나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3613 [1] 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3613 [1] 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 3층301호 근린상가 경매

• 사건번호: 2024타경3613
• 주소: 서울특별시 강동구 천호대로176길 10-9(성내동), 3층301호 (성내동,화영하우스7차)
• 용도: 근린상가

서울동부지방법원 경매3계 2024타경3613 | 소재지: 서울특별시 강동구 천호대로176길 10-9(성내동), 3층301호 (성내동,화영하우스7차) | 감정가: 273,000,000원 | 최저가: 174,720,000원 | 용도: 근린상가

1. 서울동부지방법원 2024타경3613 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

1.1. 1. 기본 내역

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3613 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 3층301호

용도: 근린생활시설

감정가: 273,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.1. 2. 면적 및 지분

토지면적: 16.32㎡ (약 4.94평)

토지지분: 16.318㎡ (약 4.94평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.74㎡ (약 9.30평)

건물지분: 30.74㎡ (약 9.30평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.1. 3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 입지조건

1.2. 1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 서울특별시 강동구 성내동 소재 '동신중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 및 상업용 건물 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

1.2. 2. 교통 및 도로

차량의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 물건이 속한 건물은 북동측으로 노폭 약 6M의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 4M의 막다른 도로에 접해 있습니다.

1.2. 3. 토지 이용 계획

물건지는 도시지역, 제3종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 천호지구 지구단위계획구역에 속합니다. 또한 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등에 해당합니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1. 권리 현황

본 경매 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 이OO입니다. 등기사항전부증명서상 확인되는 권리 중 주의해야 할 사항이 있습니다.

1.3. 2. 임차권 분석

대상 물건 301호에는 등기사항전부증명서상 주택임차권이 등재되어 있습니다. (등기원인: 2024년 7월 23일, 서울동부지방법원 임차권등기명령 (2024카임5716), 임차보증금: 270,000,000원, 임차권자: 이 ) 이 임차권은 낙찰 후에도 인수될 가능성이 있으므로, 구체적인 인수 여부 및 말소 기준 권리를 철저히 확인해야 합니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1. 현황 용도 및 건물 구성

공부상 해당 물건의 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나, 301호는 현황 주거용으로 이용 중인 것으로 확인되었습니다. 302호 역시 탐문조사를 통해 주거용으로 이용 중인 것으로 파악되었으나, 건축물현황도와는 구조, 이용상황 등이 상이할 수 있습니다. 이는 향후 용도 변경 또는 이행강제금 부과 등의 가능성을 내포하고 있습니다.

1.4. 2. 주변 상업 시설

물건지 인근은 주거시설과 근린생활시설이 혼합된 지역으로, 천호역(5호선)과 강동역(5호선)이 가까워 유동인구가 많은 지역입니다. 천호대로변을 따라 백화점, 아웃렛, 다양한 상업시설 및 식당가 등이 밀집해 있어 상권은 활성화되어 있는 편입니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1. 교통 및 편의시설

지하철 5호선 강동역과 천호역을 이용할 수 있어 강남 및 서울 도심으로의 접근성이 우수합니다. 주변에 버스정류장이 다수 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 천호역 주변으로는 롯데백화점, 이마트, 각종 금융기관, 병원, 시장 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1. 공부와 현황의 불일치

가장 큰 위험 요소는 공부상 용도(제2종근린생활시설-학원)와 현황 이용상태(주거용)의 불일치입니다. 이로 인해 건축법 위반으로 인한 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 실제 주거용으로 이용 시에도 문제가 발생할 수 있습니다.

1.6. 2. 기타 위험 요소

해당 물건 301호에 등기된 주택임차권의 보증금(2억 7천만 원)이 감정가(2억 7천3백만 원)와 유사하여, 임차인의 대항력 유무 및 인수되는 권리관계를 면밀히 분석해야 합니다. 만약 임차권이 낙찰자에게 인수될 경우, 상당한 자금 부담이 발생할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 교통 편리하고 상권이 발달된 지역에 위치하고 있으나, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 그리고 임차권 등기 등 권리관계에 대한 면밀한 분석과 주의가 요구되는 물건입니다. 특히 주거용으로 이용 중인 근린생활시설의 경우, 건축법 위반 소지 및 관련 행정 처분 가능성을 충분히 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

- 더블 역세권(5호선 강동역, 천호역) 인근의 우수한 입지 조건

- 발달된 생활 편의시설 및 상업 인프라

- 감정가 대비 인근 시세 확인을 통한 시세 차익 가능성 (단, 권리관계 및 위반건축물 여부 확인 필수)

- 추후 재개발 가능성 등 지역 개발 호재 고려 (천호지구 지구단위계획구역)

혐오시설 정보:

주변 지역에 대한 검색 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 직접적인 언급은 발견되지 않았습니다. 다만, 모든 도시 지역에서는 소음, 악취 등을 유발할 수 있는 공장이나 폐기물 처리 시설 등이 잠재적으로 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 주변 환경을 직접 확인하는 것이 중요합니다.

법원 정보

서울동부지방법원 경매3계