나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [6] 인천광역시 서구 오류동 1760-3 1동 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (6)

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1760-3 1동 4층402호

* 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 감정가: 240,000,000원

* 토지 면적: 41.75㎡ (약 12.63평)

* 건물 면적: 72.69㎡ (약 22.00평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 경인북부수산업협동조합

* 건축년도: 2019년 9월 (준공 2020년 5월)

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있으며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 인천지하철 2호선 검단오류역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

1.2. 권리분석

* 본 물건은 부동산 임의경매 사건으로, 말소기준권리(을3 근저당권, 2020-07-28) 이하 모든 후순위 권리(근저당, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 약 2,204,350,087원 수준입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-01-19

* 대항력: 없음

* 비고: 위 임차인은 대항력이 없어 낙찰자에게 보증금 또는 차임이 인수되지 않습니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서상 기재된 권리 없음.

1.3. 상권분석

* 본건은 검단오류역 인근에 위치하며, 주거 및 상업, 공업 시설이 복합적으로 혼재된 지역입니다.

* 다세대주택, 연립주택, 아파트 등이 밀집되어 있어 지역 내 소비 수요가 존재하며, 근린생활시설 또한 인접해 있어 생활 편의성을 제공합니다.

* 인천지하철 2호선 검단오류역을 통한 외부 유입 인구 및 교통 접근성이 양호한 편입니다.

1.4. 생활정보

* 주거 형태: 본건은 철근콘크리트 구조의 5층 건물 내 4층에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)이며, 실내 위생 및 급배수, 도시가스, 개별난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 편의시설: 인근 근린생활시설 이용이 가능하며, 역세권임을 감안할 때 다양한 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인천지하철 2호선 검단오류역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 주변 공업시설 혼재: 본건 인근에 공업시설이 혼재되어 있어, 주거 환경의 쾌적성(소음, 냄새, 환경 오염 등)에 영향을 줄 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획상 제한: 본 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 개발에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 높은 채권 총액: 근저당 및 기타 채권의 총액이 상당하므로, 이는 향후 물건 가치나 경매 진행 과정에 영향을 줄 수 있는 요인입니다. (다만, 매각으로 소멸될 권리이므로 낙찰자에게 직접적인 채무 인수 부담은 없음).

* 임대 관계 미상: 일부 물건의 임대차 관계가 명확히 파악되지 않아, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 인천지하철 2호선 검단오류역 역세권에 위치한 도시형생활주택(단지형 다세대)으로, 교통 접근성이 우수하고 주거 인프라가 비교적 잘 갖추어진 지역에 속합니다.

* 권리 분석상 낙찰 후 인수해야 할 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 주변 공업시설 혼재 및 높은 채권 총액 등 잠재적 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 검단오류역을 이용한 편리한 교통망은 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 장점입니다.

* 실거주 및 임대 수익: 소형 주거 공간으로서 1인 가구 및 소규모 가구의 실거주 수요가 있으며, 임대 수익 창출도 가능한 물건입니다.

* 안정적인 권리관계: 말소되는 권리 외 인수 부담이 없어 권리적으로 안전합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 21~22평)의 다세대주택 거래가 2025년~2026년에 걸쳐 1억 3,500만원에서 1억 5,550만원 사이에서 형성되었습니다.

* 가장 유사한 단지(진영캐슬)의 2019년식 69.814㎡ (약 21.1평) 물건이 2026년 1월 1억 5,550만원에 거래된 것을 기준으로 볼 때, 본건(72.69㎡, 약 22평)은 평당 약 700만원 ~ 800만원 수준으로 평가할 수 있습니다.

* 이를 본건 면적에 적용 시, 약 1억 5,000만원 ~ 1억 7,000만원 범위로 추정됩니다.

* 감정가 2억 4,000만원은 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

* 종합 의견:

* 인수되는 권리가 없다는 점과 역세권 입지를 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

* 최근 거래 사례 및 감정가를 고려했을 때, 보수적으로 접근 시 1억 7,000만원 ~ 1억 8,500만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 제안 입찰가: 1억 7,500만원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.