나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [13] 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (13)

소재지: 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 4층 401호 (인천광역시 서구 오류로13번안길 42)

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 234,000,000원

토지 면적: 40.89㎡ (약 12.37평)

건물 면적: 70.94㎡ (약 21.46평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

건축 연도: 2019년 (사용승인 2020년 4월 22일)

건물 규모: 5층 건물 중 4층

2. 물건 기본정보

2.1. 입지조건

위치 및 주위 환경: 본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설 등이 혼재된 지역임. 주위 환경은 보통 수준으로 판단됨.

교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 2호선 "검단오류역"이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 양호한 편임.

도로 상태: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로에 접해 있어 차량 및 도보 접근이 용이함.

2.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 7월 28일 접수된 주식회사와이케이자산관리대부의 근저당권(을3)이 말소기준권리가 되며, 본 경매개시결정(갑4)을 포함한 모든 후순위 권리는 매각으로 소멸될 예정임.

총 채권액: 등기부상 총 채권액은 약 1,980,000,000원 규모로 파악됨.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 별도의 임차인이 존재하더라도 보증금 인수 부담은 없는 것으로 보임. 단, 임대차 관계는 미상임.

2.3. 상권분석

주변 건물: 본건은 오류동 일대의 다세대주택 밀집 지역에 자리하고 있으며, 인근에 진영캐슬 1, 2동 등 비교적 신축의 주거 건물들이 위치함.

이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m) 접합, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

2.4. 생활정보

주거 환경: 본건은 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 2019년 준공된 비교적 신축 건물로 주거 환경은 양호한 편임.

편의시설: 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있으며, 대중교통 이용이 편리함.

주변 시설: 본건이 위치한 오류동 일대는 다세대주택 및 근린생활시설 외에 공업시설이 혼재되어 있음.

2.5. 잠재적 리스크

권리관계: 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 현장 조사 시 유치권, 미등기 채무 등 예상치 못한 권리 관계가 발견될 가능성을 배제할 수 없음.

임차인: 임대차 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 확인 및 명도 진행 시 협조 여부에 따라 추가적인 시간 및 비용(이사비 등)이 소요될 수 있음.

부동산 경기 변동: 최근 매매 사례와 감정가 간에 상당한 차이가 존재하므로, 향후 부동산 시장 변동성에 따른 시세 하락 리스크를 고려해야 함.

환경적 요인: 오류동 일대에 아스콘 공장, 폐기물처리시설 등 환경 관련 시설이 위치한 점은 향후 거주 환경에 영향을 미칠 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 면밀히 확인할 필요가 있음.

2.6. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 오류동에 위치한 도시형생활주택으로, 검단오류역을 이용할 수 있는 역세권 입지를 갖추고 있어 교통이 편리한 장점이 있습니다. 2019년 준공된 신축 건물이라는 점 또한 긍정적인 요소입니다. 등기부상 권리관계는 명확하여 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 주의 깊은 확인이 필요합니다. 최근 매매 사례와 비교했을 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단되므로, 시세 조사를 기반으로 한 합리적인 입찰가 산정이 무엇보다 중요합니다.

2.7. 투자 포인트

역세권 입지: 인천지하철 2호선 검단오류역을 도보로 이용 가능한 거리에 있어 직장인 및 교통 편의성을 중시하는 실수요자에게 매력적인 투자 대상이 될 수 있습니다.

신축 건물: 2019년 준공된 비교적 연식이 짧은 건물로, 내부 상태가 양호할 가능성이 높아 즉시 임대 또는 실거주가 용이합니다.

소형 면적: 70.94㎡ (약 21평)의 전용 면적은 1~2인 가구에 적합하여 꾸준한 수요를 기대할 수 있습니다.

2.8. 예상 입찰가

최근 주변 시세 분석:

- 1738-2번지 (골든뷰): 58.81㎡, 2025년 6월, 135,000,000원 (약 760만원/평)

- 1761-4번지 (진영캐슬2동): 57.12㎡, 2026년 4월, 148,000,000원 (약 857만원/평)

- 1760-5번지 (진영캐슬1동): 69.814㎡, 2026년 1월, 155,500,000원 (약 735만원/평)

본 물건은 70.94㎡ (약 21.46평)의 면적을 가지고 있으며, 인근 유사 면적의 최근 매매 사례를 볼 때 평당 가격은 약 735만원에서 857만원 수준으로 형성되어 있습니다. 이를 바탕으로 본 물건의 예상 시세는 약 168,000,000원에서 185,000,000원 수준으로 산정할 수 있습니다.

감정가 234,000,000원 대비 현재 시세가 낮게 형성되어 있는 점을 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 가능성이 있습니다. 다만, 해당 지역에 공업시설 및 폐기물 관련 시설이 위치한 점 등 잠재적 리스크 요인과 명도 비용, 수리비 등 부대 비용을 충분히 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

예상 입찰가 범위: 150,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.