나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [10] 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (10)

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 2층202호

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형다세대)

* 감정가: 234,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 202호

* 토지면적: 40.89㎡ (약 12.37평)

* 토지지분: 40.8875㎡ (약 12.37평)

* 건물면적: 70.94㎡ (약 21.46평)

* 건물지분: 70.94㎡ (약 21.46평)

* 사용승인일: 2020년 4월 22일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됩니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호합니다.

* 도로상태: 본건은 북측, 서측, 남측, 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권보존: 2020년 5월 29일, 주식회사길

* 말소기준권리: 2020년 7월 28일, 근저당권, 주식회사와이케이자산관리대부 (채권액: 1,260,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 본 건 등기부등본상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재된 바 없습니다.

* 기타 등기사항 (말소 예정 권리):

* 근저당권: 2020년 7월 28일, 주식회사와이케이자산관리대부 (채권액: 1,260,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권 공동담보목록: 2024년 8월 27일, 이성관 (채권액: 720,000,000원)

* 임의경매개시결정: 2024년 9월 9일, 경인북부수산업협동조합 (채권액: 2,204,350,087원)

* 3번근저당권부채권 질권설정: 2024년 9월 27일, 한국투자저축은행 (채권액: 1,260,000,000원)

* 압류: 2025년 1월 8일, 남부천세무서장

* 등기부채권 총액: 1,980,000,000원

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 임대관계는 미상임.

* 인수될 보증금은 없는 것으로 파악되나, 임대관계가 미상이므로 실제 점유 관계에 대한 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구.

* 주변 환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설 등이 혼재되어 있어 주거와 상업, 일부 공업 기능이 복합된 지역입니다.

* 건축물 정보: 철근콘크리트구조로, 2020년 4월 22일 사용승인된 5층 건물 내 2층 202호입니다. 총 8개 호실로 구성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주거 환경: 오류동은 검단오류역을 중심으로 지역 개발이 진행 중인 곳으로, 주거 및 편의시설 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 인근에 버스정류장 및 지하철역이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본 건은 공동담보로 경매가 진행되므로, 다른 담보 물건의 상황에 따라 경매 진행 과정이나 결과에 영향을 줄 수 있습니다.

* 철도보호지구 지정: 철도보호지구로 지정되어 있어 향후 건축이나 개발 행위에 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 19억 8천만원으로 매우 높아, 채권자들의 이해관계가 복잡하게 얽혀 있을 가능성이 있습니다.

* 감정가와 시세의 괴리: 감정가(234,000,000원) 대비 최근 실거래가(135,000,000원 ~ 155,500,000원)의 차이가 약 35% 이상 발생합니다. 이는 감정가가 높게 책정되었거나, 최근 시장 상황의 변동을 반영하지 못했을 가능성을 시사합니다.

* 공업시설 혼재: 주변 지역에 공업시설이 혼재하고 있어, 시설의 종류 및 규모에 따라 주거 환경의 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 신축급(2020년 사용승인) 다세대주택으로, 검단오류역 역세권이라는 강점을 가지고 있습니다. 70.94㎡의 적절한 전용면적과 편리한 교통 환경이 장점입니다. 그러나 높은 채권 총액, 공동담보 물건이라는 점, 감정가와 최근 실거래가 간의 큰 격차는 투자 시 반드시 고려해야 할 주요 리스크 요인입니다. 주변에 다양한 시설이 혼재하고 있어 투자 전 현장 방문을 통한 정확한 가치 평가가 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검단오류역(인천지하철2호선)을 도보로 이용할 수 있어 대중교통 편의성이 높으며, 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축급 건물: 2020년 사용승인된 건물로 노후도가 낮아 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 용이합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 비교적 명확하며, 관리 및 처분이 용이할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 제공된 최근 매매 사례 분석 결과, 유사한 연식(2019-2020년 준공) 및 면적(약 57~70㎡)의 다세대주택이 135,000,000원에서 155,500,000원 사이에 거래되었습니다.

* 가장 유사한 거래인 오류동 1760-5번지(69.814㎡, 2019년 준공)의 거래가 155,500,000원이며, 이를 기준으로 평당가(약 222.7만원/㎡)를 산정하여 본건(70.94㎡)에 적용하면 약 158,107,000원 수준입니다.

* 주변 사례들의 평균 평당가(약 237.1만원/㎡)를 적용 시, 본건의 예상 시세는 약 168,150,000원 수준으로 추정됩니다.

* 감정가 대비 분석:

* 본 건의 감정가는 234,000,000원이나, 최근 실거래가는 이를 크게 하회하고 있습니다. 이 차이는 감정가가 시세를 충분히 반영하지 못했거나, 부동산 시장 변동에 따른 시세 하락을 고려하지 않았을 가능성을 시사합니다.

* 예상 입찰가 산정:

* 감정가보다 최근 실거래가에 기반한 시세가 낮으므로, 감정가 기준으로 입찰하는 것은 신중해야 합니다.

* 공동담보, 철도보호지구 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여, 시세 범위를 고려한 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

* 따라서, 최근 실거래가 수준을 반영하여 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것을 제안합니다. (본 물건의 첫 매각 기일을 기준으로 하며, 추후 유찰 시 가격 조정이 필요할 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.