나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [2] 인천광역시 서구 오류동 1760-3 1동 2층202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (2)

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1760-3, 1동 2층 202호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 건물 층수: 총 5층 중 2층

* 건축연도: 2020년 5월 (사용승인일 기준)

* 감정가: 240,000,000원

* 토지면적: 41.75㎡ (약 12.62평)

* 건물면적 (전용면적): 72.69㎡ (약 21.99평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 오류동 소재, 인천지하철 2호선 검단오류역 북서측 인근에 위치.

* 주위환경: 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 검단오류역이 있어 대중교통 이용이 편리함.

* 도로: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로와 접해 있음.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구에 해당함.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 28일 접수된 주식회사와이케이자산관리대부의 근저당권.

* 권리총액: 등기부상 채권 총액은 2,055,000,000원으로 확인됨.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (물건명세서상 특이사항 없음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 630,000원

* 전입일자/확정일자: 2021년 4월 26일

* 배당신고일자: 2024년 11월 20일

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 주변 현황: 주거용 건물(다세대, 연립, 아파트)이 밀집해 있으며, 일부 근린생활시설 및 공업시설이 혼재된 지역임.

* 편의시설: 근린생활시설이 인근에 분포하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

* 공업시설: 인근에 공업시설이 존재하여 주거 환경에 영향을 줄 수 있으나, 해당 물건의 직접적인 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

* 주거 환경: 도시형생활주택(단지형다세대)으로 주로 거주 목적으로 이용되고 있음.

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 지붕(경사지붕)의 5층 건물 내 2층 202호임.

* 내부 설비: 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

* 주차: 건물 내 주차 공간은 확보되어 있을 것으로 예상되나, 정확한 내용은 현장 확인 필요.

* 주변 시설: 검단오류역, 버스정류장 등 교통시설이 근접해 있음.

6. 잠재적 리스크

* 채무 부담: 등기부상 총 채무액이 매우 높아 채권 총액이 감정가 및 예상 시세보다 현저히 높음.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 묶여 있어, 다른 담보물건의 경매 결과에 따라 본건의 권리 관계에 변동이 있을 수 있음.

* 주변 환경: 공업시설이 혼재되어 있어 소음, 악취 등 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있는 가능성이 있음.

* 임대 관계: 물건명세서상 임대관계는 미상으로 표기되어 있어, 실제 점유 관계 및 명도 진행 시 변수가 발생할 수 있음. (단, 임차인 박 의 정보는 상세히 기재되어 있음)

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 2호선 검단오류역 역세권에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 주거 환경도 양호한 편입니다. 건물 내부 설비 또한 갖추어져 있어 생활이 편리할 것으로 보입니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 매우 높고 공동담보 물건이라는 점, 그리고 주변에 공업시설이 혼재된 점은 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다. 임차인 박 의 경우 대항력은 없으며, 보증금 및 차임 정보가 상세히 기재되어 있어 권리분석 상 큰 문제는 없어 보입니다. 감정가가 최근 유사 물건 시세보다 높게 책정된 점을 감안할 때, 시세보다 낮은 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검단오류역 도보 이용 가능한 거리로 대중교통 접근성이 우수함.

* 주거용 부동산: 실거주 또는 임대 수익형 투자 대상으로 고려 가능.

* 시세차익 기대: 감정가 대비 시세가 낮을 가능성이 있어, 합리적인 가격으로 취득 시 시세차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 및 연식의 주변 다세대주택의 거래 가격은 약 1억 3천 5백만원에서 1억 5천 5백만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본 건의 건물면적(72.69㎡)과 유사한 조건의 거래 사례를 고려할 때, 예상 시세는 약 1억 6천만원에서 1억 9천만원 범위로 추정됩니다. 감정가 2억 4천만원과는 상당한 차이를 보입니다.

따라서, 보수적인 관점에서 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하기 위한 예상 입찰가는 약 1억 8천 5백만원으로 제안합니다.

이는 인수 보증금을 제외한 금액이며, 실제 입찰 시에는 물건의 정확한 상태, 추가 권리 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.