나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [4] 인천광역시 서구 오류동 1760-3 1동 3층302호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (4)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 소재지

인천광역시 서구 오류동 1760-3, 1동 3층 302호

1.3. 면적

토지 면적: 41.75㎡ (약 12.63평)

건물 면적: 72.69㎡ (약 22.00평)

1.4. 건물 용도 및 구조

용도: 도시형생활주택 (단지형 다세대)

구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 3층 302호

건축일자: 2019년 9월 (사용승인일 2020년 5월 15일)

1.5. 감정가

240,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 지역의 특성을 보입니다.

주변 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

인근 지역에 공업시설이 일부 혼재하나, 주거 환경에 직접적인 부정적 영향을 주는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량의 출입이 가능합니다.

인근에 버스정류장 및 지하철 2호선 검단오류역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

단지 서측 및 북측으로 약 8m 포장도로가 접해 있으며, 도로 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

이는 향후 개발 및 재건축 시 용도 제한 및 관리 계획에 따른 영향을 받을 수 있음을 의미합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

소유권보존 등기: 2020년 5월 29일

근저당권: 2020년 7월 28일 (주식회사와이케이자산관리대부, 1,260,000,000원) - 말소기준권리

근저당권: 2024년 8월 27일 (이성관, 720,000,000원) - 말소

임의경매 개시결정: 2024년 9월 9일 (경인북부수산업협동조합, 2,204,350,087원) - 말소

근저당권(공동담보): 2024년 9월 12일 (주식회사와이케이자산관리대부, 75,000,000원) - 말소

3번 근저당권부채권 질권설정: 2024년 9월 27일 (한국투자저축은행, 1,260,000,000원) - 말소

압류: 2025년 1월 8일 (남부천세무서장) - 말소

총 등기부채권액: 2,055,000,000원

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 주식회사와이케이자산관리대부의 근저당권입니다.

이 기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 경매 절차에 따라 매각으로 위 권리 및 그 이후에 설정된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021년 4월 27일

대항력: 없음

비고: 배당신고 및 확정일자 정보 없음. 권리분석 상 대항력 없음.

* 임차인: 최

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입일자: 2021년 4월 27일

확정일자: 2021년 4월 27일

배당신고일자: 2024년 10월 10일

대항력: 없음

비고: 소액임차인으로서의 최우선변제권 또는 우선변제권을 행사할 수 있으나, 배당신고를 하였으므로 배당표 확정 시 인수 여부 결정. 현재 권리분석 상 대항력 없음.

인수 보증금 합계: 0원

임차인 중 최 는 보증금이 있으나 대항력이 없어 인수 대상이 아니며, 배당 여부에 따라 보증금 회수 여부가 결정됩니다.

3.4. 인수되는 권리

매각물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리"는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다. 일반적으로 토지/건물 일괄 매각 시 해당 물건에 직접적인 지상권 설정은 드물며, 권리 분석상 특이사항이 없으므로 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

인천광역시 서구 오류동 일대는 주거 지역과 더불어 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 활동이 가능합니다.

검단오류역을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 소규모 점포 및 편의 시설 이용이 가능합니다.

인근 지역에 공업시설이 일부 있으나, 주거 지역과 분리되어 있어 상권 이용에 큰 영향을 주지 않을 것으로 보입니다.

4.2. 최근 거래 사례 분석

최근 주변 다세대주택의 거래 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보이고 있습니다.

* 골든뷰 (인천 서구 오류동 1738-2): 2025년 6월, 58.81㎡, 135,000,000원

* 진영캐슬2동 (인천 서구 오류동 1761-4): 2026년 4월, 57.12㎡, 148,000,000원

* 진영캐슬1동 (인천 서구 오류동 1760-5): 2026년 1월, 69.814㎡, 155,500,000원

본 건의 건물 면적은 72.69㎡로, 최근 거래 사례 중 진영캐슬1동(69.814㎡, 155,500,000원)과 유사한 면적대를 가집니다.

최근 거래가격을 면적당으로 환산 시 약 220만원~260만원/㎡ 수준입니다.

이를 본건 면적(72.69㎡)에 적용하면 약 159,900,000원 ~ 189,000,000원 수준의 시세로 추정됩니다.

감정가(240,000,000원) 대비 최근 시세가 상당히 낮게 형성되어 있음을 알 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다수의 편의점, 마트, 식당, 카페 등 근린생활시설이 위치하여 생활 편의성이 양호합니다.

검단오류역 주변으로 금융기관(은행) 및 기타 생활 서비스 시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

인천 서구 오류동 지역에는 다수의 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있으며, 도보 또는 대중교통을 이용하여 통학이 가능한 교육 환경을 갖추고 있습니다. (구체적인 학군 정보는 별도 확인 필요)

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

권리분석 결과, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 부담은 없습니다.

단, 지상권에 대한 명시적 내용이 없어 이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 시장 리스크

본 건의 감정평가액(240,000,000원)이 최근 실거래가(약 160,000,000원 ~ 190,000,000원 추정) 대비 현저히 높게 책정되어 있습니다.

이는 입찰 시 낙찰가율에 대한 신중한 접근을 요구하며, 향후 시장 가치 변동에 대한 고려가 필요합니다.

6.3. 기타 리스크

임대관계가 미상으로, 실제 점유자가 누구인지, 명도 절차는 어떻게 진행될지에 대한 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

도시형생활주택(단지형다세대)의 특성상 향후 재건축 또는 리모델링 시 조합 구성 및 동의 여부 등 복잡한 절차가 수반될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 검단오류역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 주거 및 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 주거 환경이 양호합니다.

모든 등기부상 권리는 말소될 예정으로 법적 리스크는 거의 없으나, 감정평가액이 최근 시세보다 높게 책정된 점은 주의해야 할 부분입니다.

따라서 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 검단오류역 역세권 입지로 향후 미래 가치 상승 기대.

* 건축 후 약 5~7년 경과한 비교적 신축급 건물.

* 법적 권리 관계가 명확하여 인수 부담 없음.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담 최소화.

9. 예상 입찰가

최근 시세 분석 결과, 본 건의 적정 시장 가치는 약 1.6억원 ~ 1.9억원 수준으로 추정됩니다. 감정가 2.4억원 대비 현저히 낮은 가격입니다.

투자자는 본인의 자금 상황, 투자 목표, 위험 감수 수준 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

일반적으로 시세 대비 저평가된 물건에 대해 낙찰 가능성을 높이면서도 합리적인 수익을 기대할 수 있는 가격은 최근 실거래가 범위의 상단 또는 그 이상을 고려해볼 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 경우 1.75억원 ~ 1.85억원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 것을 제안합니다.

더욱 공격적인 투자를 원한다면, 시세의 하단부인 1.7억원 초반대도 고려해볼 수 있으나 낙찰 가능성이 낮아질 수 있습니다.

본 보고서에서는 가장 합리적인 가격으로 1.80억원(180,000,000원)을 예상 입찰가로 제시합니다.

(인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.