하는 지역 특성상, 일부 소음이나 환경적 요인이 발생할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

공동담보 물건으로, 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 시 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 판단됩니다. (감정가 245,000,000원 vs 예상 시세 176,500,000원)

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동 검단오류역 인근에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

교통 접근성이 우수하고 주거 환경도 보통 수준으로 평가됩니다.

등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차인 보증금 또한 없습니다.

다만, 주변 실거래가 대비 감정가가 높게 책정된 점과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 요소입니다.

8. 투자 포인트

인천 지하철 2호선 검단오류역 역세권으로 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

토지 및 건물 일괄 매각으로 권리관계가 명확합니다.

매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

도시형생활주택(단지형 다세대)으로 주거 목적 또는 임대 수익 목적으로 활용 가능합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적의 다세대 주택 시세는 약 176,500,000원 수준으로 파악됩니다.

감정가 245,000,000원 대비 현재 시세가 현저히 낮게 형성되어 있어, 감정가 이하에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

보수적으로 예상 입찰가를 160,000,000원 ~ 180,000,000원 범위로 제안합니다.

(인수되는 보증금은 0원입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.