나이스옥션 법원경매 성남 2024타경70017 [1] 경기도 광주시 삼동 160-20 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 부강 · 평가일 2024.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "삼동역(경강선)" 북측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택,근린생활시설,임야 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이,근거리에 수도권지하철 경강선 "삼동역"이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕(평지붕) 지하1층,지상 4층 중 1층 101호로서,
(사용승인일:2017.03.22.)
외벽:스톤코트,징크판넬 등 마감,
창호:새시이중창호.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.
-내부구조도 참조.

설비내역

위생 및 급배수설비,개별난방설비,승강기,주차장 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 경사지를 자체 평탄조성한 토지로서,다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

1.본건은 집합건축물대장(전유부,갑)에 "위반건축물"로 등재되어 있음.
2022.1.12. 건축과-1829 위반건축물[무단증축(57.205㎡)]

2.광주시청 건축과(건축안전관리팀) 조사 사항
-불법복층으로서 무단증축면적이 본건 전유면적(57.205㎡)과 동일하며,시정명령이 되었으나 아직 원상복구가 되지 않은 것으로 탐문조사되었음.

3.무단증축면적은 위법건축물로서 원상복구가 필요한 것이므로 공부 상 합법적인 면적만을 기준으로 평가하였음.
-경매 참가 시 향후 시정명령,이행강제금의 부과,원상복구에 따른 비용 등에 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계 미상임.
2.본건 다세대주택의 이용상태 등은 점유자의 폐문부재로 집합건축물대장 및 건축물현황도,외관조사,탐문조사 및 일반적,표준적인 관리상태를 기준으로 하였으니 경매참가 시 재확인 하시기 바람.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

재매각. 매수신청보증금 20%. 건축물대장에 무단증축(57.205㎡) 위반건축물로 등재.불법복층으로 시정명령 중이고 원상복구를 전제로 공부 상 면적으로 평가하였음에 유의

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 성남지원 2024타경70017 (1)

소재지: 경기도 광주시 삼동 160-20 1층101호

용도: 다세대주택

감정가: 270,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 66.97㎡ (약 20.26평)

토지지분: 66.97㎡ (약 20.26평)

건물면적: 57.20㎡ (약 17.30평)

건물지분: 57.205㎡ (약 17.30평)

1.3. 매각 및 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 정OO

감정평가액: 270,000,000원

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 위반건축물, 재매각

주의사항: 재매각. 매수신청보증금 20%. 건축물대장에 무단증축(57.205㎡) 위반건축물로 등재. 불법 복층으로 시정명령 중이며 원상복구를 전제로 공부상 면적으로 평가하였음에 유의.

1.5. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조, 기타지붕(평지붕)

규모: 지하 1층, 지상 4층 중 1층 101호

사용승인일: 2017년 3월 22일

외벽: 스톤코트, 징크판넬 등 마감

창호: 새시 이중창호

주요 설비: 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 승강기, 주차장 등

1.6. 토지 현황

형상 및 이용상태: 부정형의 경사지를 자체 평탄조성한 토지로서, 다세대주택 부지로 이용 중.

인접 도로상태: 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 삼동 소재 "삼동역(경강선)" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 임야 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통 상황

인근에 버스정류장이 있으며, 수도권 지하철 경강선 "삼동역"이 근거리에 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 차량 출입이 가능하며, 남동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있음.

2.3. 주변 개발 현황

삼동역 역세권 개발이 예정되어 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됨.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 수원지방법원 성남지원 2024타경70017 강제경매개시결정 (접수일자: 2024-11-19).

기타 권리: 광주시 압류 (접수일자: 2025-10-14).

이러한 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계: 0원

임대 관계: 미상임.

내부구조도 참조.

점유자의 폐문부재로 집합건축물대장 및 건축물현황도, 외관조사, 탐문조사 등을 기준으로 하였으므로 경매 참가 시 재확인 필요.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 매매가는 2026년 5월 기준으로 약 1억 300만원(73.96㎡)에서 1억 9천 8백만원(53.91㎡) 사이에서 거래되었습니다.

1) 삼성하이빌2동(243-6)의 경우, 2002년식 53.91㎡(약 16.3평)가 2026년 5월 19,800만원에 거래되었습니다. 평당 약 1,215만원 수준입니다.

2) 삼성하이츠(나동)의 경우, 2011년식 79.94㎡(약 24.2평)가 2026년 5월 13,000만원에 거래되었습니다. 평당 약 537만원 수준으로, 지하층 거래임을 감안해야 합니다.

3) 삼보그린빌103동의 경우, 2003년식 73.96㎡(약 22.4평)가 2026년 5월 10,500만원에 거래되었습니다. 평당 약 469만원 수준입니다.

4.2. 감정가와 시세 비교

본건의 감정가는 2억 7,000만원으로, 최근 매매 사례 중 가장 높은 삼성하이빌2동의 거래가(1억 9,800만원)보다 높습니다. 그러나 본건은 위반건축물이라는 중대한 하자가 있어, 감정가가 실제 시장 가치와 괴리가 있을 수 있습니다.

4.3. 단위 면적당 가격 비교 (참고용)

본건의 공부상 건물 면적은 57.20㎡(약 17.3평)입니다.

가장 높은 가격으로 거래된 삼성하이빌2동의 평당 가격(약 1,215만원)을 적용할 경우, 법적 면적 기준 약 2억 1,000만원 수준으로 산정해 볼 수 있습니다.

하지만 이는 위반건축물 하자가 배제된 단순 시세이며, 실제 가치는 이보다 훨씬 낮을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

본건은 다세대주택으로 이용 중이며, 주변 환경은 주거 및 근린생활시설과 임야가 혼재된 지역입니다. 2017년식 건물로 비교적 신축에 속합니다.

5.2. 편의시설

삼동역 인근에 위치하여 경강선 이용이 용이하며, 버스정류장 또한 가까워 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 편의시설에 대한 구체적인 언급은 없으나, 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 생활 편의는 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 및 불법 증축

가장 큰 리스크는 건축물대장에 '위반건축물'로 등재되어 있으며, '무단증축(57.205㎡)' 및 '불법 복층'으로 시정명령이 내려진 상태라는 점입니다. 이는 건물 전체 면적과 동일한 규모의 불법 증축입니다.

6.2. 원상복구 및 이행강제금

시정명령에 따라 원상복구가 필요하며, 복구가 이루어지지 않을 경우 이행강제금이 부과될 수 있습니다. 또한, 향후 재산권 행사 및 건물 활용에 제약이 따를 수 있습니다. 감정평가 시에는 합법적인 면적만을 기준으로 평가하였으므로, 낙찰 후 추가 비용 발생 가능성에 유의해야 합니다.

6.3. 재매각 물건

본건은 재매각 물건으로, 이는 최초 입찰에서 유찰되었거나 계약이 취소되었을 가능성을 시사합니다. 위반건축물이라는 중대한 하자가 낙찰률 저하 및 재매각의 주요 원인으로 작용했을 것으로 판단됩니다.

6.4. 임대 관계 미확인

임차인의 정확한 인수 조건 및 보증금, 차임 등에 대한 정보가 미상입니다. 점유자의 폐문부재로 인한 탐문조사 결과이므로, 실제 점유 관계 및 대항력 있는 임차인이 있는지 반드시 현장 재확인이 필요합니다.

6.5. 환경 관련 제한

'특별대책지역'으로 지정되어 있어 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 삼동, 삼동역 인근에 위치한 다세대주택으로, 2017년에 사용승인되어 비교적 신축인 점은 긍정적입니다. 또한, 삼동역 역세권 개발 호재와 인근의 교통 편의성은 입지적 강점입니다.

그러나, 건축물대장에 등재된 무단증축 및 불법 복층으로 인한 위반건축물 상태는 치명적인 리스크 요인입니다. 이로 인해 시정명령과 함께 향후 이행강제금 부과, 원상복구 비용 발생 등 상당한 추가 부담이 예상됩니다. 감정평가액이 2억 7천만원으로 책정되었으나, 이는 합법적인 면적만을 기준으로 평가된 것으로 보이며, 위반건축물이라는 현실적인 문제를 고려하면 실제 시장 가치는 현저히 낮을 것입니다. 재매각 물건이라는 점 또한 이러한 리스크를 반영하는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 긍정적 요인:

* 비교적 신축(2017년 준공) 건물.

* 삼동역 인근으로 대중교통 이용 편리 및 역세권 개발 호재 기대.

* 주변 시세 대비 저가 매수 가능성 (위반건축물 문제로 인한 가격 할인).

* 부정적 요인:

* 무단증축 및 불법복층으로 인한 위반건축물 상태 (시정명령, 이행강제금 부과 위험).

* 원상복구 시 상당한 비용 및 시간 소요 예상.

* 재매각 물건으로 인한 잠재적 낙찰률 저하 및 입찰자 심리 위축.

* 임차인 현황 미상으로 인한 추가 확인 필요.

9. 예상 입찰가

본건의 법적 건물 면적은 57.20㎡(약 17.3평)입니다. 최근 유사 지역의 다세대주택 매매 사례를 고려할 때, 합법적인 건물이라면 평당 800만원 ~ 1,000만원 수준을 적용하여 약 1억 3,840만원 ~ 1억 7,300만원 정도의 가치를 예상해 볼 수 있습니다.

하지만 본건은 상당한 규모의 위반건축물(57.205㎡)이라는 중대한 하자를 안고 있으며, 이로 인한 원상복구 비용, 시정명령, 이행강제금 부과 가능성, 그리고 재매각이라는 점을 종합적으로 고려해야 합니다.

이러한 리스크를 감안할 때, 예상되는 원상복구 비용 및 행정 처분 관련 비용을 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 또한, 재매각을 거친 점을 감안하여 경쟁 강도를 예측하기 어렵습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 최소 5,000만원에서 최대 1억 2,000만원 사이에서 신중하게 접근할 것을 권유합니다. 특히, 실제 원상복구 비용 및 이행강제금 규모에 대한 철저한 사전 조사와 법률 자문이 필수적입니다. 입찰 시에는 매수신청보증금 20%를 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.