나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [1] 인천광역시 서구 오류동 1760-3 1동 2층201호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1760-3, 1동 2층 201호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 245,000,000원

* 건축구조: 철근콘크리트구조

* 준공연도: 2019년 (사용승인일 2020년 5월 15일)

* 총층수: 5층

* 해당층: 2층

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 42.74㎡ (약 12.93평)

* 토지 지분: 42.736㎡ (약 12.93평)

* 건물면적: 74.40㎡ (약 22.50평)

* 건물 지분: 74.4㎡ (약 22.50평)

1.3. 채권자 및 특이사항

* 채권자: 경인북부수산업협동조합 (임의경매개시결정)

* 특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있습니다.

* 인천지하철 2호선 검단오류역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용 계획

* 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)에 해당합니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 말소기준권리는 2020년 7월 28일 접수된 주식회사와이케이자산관리대부의 근저당권 (을3)입니다.

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 전부 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 등기부채권 총액은 2,055,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이 (전입일자: 2022년 11월 7일)

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 인근 유사 다세대주택의 거래 금액은 13,500만원에서 15,550만원 사이입니다.

* 본건 건물의 전용면적(74.40㎡)과 유사한 면적의 거래 사례(69.814㎡)가 15,550만원에 거래된 바 있습니다.

* 평균 제곱미터당 거래가격을 고려할 때, 본건 건물의 시장 가치는 약 1억 7천만원대 초반으로 추정됩니다.

* 본건의 감정가(245,000,000원)는 최근 실거래가보다 현저히 높게 책정되어 있어, 입찰 시 시세 조사를 통한 전략 수립이 중요합니다.

4.2. 상권 특성

* "검단오류역" 역세권에 위치하며, 지하철과 버스 등 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주거시설 외에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 양호합니다.

* 단, 공업시설도 혼재되어 있어 지역 특성에 따른 고려가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 인근에 버스정류장이 있으며, 인천지하철 2호선 검단오류역을 이용할 수 있습니다.

5.2. 주변 시설

* 주거 지역과 상업 시설, 그리고 공업 시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 시세 대비 감정가 차이

* 감정평가액(245,000,000원)과 최근 실거래가(약 13,500만원 ~ 15,550만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 유찰 가능성 또는 낙찰가율 하락으로 이어질 수 있으나, 반대로 고가 낙찰의 위험도 내포합니다.

6.2. 주변 공업시설

* 인접 지역에 공업시설이 혼재하고 있어, 소음, 분진, 악취 등의 환경적 요인으로 인한 주거 쾌적성 저하 가능성을 배제할 수 없습니다. (정밀한 혐오시설 여부는 추가 확인 필요)

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천지하철 2호선 검단오류역 인근에 위치한 신축(2019년 준공) 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 권리관계가 명확하여 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

* 임차인의 대항력 및 인수되는 권리가 없어 명도 관련 부담이 적습니다.

* 다만, 감정가 대비 최근 실거래가가 낮게 형성되어 있다는 점을 반드시 인지하고, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 합리적인 입찰가를 산정해야 합니다.

* 주변 공업시설의 존재는 잠재적 리스크 요인이므로, 이에 대한 추가적인 확인 및 가치 평가가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 검단오류역을 통한 우수한 대중교통 접근성.

* 신축 건물: 비교적 최근에 건축되어 하자 발생 가능성이 낮고 내부 상태 양호.

* 안정적인 권리 분석: 낙찰 시 인수할 권리 및 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적음.

* 저평가 가능성: 현재 감정가 대비 낮은 실거래가 수준으로, 시세 차익 실현 기회 존재.

* 도시형생활주택: 소형 주거 상품으로서 꾸준한 수요층 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 245,000,000원입니다.

* 최근 인근 유사 물건의 거래 사례 및 본 건의 면적을 고려했을 때, 시장가치는 약 170,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 판단됩니다.

* 따라서, 현 시세 및 잠재적 리스크를 감안하여 175,000,000원 수준에서 입찰가를 검토하는 것을 제안합니다. (이는 투자 목적, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.