나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3613 [2] 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 3층302호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3613 [2] 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 3층302호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경3613
• 주소: 서울특별시 강동구 천호대로176길 10-9(성내동), 3층302호 (성내동,화영하우스7차)
• 용도: 근린상가

서울동부지방법원 경매3계 2024타경3613 | 소재지: 서울특별시 강동구 천호대로176길 10-9(성내동), 3층302호 (성내동,화영하우스7차) | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 174,720,000원 | 용도: 근린상가

1. 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3613 (2)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 3층302호

용도: 근린생활시설 (공부상), 주거용 (현황 추정)

감정가: 273,000,000원

건물 준공 연도: 2020년

1.1. 1.면적 정보

토지면적: 16.32㎡ (약 4.94평)

건물면적: 30.74㎡ (약 9.30평)

1.1. 2.매각 대상 및 경매 구분

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.1. 3.채권자

이OO

1.1. 4.특이사항

등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있으며, 임차보증금은 270,000,000원입니다. [cite: original prompt]

1.1. 5.주의사항

공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되어 건축물현황도와 구조, 이용상황 등이 상이할 수 있으니 유의하시기 바랍니다. [cite: original prompt]

1.2. 감정평가서 요약

1.2. 1.위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '동신중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 및 상업용 건물 등이 소재하는 지역입니다. [cite: original prompt]

1.2. 2.교통 상황

본건이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재하여 교통 상황은 보통으로 평가됩니다. [cite: original prompt]

1.2. 3.건물 구조

본건은 철근콘크리트 구조 평스라브 지붕 8층 건물 내 3층 302호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 섀시 창호 등으로 이루어져 있습니다. [cite: original prompt]

1.2. 4.이용 상태

본건(302호)의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나, 내부 확인은 이해관계인 폐문 부재로 직접 하지 못하였으나 인접 호 거주인 탐문 등을 통하여 현황 '주거용'으로 이용 중인 것으로 조사되었습니다. [cite: original prompt]

1.2. 5.설비 내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. [cite: original prompt]

1.2. 6.토지 형상 및 이용 상태

인접 도로 대비 등고평탄한 유사 장방형 토지이며, 도시형생활주택 및 제2종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. [cite: original prompt]

1.2. 7.인접 도로 상태

북동측으로 노폭 약 6M의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 4M의 막다른 도로에 접해 있습니다. [cite: original prompt]

1.2. 8.토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(천호지구), 소로3류(폭 8m 미만)에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등의 규제를 받고 있습니다. [cite: original prompt, 7, 15]

1.2. 9.공부와의 차이

본건의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나, 현황은 주거용으로 이용 추정되어 건축물현황도와 구조, 이용상황 등이 상이할 수 있습니다. [cite: original prompt]

1.2. 10.기타 참고사항

본건(302호)의 구체적 임대 관계는 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권(2024년 7월 23일, 서울동부지방법원 임차권등기명령, 보증금 270,000,000원, 임차권자 이 )이 등재되어 있습니다. [cite: original prompt]

1.3. 추가 분석 (컨설턴트 의견)

1.3. 1.최고의 입지

본건은 지하철 5호선 강동역 역세권에 위치하며, 천호지구 지구단위계획구역 내에 속해 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승이 기대되는 입지입니다. 주위로 주택, 상가, 오피스텔 등이 혼재되어 있어 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.3. 2.권리 분석

본 물건에는 채권자 이OO의 주택임차권이 270,000,000원의 보증금으로 등재되어 있습니다. [cite: original prompt] 경매 구분은 부동산 강제 경매이므로, 말소기준권리보다 선순위인 임차권이 있는지 여부, 인수되는 권리는 없는지 등 면밀한 법률적 검토가 반드시 필요합니다.

1.3. 3.상권 분석

강동역을 중심으로 한 역세권 개발이 활발히 진행되고 있으며, 이에 따라 상권 또한 지속적으로 활성화될 가능성이 높습니다. 본건은 근린생활시설 및 주거용으로 활용 가능한 입지에 있으며, 향후 용도 변경 시 상권 내에서의 활용도가 높아질 수 있습니다.

1.3. 4.생활 정보

지하철 5호선 강동역이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: original prompt] 또한, 인근에 동신중학교가 위치하고 있으며, 다양한 상업시설 및 생활 편의시설 접근이 용이합니다. [cite: original prompt, 8, 10, 11]

1.3. 5.잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 공부상 용도(제2종근린생활시설-학원)와 현황상 이용 상태(주거용)의 불일치입니다. [cite: original prompt] 이로 인해 향후 행정처분(이행강제금 부과 등)의 가능성이 있으므로, 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 2.7억원의 임차권 등기가 존재하므로, 인수 여부에 따라 추가적인 자금 부담이 발생할 수 있습니다. [cite: original prompt]

1.3. 6.종합 의견

본 물건은 역세권 입지, 주변 개발 호재, 편리한 교통 등 장점을 보유하고 있습니다. 하지만 공부상 용도와 현황 용도의 불일치, 그리고 2.7억원의 임차권 등기라는 권리 관계에 대한 부담이 존재합니다. 따라서 철저한 현장 조사를 통한 이용 상태 재확인 및 법률적 검토를 통해 리스크를 파악하고, 이를 감안한 투자 전략 수립이 중요합니다.

1.3. 7.투자 포인트

우수한 강동역 역세권 입지.

천호지구 지구단위계획에 따른 지역 개발 수혜 기대.

현황 주거용 이용으로 인한 합법적 주거 공간 확보 시 시세 상승 가능성.

향후 용도 변경 또는 개발 시 투자 가치 상승 잠재력 보유.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계