나이스옥션 법원경매 인천 2024타경559794 [8] 인천광역시 서구 오류동 1760-3 1동 5층502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 은송 · 평가일 2024.09.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트, 소규모 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있는 지역으로서 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 버스정류장, 지하철(인천지하철2호선 검단오류역)이 소재하여 대중교통 이용편의도는 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕(경사지붕) 5층 건물 내 2층 201호 외 7개호로서,
외벽 : 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등,
창호 : 하이새시창호 등임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

이용상태

공히 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 및 도로와 등고평탄한 대체로 정방형의 토지로서 주거용(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 각각 노폭 약8m 포장도로가 소재함.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 각각 노폭 약 8m의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구조례 제1749호 )<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구<철도안전법>.

공부와의 차이

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2024타경559794 (8)

* 소재지: 인천광역시 서구 오류동 1760-3, 1동 5층 502호

* 용도: 도시형생활주택

* 감정평가액: 209,000,000원

* 토지면적: 35.27㎡ (약 10.67평)

* 토지지분: 35.265㎡ (약 10.67평)

* 건물면적: 61.38㎡ (약 18.57평)

* 건물지분: 61.38㎡ (약 18.57평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건물 준공연도: 2020년

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕, 경사지붕)

* 외벽: 벽돌붙임, 석재붙임 마감 등

* 창호: 하이새시 창호 등

* 특이사항: 공동담보, 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중

* 건축물표제부상 전체 연면적: 645.89㎡ (약 195.38평)

* 건축물표제부상 대지면적: 326.7㎡ (약 98.83평)

2. 입지조건

* 위치: 인천광역시 서구 오류동 소재 "검단오류역" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 본건 주변은 다세대주택, 연립주택, 아파트, 근린생활시설, 공업시설, 나대지 등이 혼재되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량의 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 인천지하철 2호선 검단오류역이 소재하여 대중교통 이용 편의도가 양호합니다.

* 도로상태: 본건 북측 및 서측으로 노폭 약 8m의 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(오류구획정리), 소로2류(폭 8m-10m)(접합), 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 7월 28일자 주식회사와이케이자산관리대부의 근저당권 (을3) 입니다.

* 등기부채권 총액: 2,055,000,000원 (등기부채권 총액 기준)

* 주요 권리 내역:

* 근저당 (을3): 1,260,000,000원

* 근저당 (을4): 720,000,000원

* 임의경매개시결정 (갑4): 2,204,350,087원 (채권액)

* 근저당 공동담보 (을5): 75,000,000원

* 근저당부채권 질권설정 (을3-2): 1,260,000,000원

* 압류 (갑5): 남부천세무서장

* 인수되는 권리: 없습니다. 말소기준권리 이후 모든 권리(근저당, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자 / 확정일자: 2021-06-10

* 배당신고일자: 2024-10-16

* 대항력: 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. (임차인은 대항력이 없으므로 별도의 인수 보증금은 없습니다.)

4. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 본건과 유사한 시기(2017~2019년)에 준공된 오류동 인근 다세대주택들의 최근 실거래가는 약 1억 3,500만원에서 1억 5,550만원 범위에 있습니다.

* 비교 대상 중 전용면적 약 69.81㎡(21.12평) 주택이 1억 5,550만원에 거래되었으며, 전용면적 약 57.12㎡(17.28평) 주택은 1억 4,800만원에 거래되었습니다.

* 본건의 건물 전용면적은 61.38㎡(약 18.57평)으로, 비교 대상들과 유사하거나 중간 정도의 크기입니다.

* 본건은 2020년 준공으로 비교적 신축이며, 검단오류역 역세권이라는 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 현재 시세는 본건의 면적과 상태를 고려 시 대략 1억 4,000만원에서 1억 6,000만원 사이로 추정됩니다.

5. 생활정보

* 건물 구조 및 설비: 철근콘크리트구조로 안정적이며, 위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 편의시설: 단지형 다세대주택으로 주로 주거용으로 이용되고 있으며, 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

* 교통: 인천지하철 2호선 검단오류역과 버스정류장이 인접하여 서울 및 수도권 접근성이 우수합니다.

* 주변 환경: 다세대, 연립, 아파트, 근린생활시설, 공업시설 등이 혼재된 지역입니다.

* 주변 시설 확인: 본건 인근에 산업단지가 위치하여 소음이나 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 주변 공업시설: 오류동 일대에 산업단지가 인접해 있어, 주거 환경에 대한 잠재적 영향이 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본건 외 다른 물건이 공동으로 담보로 제공되었으므로, 관련 채무의 이행 여부나 다른 담보물의 처리 결과가 본건 경매 진행에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 임대관계 미상: (명시된 임차인 외) 추가적인 임대관계 미확인 시, 잔류 임대차 관계로 인한 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 서구 오류동 검단오류역 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 교통이 편리하고 비교적 신축 건물로서 내부 시설도 잘 갖추어져 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 안전하게 취득할 수 있는 물건입니다. 다만, 인근 공업시설로 인한 환경적 영향 가능성과 공동담보 물건이라는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 현재 감정평가액은 주변 시세 대비 다소 높게 책정되었으므로, 시세 범위를 고려한 신중한 입찰 전략이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 인천지하철 2호선 검단오류역 도보 이용 가능한 역세권 입지로, 향후 교통망 확충 및 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 노후도가 낮아 비교적 장기간 안정적인 거주 및 임대가 가능합니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

* 안정적인 실거주 및 투자: 주변 시세를 고려한 합리적인 가격으로 취득 시, 실수요자 및 투자자 모두에게 적합합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정평가액: 209,000,000원

* 추정 시세 범위: 140,000,000원 ~ 160,000,000원

* 인수되는 권리(보증금): 0원

본건의 감정평가액이 최근 실거래가 시세 범위보다 높게 책정된 점, 그리고 주변 공업시설 등의 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 최근 시세 및 물건의 장단점을 종합적으로 고려하여, 155,000,000원 ~ 175,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 경쟁 상황에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.