나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [9] 인천광역시 서구 오류동 1760-6 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2024타경559794 (9) 사건번호로 인천지방법원에서 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

본건은 인천광역시 서구 오류동 1760-6, 1동 2층 201호에 소재하며, 토지 건물 일괄 매각 대상입니다.

용도는 다세대주택으로, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중입니다.

건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호이며, 2020년 4월 22일 사용승인되었습니다.

감정평가액은 234,000,000원이며, 건물 면적은 70.94㎡(약 21.46평)입니다.

토지 면적은 40.89㎡(약 12.37평)이며, 토지 및 건물 제시외 면적은 없습니다.

채권자는 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 공동담보로 진행되는 물건입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 인천지하철 2호선 검단오류역 북서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 일부 공업시설 및 나대지 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통으로 평가됩니다.

차량의 출입이 원활하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 검단오류역을 통한 대중교통 이용 편의도가 양호한 역세권 입지를 갖추고 있습니다.

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로가 접해 있으며, 남측 및 동측으로도 약 8m의 포장도로가 소재하여 차량 접근성이 좋습니다.

토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 주식회사와이케이자산관리대부의 근저당권(을3)입니다.

말소기준권리 이후 접수된 등기사항(근저당권부채권 질권설정, 임의경매, 압류 등)은 모두 말소될 예정이므로, 낙찰 시 인수되는 소멸주의 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황으로는 이경해 씨와 이미정 씨가 있습니다.

이경해: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2021-04-12, 대항력 없음.

이미정: 보증금 10,000,000원, 차임 600,000원, 전입일 2021-04-12, 확정일자 2021-04-12, 배당신고일 2024-09-30, 대항력 없음.

두 임차인 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 임차 보증금은 총 0원입니다.

집합건물 등기부 요약 상 총 채권액은 1,980,000,000원으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본건은 오류동 지역의 다세대주택 밀집 지역에 속해 있으며, 인천지하철 2호선 검단오류역을 중심으로 형성된 역세권 상권을 이용할 수 있습니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용은 가능합니다.

다만, 일부 공업시설이 혼재되어 있어 주거 환경의 쾌적성 측면에서는 차이가 있을 수 있으며, 대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

교통: 인천지하철 2호선 검단오류역이 인근에 있어 수도권 접근이 용이합니다. 또한, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설(마트, 병원, 식당 등) 이용이 가능합니다.

주거 환경: 다세대주택과 연립주택, 아파트 등이 어우러진 주거 지역으로, 대체로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

생활 편의: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 현대적인 주거 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

공동담보: 본건은 공동담보로 설정되어 있어, 동일 담보물의 가치 변동이나 경매 결과에 따라 본건의 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

토지이용계획: 다양한 용도지역 및 지구단위계획구역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 환경: 다세대주택, 근린생활시설 외에 공업시설이 혼재되어 있어, 소음, 분진 등 환경적인 측면을 고려해야 할 수 있습니다.

7. 종합의견

본 물건은 인천 서구 오류동의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 편리한 교통망과 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물이며, 건물 면적은 약 21.46평, 토지 지분은 약 12.37평입니다. 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 권리나 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 공동담보 물건이라는 점과 주변에 공업시설이 혼재되어 있다는 점은 신중하게 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

역세권 입지: 검단오류역을 이용한 대중교통 접근성이 뛰어나 실수요자뿐만 아니라 투자자에게도 매력적인 요소입니다.

최신 건축 연도: 2020년 사용승인된 건물로, 비교적 최신 건축물에 해당하여 유지보수 비용 발생 가능성이 낮고 주거 만족도가 높을 수 있습니다.

일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확하고, 향후 부동산 가치 상승 시 토지 지분 활용도를 높일 수 있습니다.

안정적인 주거 환경: 오류동 지역은 지속적인 도시 개발이 이루어지고 있으며, 다세대주택 위주의 안정적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 21평)의 오류동 일대 다세대주택은 평당 약 730만원에서 850만원 선에서 거래되는 것으로 파악됩니다.

본건의 건물 면적(70.94㎡, 약 21.46평)을 기준으로 산정 시, 시장가는 대략 1억 6천만원에서 1억 8천만원 수준으로 추정됩니다.

본건의 감정가는 2억 3천 4백만원으로, 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 인수되는 보증금이 없고 권리상 문제가 없는 점을 감안하더라도, 감정가를 기준으로 무리하게 입찰하기보다는 시장가 수준을 고려한 보수적인 접근이 필요합니다.

예상되는 합리적인 입찰가 범위는 1억 8천만원에서 1억 9천만원 사이로 판단됩니다.

본 가격은 시장 상황, 경쟁률, 물건의 하자 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.