나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3613 [2] 서울특별시 강동구 성내동 OOOOOO OOOOOOO OOOOOO 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재‘동신중학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 및 상업용 건물 등이 소재함.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(강동역, 5호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 3층 301호 및 302호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건(301호, 302호)의 공부상 용도는 공히 제2종근린생활시설(학원)이나, 대상 301호는 현황 "주거용"으로 이용중인 것으로 내부확인하였으며, 대상 302호는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인을 직접하지 못하였으나 인접호 거주인에 대한 탐문 등을 통하여 현황 "주거용"으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 유사 장방형의 토지로서, 도시형생활주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6M의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 4M의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2024-11-28)(제3종일반주거지역 서울특별시고시 제2024-576호 참조), 지구단위계획구역(천호지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.

공부와의 차이

대상물건(301호, 302호)의 공부상 용도는 공히 제2종근린생활시설(학원)이나, 대상 301호는 현황 "주거용"으로 건축물현황도와 구조, 이용상황 등이 상이하며, 대상 302호는 현황 "주거용"으로 탐문조사되어 건축물현황도와 구조, 이용상황 등이 상이할 수 있으니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건(301호, 302호)의 구체적 임대관계는 미상이나, 대상 301호는 등기사항전부증명서상 주택임차권[등기원인: 2024년 7월 23일, 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2024카임5716), 임차보증금: 270,000,000원, 임차권자: 이**]이 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나,현황은 주거용으로 탐문조사되어 건축물현황도와 구조, 이용상황등이 상이할 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3613 (2)

* 소재지: 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 3층302호 (신 주소: 서울특별시 강동구 천호대로176길 10-9)

* 건물명: 화영하우스7차

* 용도: 공부상 제2종근린생활시설(학원), 현황 주거용 추정 (건축물대장상 공동주택, 도시형생활주택, 제2종근린생활시설 복합 용도)

* 감정가: 273,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 이OO

* 토지면적: 16.32㎡ (약 4.94평)

* 토지지분: 16.318㎡ (약 4.94평)

* 건물면적: 30.74㎡ (약 9.30평)

* 건물지분: 30.74㎡ (약 9.30평)

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물 내 3층 302호

* 사용승인일: 2020년 10월 22일

* 총 층수: 8층 (해당 물건은 3층)

1.1. 입지조건

* 위치: 서울특별시 강동구 성내동 소재 ‘동신중학교’ 남동측 인근에 위치합니다.

* 주위환경: 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 및 상업용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

* 토지형상: 인접 도로 대비 등고평탄한 유사 장방형의 토지입니다.

* 도로상태: 북동측으로 노폭 약 6M의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 4M의 막다른 도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(천호지구)에 속합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 12월 18일자 서울동부지방법원의 강제경매개시결정 (2024타경3613)입니다.

* 등기부 요약:

* 2020-11-13: 소유권보존 (강의구)

* 2022-01-27: 소유권이전 (윤진택)

* 2024-12-18: 강제경매 (말소기준권리, 채권자 이영섭, 채권액 270,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음으로 기재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 도

* 보증금: 270,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-01-27

* 확정일자: 2022-01-27

* 배당신고일자: 2025-01-02

* 대항력: 있음

* 특이사항:

* 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금은 270,000,000원입니다.

* 권리분석상 '인수 보증금 합계'는 0원으로 기재되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 리스크로 반드시 고려해야 합니다.

* 본 물건은 공동담보로 경매가 진행되었습니다.

* 등기사항전부증명서상 2024년 7월 23일자 임차권등기명령(2024카임5716)이 등재되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시설: 대상 물건은 동신중학교 남동측 인근에 위치하며, 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 및 상업용 건물 등이 혼재된 지역입니다.

* 상업 환경: 주거 및 상업 시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 활동 및 생활 편의시설 이용이 용이한 환경입니다. 지역 내 주거 및 상업 시설 이용 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통:

* 차량 접근이 용이합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 건물설비: 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도 불일치: 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나, 현황은 주거용으로 탐문 조사되었습니다. 이는 건축물현황도와 구조, 이용상황 등이 상이할 수 있음을 의미하며, 추후 건축법 등 위반으로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다. 명도 및 이용 시 제한이 따를 수 있으므로 각별한 주의가 필요합니다.

* 임차인 명도: 대항력 있는 임차인이 존재하며, '인수 보증금 합계'가 0원으로 명시되어 있더라도 임차인과의 명도 협상 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 추가적인 시간 및 비용 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 내부 확인의 제약: 302호의 경우, 이해관계인의 폐문부재로 내부 확인을 직접 하지 못하였고, 인접 호실 거주인에 대한 탐문을 통해 현황이 주거용으로 조사되었습니다. 따라서 실제 내부 구조, 상태, 이용상황 등이 공부와 다를 가능성이 높습니다.

* 토지이용계획 제한: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역 등 관련 법규에 따른 개발 및 이용 제한이 있을 수 있어, 사전 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 강동구 성내동에 위치한 복합 용도의 건물 내 일부 호실로서, 교통이 편리하고 주거 및 상업 시설이 밀집된 지역에 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 하지만 공부상 용도와 실제 현황의 불일치, 대항력 있는 임차인의 존재, 정확한 내부 상태 파악의 어려움 등 여러 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, 현황 주거용으로 조사된 점은 향후 건축법 위반 등 문제 발생 소지를 높이므로, 입찰 전 철저한 현장 확인 및 권리 분석이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통망: 강동역 인근으로 대중교통 이용이 편리하며, 강동구의 개발 잠재력을 고려할 때 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지역적 특성: 주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달하여 다양한 수요층 확보가 가능한 입지입니다.

* 리스크 관리 필요: 현재 파악된 용도 불일치, 임차인 명도 문제, 실제 현황 파악 등 리스크를 적극적으로 관리하고 해결할 수 있는 투자자에게는 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가는 273,000,000원입니다. 본 물건의 예상 입찰가는 상기 명시된 잠재적 리스크(용도 불일치, 임차인 명도 문제, 내부 상태 확인 불가 등)를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 특히, 현황 주거용으로 조사된 바, 이에 대한 법적 검토 및 명도 예상 비용 등을 반영해야 할 것입니다. 인수할 권리가 없다고는 하나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 부담으로 작용할 수 있습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문, 주변 시세 조사, 권리 분석 재확인 등 추가적인 심층 분석이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.