나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [16] 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (16)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 5층502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 234,000,000원

토지면적: 40.89㎡ (약 12.37평)

건물면적: 70.94㎡ (약 21.46평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 공동담보 물건임.

주의사항: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 인천광역시 서구 오류동에 소재하며, 북서측 인근에 인천지하철 2호선 검단오류역이 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업, 공업 기능이 복합적으로 나타나는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있습니다. 또한, 인천지하철 2호선 검단오류역이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 접해 있습니다. (별도 자료에 남측 및 동측으로도 약 8m 도로가 소재한다고 기재되어 있습니다.)

2.4. 토지 이용 계획

본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 을3 근저당권입니다.

3.2. 소유권 및 기타 권리

소유권보존은 2020년 5월 29일 주식회사길 명의로 등기되었습니다. 말소기준권리 이후 접수된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. (을4 근저당권, 갑4 임의경매, 을3-2 근저당권부채권 질권, 갑5 압류 등)

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 1,980,000,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인: 박도연

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 7월 12일

대항력: 없음

참고: 임대관계는 미상입니다.

3.5. 인수 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.6. 인수 보증금 합계

인수되는 임차인의 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

주변 지역에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

4.2. 지역 특성

해당 지역은 주거용 건물 외에 공업시설 및 나대지 등이 혼합된 지역으로, 상대적으로 정온한 주거 환경과 함께 산업 시설의 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

검단오류역 인근 지역으로서, 지하철 및 버스 등 대중교통 이용이 편리하며, 지역 내 상업시설 및 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

5.2. 건물 상태

본 물건은 철근콘크리트구조의 5층 건물 중 5층에 위치한 도시형생활주택(다세대주택)입니다. 2019년 9월 신축 허가를 받았으며, 2020년 4월 22일 사용승인을 받은 비교적 신축 건물입니다.

5.3. 주거 환경

다세대주택 및 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 속해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공동담보 물건

본건은 공동담보 물건으로, 채권 총액이 높아 경매 취하나 변경 가능성 등을 주시해야 합니다.

6.2. 공업시설 및 환경 문제

주변에 공업시설이 혼재되어 있으며, 일부 검색 결과에서는 해당 지역 인근에 쓰레기매립장, 아스콘 공장, 하수종말처리장 등 환경 민감 시설이 위치하거나 관련 이슈가 발생한 사례가 있어, 생활 환경에 대한 잠재적인 영향을 고려해야 합니다. (인천 서구 오류동 일대 환경 관련 기사 참고)

6.3. 건물 내 복합적인 용도

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이라는 점은 주거 목적에 부합하지만, 건물 전체의 관리 및 유지보수 측면에서 공동주택으로서의 특징을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치하며, 인천지하철 2호선 검단오류역을 이용할 수 있는 역세권에 자리하고 있습니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축인 다세대주택으로, 건물 상태는 양호할 것으로 예상됩니다. 그러나 감정가에 비해 최근 실거래가가 낮게 형성된 점, 공동담보 물건으로 채권 총액이 높다는 점, 그리고 주변의 공업시설 등 환경적인 요소를 고려할 때 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

검단오류역을 도보로 이용 가능한 역세권 단지로, 출퇴근 및 교통 편의성이 뛰어납니다.

8.2. 신축 건물

2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축 기준으로 지어져 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

8.3. 지역 개발 잠재력

지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사 면적(약 21.12평)의 인접 건물(1760-5번지)이 2026년 1월에 155,500,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 건물 면적(약 21.46평)은 이보다 약간 넓습니다. 최근 실거래가를 기준으로 볼 때, 본 물건의 시장 가치는 대략 1억 6천만 원 ~ 1억 8천만 원 사이로 추정됩니다.

감정가 234,000,000원에 비해 최근 실거래가가 현저히 낮으므로, 실거래가 수준을 참고하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

따라서, 현재 시세 및 주변 거래 동향을 고려하여 예상 입찰가는 170,000,000원 정도로 제시할 수 있습니다. 이는 인수할 보증금이 없는 점을 고려한 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.