나이스옥션 법원경매 수원 2024타경13363 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 425 1층111호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 에이블 · 평가일 2024.12.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호초등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층, 지상8층 건물 내 제1층 제111호로서,
(사용승인일 : 2022.08.19)
외벽 : 석재 및 치장벽돌 쌓기 마감 등,
내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등,
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

판매시설(일반게임제공업의시설)로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 평지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측 및 북측으로 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(역세권1지구), 소로1류(폭 10m-12m)(접합),
중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역
<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통
정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상임.
② 기타사항 : 없음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

판매시설(일반게임제공업의시설)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경13363 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 425, 1층 111호 (수원역 웰리지 더파크)

용도: 판매시설 (일반게임제공업의 시설로 이용 중)

감정가: 2,440,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

2

1.2. 면적 정보

토지면적: 48.64㎡ (약 14.71평)

건물면적: 157.50㎡ (약 47.64평)

2

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕, 지하 6층, 지상 8층 건물 내 제1층 제111호

사용승인일: 2022년 08월 19일

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비

2

2. 입지조건

2

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 대체로 평지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용 중입니다. 동측, 서측, 남측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(역세권1지구)

* 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제1종구역

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

2

3. 권리분석

2

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022-10-31 전북은행 근저당권)

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (2022-10-31)

* 을1: 근저당권 (전북은행, 1,782,500,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 압류 (수원세무서장, 2023-11-15)

* 갑4: 압류 (예산세무서장, 2024-03-11)

* 갑5: 압류 (수원시, 2024-05-20)

* 갑6: 압류 (당진시, 2024-11-07)

* 갑7: 임의경매 (전북은행, 1,572,067,647원, 2024-12-09)

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 2025-04-01)

2

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상이나, 인수되는 보증금이 없어 대항력 있는 임차인이 존재하지 않을 가능성이 높습니다. 다만, 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 유의해야 합니다.

2

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 기재되어 있지 않습니다.

2

4. 상권분석

2

4.1. 현황

본건은 판매시설(일반게임제공업의시설)로 이용 중입니다. 주변 지역이 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 상업 및 주거 복합 지역이므로, 지역 내 수요와 유동인구를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

2

4.2. 주변 개발 계획 및 교통 환경

* 지구단위계획구역(역세권1지구) 지정으로 인한 역세권 개발 가능성.

* 수원역 인근으로 KTX, 1호선, 분당선 등 교통 요충지에 위치하며, GTX-C노선 개통 시 강남 접근성 향상 기대.

2

5. 생활정보

2

5.1. 편의시설

* 주변에 "서호초등학교"가 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 롯데백화점, 롯데마트, AK플라자 등 대형 복합 쇼핑시설이 인근에 위치하여 쇼핑 및 문화생활이 편리합니다.

2

5.2. 건물 내부 시설

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

2

6. 잠재적 리스크

2

6.1. 군용비행장 소음대책지역 및 비행안전구역

본건은 군용비행장 소음대책구역 제1종구역 및 비행안전제2구역에 해당합니다. 이는 군용 비행기 운항으로 인한 소음 발생 및 건축물 높이 제한 등의 영향을 받을 수 있음을 의미합니다. 최근 군 공항 고도제한 규제가 완화되는 추세이나, 관련 법규 및 규제 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.

2

6.2. 임대관계 미확인

임대관계가 미상으로, 현재 임차인의 정확한 현황 및 계약 조건 확인이 필요합니다. 인수되는 보증금은 없으나, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

2

6.3. 복합 용도 지역의 특성

주변에 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 지역 간 시너지 효과도 기대되나, 상권의 업종 및 업태에 따라서는 경쟁 심화 등의 부정적 영향도 발생할 수 있습니다.

2

7. 종합 의견

2

본건은 2022년 사용 승인된 신축 건물의 판매시설로서, 수원역 역세권이라는 입지적 장점과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 더불어 주변 상업 및 주거 복합 지역의 개발 가능성도 엿볼 수 있습니다. 다만, 군용비행장 소음대책지역 및 비행안전구역에 해당하여 소음 및 고도 제한 관련 영향이 있을 수 있으며, 임대 관계가 미상이라는 점은 주의가 필요한 부분입니다. 이러한 리스크 요인들을 충분히 인지하고 신중하게 접근해야 합니다.

2

8. 투자 포인트

2

* 신축 건물 (2022년 사용승인)

* 수원역 역세권 입지로 교통 및 생활 편의시설 접근 용이

* 지역단위계획구역(역세권1지구) 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대

* 판매시설로서의 잠재적 임대 수익 또는 자가 이용 가능

2

9. 예상 입찰가

2

감정가는 2,440,000,000원입니다. 인수되는 임차인 보증금은 없으므로, 감정가격을 기준으로 하되 본건의 잠재적 리스크(군소음, 비행안전구역, 임대관계 미확인 등)와 주변 시세, 향후 활용 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰을 고려하는 경우가 많으나, 본건의 경우 위에서 언급된 리스크 요인을 감안하여 보다 면밀한 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.1. 물건 기본정보

2

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경13363 (1)

소재지: 경기도 수원시 권선구 서둔동 425, 1층 111호 (건물명: 수원역 웰리지 더파크)

용도: 판매시설 (주의사항: 일반게임제공업의 시설로 이용 중)

감정가: 2,440,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

2

1.2. 면적 정보

토지면적: 48.64㎡ (약 14.71평)

건물면적: 157.50㎡ (약 47.64평)

2

1.3. 건물 정보

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하 6층, 지상 8층 건물 내 제1층 제111호

사용승인일: 2022년 08월 19일

외벽: 석재 및 치장벽돌 쌓기 마감 등

내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

창호: 샷시 창호 등

주요 설비: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비

2

2. 입지조건

2

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 "서호초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 가능하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2

2.3. 토지 이용 현황

본건 토지는 대체로 평지의 사다리형 토지로서, 업무시설(오피스텔) 건부지 등으로 이용 중입니다. 동측, 서측, 남측 및 북측으로 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(역세권1지구)

* 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합)

* 가축사육제한구역

* 비행안전제2구역(전술)

* 군용비행장 소음대책구역 제1종구역

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

2

3. 권리분석

2

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2022-10-31 전북은행 근저당권)

* 갑2: 소유권이전 1번신탁등기말소 (2022-10-31)

* 을1: 근저당권 (전북은행, 1,782,500,000원) - 말소기준권리

* 갑3: 압류 (수원세무서장, 2023-11-15)

* 갑4: 압류 (예산세무서장, 2024-03-11)

* 갑5: 압류 (수원시, 2024-05-20)

* 갑6: 압류 (당진시, 2024-11-07)

* 갑7: 임의경매 (전북은행, 1,572,067,647원, 2024-12-09) - 본건 경매개시 결정 채권자

* 갑8: 압류 (국민건강보험공단, 2025-04-01)

2

3.2. 임차인 현황

인수되는 보증금 합계: 0원.

임대관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 인수되는 보증금이 없으므로 대항력 있는 임차인이 존재하지 않을 가능성이 높습니다. 그러나 임대차 관계가 명확히 파악되지 않은 점은 향후 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

2

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

제공된 정보상, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되어 있지 않습니다.

2

4. 상권분석

2

4.1. 현황 및 특성

본건은 현재 판매시설(일반게임제공업의시설)로 이용 중입니다. 주변 지역이 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 복합 용도 지역으로서, 지역 내 수요를 기반으로 한 상권 형성이 가능합니다.

2

4.2. 주변 개발 계획 및 교통 환경

* 본건이 속한 지구단위계획구역(역세권1지구)은 역세권 개발을 목표로 하고 있어 미래 가치 상승이 기대됩니다.

* 수원역과 인접하여 1호선, 분당선, KTX 등 교통망이 우수하며, GTX-C노선 개통 시 서울 강남권 접근성이 크게 향상될 전망입니다.

2

5. 생활정보

2

5.1. 편의시설 및 교육환경

* "서호초등학교"가 인근에 위치하여 자녀 교육에 유리합니다.

* 롯데백화점, 롯데마트, AK플라자 등 대형 복합 쇼핑 및 문화 시설이 가까워 생활 편의성이 높습니다.

2

5.2. 건물 내부 시설

건물은 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장, 화재탐지 및 경보설비 등을 갖추고 있어 이용이 편리합니다.

2

6. 잠재적 리스크

2

6.1. 군용비행장 소음대책지역 및 비행안전구역

본건은 군용비행장 소음대책구역 제1종구역 및 비행안전제2구역에 해당합니다. 이는 군용 비행기 운항으로 인한 소음 발생 가능성 및 건축물 높이 제한 등의 영향을 받을 수 있음을 의미합니다. 최근 관련 규제 완화 추세가 있으나, 향후 법규 변화 및 잠재적 영향에 대한 지속적인 확인이 필요합니다.

2

6.2. 임대 관계 미확인

현재 임대관계가 미상으로 확인되었습니다. 인수되는 보증금은 없으나, 현재 점유자와의 임대차 계약 내용을 정확히 파악하고 명도 절차를 진행하는 것이 중요하며, 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 고려해야 합니다.

2

6.3. 복합 용도 지역 특성

주변 지역이 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 상권 활성화 측면에서 긍정적일 수 있으나, 업종 경쟁 심화 등 부정적인 영향도 발생할 수 있습니다.

2

7. 종합 의견

2

본건은 2022년에 사용 승인된 신축 건물에 위치한 판매시설로서, 수원역 역세권이라는 탁월한 입지 조건과 편리한 교통망을 강점으로 합니다. 지역단위계획구역(역세권1지구) 지정은 향후 지역 개발 및 가치 상승에 대한 기대감을 높입니다. 그러나 군용비행장 소음대책지역 및 비행안전구역에 속해 있어 소음 및 고도 제한 관련 영향 가능성이 존재하며, 임대 관계가 미상이라는 점은 투자를 결정하기 전에 반드시 확인하고 고려해야 할 리스크 요인입니다. 이러한 잠재적 위험 요인을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

2

8. 투자 포인트

2

* 비교적 신축 건물 (2022년 사용승인)로 관리 부담이 적습니다.

* 수원역 역세권 입지로 교통 편리성과 풍부한 유동인구를 확보할 수 있습니다.

* 지구단위계획구역(역세권1지구) 지정으로 향후 지역 개발에 따른 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 판매시설로서 임대 수익 창출 또는 자가 사용이 가능합니다.

2

9. 예상 입찰가

2

본건의 감정가는 2,440,000,000원입니다. 인수되는 임차인 보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 하되 본건의 잠재적 리스크(군소음, 비행안전구역, 임대관계 미확인 등)와 현재 주변 시세, 향후 해당 시설의 활용 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80~90% 수준에서 입찰가를 고려하는 경우가 많으나, 상기 리스크 요인들을 감안하여 보다 면밀한 자체 분석을 통해 적정 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.