나이스옥션 법원경매 성남 2024타경7668 [1] 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 445-21 브레시안빌 씨동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이음 · 평가일 2025.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음1교" 남서측 인근에 위치하고 있으며,
부근은 다세대 및 다가구 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있음.(본건 단지 주변으로
브레시안 빌 4개(A, B, C, D) 동이 소재함)

교통상황

본건까지 승용 차량 진출입이 가능하고, 본건 북측 인근에 간선도로인 "천진암로"변에
버스 정류장이 소재하고 있으나 버스 정류장까지의 거리 버스 운행빈도 등으로 볼 때
대중교통 상황은 다소 불편함.

건물의 구조

2018년 2월 8일 사용승인 된 철근콘크리트구조 4층 건물 내 2층 201호로서,
외벽: 석재 및 드라이비트 등 마감
창호: 하이샷시 등 마감 임.

이용상태

다세대 주택 단위세대로, 자세한 사항은 후첨 "내부 구조도" 참조 바람.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 설비, 개별 난방 설비, 승강기 설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북동 하향 경사지대에 대체로 평탄하게 조성된 2필 1단지의 다각형 형태의 토지로서,
다세대 주택 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남동측으로 로폭 약6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 배출시설
설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 건축법 제2조제1항제11호
나목에 따른 도로(도로일부포함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2024타경7668 (1)

소재지: 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 445-21 브레시안빌 씨동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 209,000,000원

건물면적: 63.79㎡ (약 19.3평)

토지면적: 71.62㎡ (약 21.6평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

사용승인일: 2018년 2월 8일

1.1. 입지조건

위치 및 주변 환경: 본건은 경기도 광주시 퇴촌면 관음리 소재 "관음1교" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 다세대 및 다가구 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다. 본건 단지는 브레시안빌 A, B, C, D 4개 동으로 구성되어 있습니다.

교통 상황: 승용차량으로의 진출입은 가능하나, 본건 북측 인근 간선도로인 "천진암로"변 버스 정류장까지의 거리 및 버스 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

토지 이용: 본건 토지는 북동 하향 경사지에 대체로 평탄하게 조성된 2필 1단지의 다각형 형태이며, 다세대 주택 건부지로 이용되고 있습니다.

인접 도로: 본건 북동측 및 남동측으로 로폭 약 6미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역, 배출시설 설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등에 속해 있어 관련 법규에 따른 개발 및 이용에 제한이 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2018년 3월 15일 등기된 신한은행 근저당권(144,000,000원)이 말소기준권리입니다.

낙찰로 인한 소멸 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을구 2번 근저당권, 갑구 11번 및 12번 가압류, 갑구 13번 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리: 등기부등본 및 물건명세서상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 권혜경

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-03-16

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 오장익

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2021-11-25

대항력: 없음

비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 단지 정보: 본건은 브레시안빌 C동 201호이며, 같은 단지 내 A, B, D동도 함께 소재하고 있습니다.

인근 거래 사례 분석:

* 2016년 준공된 힐링하우스(A,B동) 1층 75.14㎡ 물건이 2026년 5월 20일 1억 9천만원에 거래되었습니다.

* 2024년 신축된 삼환스타팰리스 106동 3층 72.74㎡ 물건이 2026년 5월 5일 3억 5천 8백만원에 거래되었습니다.

* 2021년 준공된 스타포레 102동 3층 58.62㎡ 물건이 2026년 5월 4일 1억 9천만원에 거래되었습니다.

시세 분석: 본건(63.79㎡, 약 19.3평)은 주변 다세대 주택 거래 사례 중 2016년식 힐링하우스(75.14㎡, 약 22.7평) 및 2021년식 스타포레(58.62㎡, 약 17.7평)와 유사한 면적대에 해당하며, 이들 주택이 1억 9천만원에 거래된 점을 감안할 때 본건의 적정 시세는 1억 9천만원에서 2억 1천만원 범위로 추정됩니다. 2018년 준공된 본건은 신축급에 비해 연식이 있으나, 2016년식 거래가와 비교하면 감정가 2억 9백만원은 유사한 수준입니다. 2024년 준공된 삼환스타팰리스의 높은 거래가는 신축 프리미엄이 반영된 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 본건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 주변으로 농경지 및 임야가 혼재하여 비교적 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

교육 시설: 인근에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 분포하고 있으나, 도보 접근성은 별도 확인이 필요합니다.

편의 시설: 퇴촌면 소재지 내에 기본적인 편의시설(마트, 병원 등)이 위치하나, 도보 이용은 다소 어려울 수 있습니다.

주거 환경: 자연과 인접하여 전원생활과 유사한 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

교통 불편: 대중교통 이용이 다소 불편한 점은 거주 시 주요 고려사항이 될 수 있습니다.

토지이용계획 제한: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보전지역 등 다양한 도시계획적 제한 구역에 속해 있어 향후 개발 행위 시 제약이 따를 수 있습니다.

신축 대비 연식: 2018년 준공으로 최신 신축 건물 대비 연식이 존재합니다.

혐오시설 존재 여부: 본건 주변 지역에 혐오시설(폐차장, 공장, 유해시설 등)이 있는지 여부는 현장 확인 또는 상세 지도 분석을 통해 추가적인 조사가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 퇴촌면에 소재한 다세대 주택으로, 2018년 준공되어 건물 상태는 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 임차인의 보증금 또한 없어 권리 분석상 안전한 물건으로 판단됩니다. 다만, 대중교통 접근성의 불편함과 다양한 도시계획적 제한사항은 향후 가치 상승이나 개발 측면에서 고려해야 할 부분입니다. 주변 시세 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이므로, 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 관계가 명확하여 낙찰 후 권리 문제가 발생할 가능성이 매우 낮습니다.

2018년 준공 건물로, 내부 상태가 양호하다면 실거주 및 임대 수익 목적 모두 고려해볼 수 있습니다.

자연과 인접한 쾌적한 주거 환경을 선호하는 수요자에게 매력적일 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 209,000,000원

주변 시세 분석:

* 2016년 준공 (75.14㎡) 거래가: 190,000,000원

* 2021년 준공 (58.62㎡) 거래가: 190,000,000원

* 2024년 준공 (72.74㎡) 거래가: 358,000,000원

본건(63.79㎡)의 면적과 연식(2018년)을 고려할 때, 2016년식 및 2021년식 유사 면적대의 거래가인 1억 9천만원을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 감정가 2억 9백만원은 시세 하단보다는 높은 편이며, 특히 대중교통 불편 및 토지이용 제한 사항을 감안할 때 공격적인 입찰보다는 시세 하단에서 접근하는 전략이 유리할 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.