나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3361 [1] 서울특별시 송파구 문정동 88-4 더빌1 2층203호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3361 [1] 서울특별시 송파구 문정동 88-4 더빌1 2층203호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경3361
• 주소: 서울특별시 송파구 새말로11길 9, 2층203호 (문정동,더빌1)
• 용도: 근린상가

서울동부지방법원 경매3계 2024타경3361 | 소재지: 서울특별시 송파구 새말로11길 9, 2층203호 (문정동,더빌1) | 감정가: 310,000,000원 | 최저가: 198,400,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 사건 내역

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3361 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.1. 2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 송파구 문정동 88-4 더빌1 2층203호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층건물 중 2층 203호 (사용승인일: 2017.07.06)

외벽: 석재 붙임, 적벽돌 쌓기 마감 등

내벽: 벽지 도배 마감 등

창호: 샷시 및 유리 등

1.1. 3. 면적 정보

토지 면적: 24.65㎡ (약 7.46평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

건물 면적: 41.28㎡ (약 12.49평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

해당 물건은 아파트가 아니므로 전용면적과 분양면적 표시는 해당되지 않습니다.

1.1. 4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 310,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황 분석

1.2. 1. 입지 조건

1.2. 1.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 "서울문덕초등학교" 남측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 도시형생활주택, 아파트, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 형성된 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 1.2. 교통 상황

차량의 출입이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있고 지하철 8호선 문정역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 서울외곽순환고속도로, 동부간선도로, 올림픽대로, 분당수서간도시고속화도로 등으로의 진입이 수월하여 서울 전역 및 타 지역으로의 이동이 용이합니다.

1.2. 2. 건물 구조 및 설비

1.2. 2.1. 건물 구조

본 건물은 철근콘크리트 구조의 6층 건물이며, 본건은 그 중 2층 203호입니다. 사용승인일은 2017년 7월 6일입니다. 외벽은 석재 붙임 및 적벽돌 쌓기 마감, 내벽은 벽지 도배 마감, 창호는 샷시 및 유리 등으로 마감되어 있습니다.

1.2. 2.2. 설비 내역

위생 설비, 급배수 설비, 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용 및 계획

1.2. 3.1. 토지 형상 및 이용 상태

인접 필지와 대체로 등고 평탄한 가장형 토지로, 다세대주택(주용도) 건부지로 이용 중입니다.

1.2. 3.2. 인접 도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 3.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 도로(접합), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 교육환경보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)(군사기지 및 군사시설 보호법), 비행안전제6구역(전술)(군사기지 및 군사시설 보호법), 과밀억제권역(수도권정비계획법)에 해당합니다.

1.3. 권리 및 현황 분석

1.3. 1. 권리 분석

1.3. 1.1. 경매 구분 및 채권자

본건은 채권자 김OO의 신청에 의한 부동산강제경매 사건으로 진행되고 있습니다.

1.3. 2. 현황 분석 (공부와의 차이)

1.3. 2.1. 용도 및 이용 상태

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)로 등재되어 있으나, 현재는 내부 구조를 일부 변경하여 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됩니다.

1.3. 2.2. 공부와의 차이

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나, 현황 주거용으로 이용 중이므로 공부와의 차이가 존재합니다.

1.3. 2.3. 기타 참고 사항 (임대, 위반건축물)

본건은 임대 중인 것으로 탐문 조사되었으나, 정확한 임대 조건 및 내용은 미상입니다. 또한, 본건이 속한 건물 내 일부 호에 대하여 집합건축물대장상 "위반건축물"로 표기되어 있는 점 참고가 필요합니다.

1.4. 주변 환경 및 상권 분석

1.4. 1. 주변 시설

본건 인근에는 서울문덕초등학교가 소재하며, 주택가와 더불어 오피스텔, 도시형생활주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다. 또한, 대규모 상업 시설로는 가든파이브(NC백화점, 현대시티몰)와 이마트, 롯데 프리미엄 푸드마켓 등이 문정역 인근에 자리 잡고 있습니다.

1.4. 2. 상권 분석

문정역 주변은 법조타운, 로데오거리, 대규모 지식산업센터가 밀집하여 오피스 상권의 특징을 보입니다. 평일 점심시간과 저녁 시간에는 법조타운 및 지식산업센터 입주 직원들의 수요로 인해 상권이 활성화됩니다. 다만, 주말에는 직장인 수요 감소로 인해 매출이 다소 취약해질 수 있는 오피스 상권의 전형적인 모습을 보입니다. 주말보다는 평일의 매출이 높게 나타나는 경향이 있으며, 저녁 시간대 매출도 점심 시간만큼은 아니지만 어느 정도 유지되는 것으로 분석됩니다.

1.5. 생활 정보

1.5. 1. 교육 시설

단지 인근에 서울문덕초등학교가 있어 도보 통학이 가능합니다.

1.5. 2. 편의 시설

문정역 주변에는 롯데 프리미엄 푸드마켓, 이마트, NC백화점, 현대시티몰 등 다양한 쇼핑 및 편의시설이 이용 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 용도 불일치 및 불법 개조 가능성

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(사무소)이나 현황 주거용으로 사용 중이므로, 추후 원상복구 명령 등 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 주거용으로 계속 사용하거나 임대 시 문제가 될 수 있습니다.

1.6. 2. 위반건축물 관련 문제

건물 내 일부 호에 "위반건축물" 표기가 있는 점은 건물 전체의 하자나 추가적인 행정 제재의 가능성을 시사하므로, 이에 대한 정확한 확인 및 대처 방안 마련이 필요합니다.

1.6. 3. 임대차 관계 불확실성

현재 임대 중인 것으로 파악되나, 임대조건 및 내용이 미상으로, 명도 시 임차인과의 협상 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 문정역 역세권에 위치하며 교통 및 생활 편의시설이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 공부상 용도와 현황 용도가 불일치하고, 건물 내 위반건축물 표기 사항이 존재하여 취득 후 명도 및 법적/행정적 문제 해결에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 이러한 리스크 요인들을 감안하더라도, 향후 문정지구 개발 및 주변 상권 활성화에 따른 가치 상승 잠재력은 존재합니다.

1.8. 투자 포인트

- 문정역 역세권이라는 우수한 입지 조건.

- 대중교통 및 광역 교통망 이용 편리.

- 주변 생활 편의시설 및 상업 시설 풍부.

- 용도 불일치 및 위반건축물 관련 리스크 해소 시, 주거용으로 활용하거나 임대 수익 창출 기대 가능.

- 향후 문정지구 개발에 따른 지역 가치 상승 잠재력 보유.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계