나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경3613 [1] 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2024.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강동구 천호동 소재‘동신중학교’남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 및 상업용 건물 등이 소재함.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(강동역, 5호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 8층 건물내 3층 301호 및 302호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등
내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건(301호, 302호)의 공부상 용도는 공히 제2종근린생활시설(학원)이나, 대상 301호는 현황 "주거용"으로 이용중인 것으로 내부확인하였으며, 대상 302호는 이해관계인의 폐문부재로 내부확인을 직접하지 못하였으나 인접호 거주인에 대한 탐문 등을 통하여 현황 "주거용"으로 이용중인 것으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 유사 장방형의 토지로서, 도시형생활주택, 제2종근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 6M의 포장도로, 북서측으로 노폭 약 4M의 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2024-11-28)(제3종일반주거지역 서울특별시고시 제2024-576호 참조), 지구단위계획구역(천호지구), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 임.

공부와의 차이

대상물건(301호, 302호)의 공부상 용도는 공히 제2종근린생활시설(학원)이나, 대상 301호는 현황 "주거용"으로 건축물현황도와 구조, 이용상황 등이 상이하며, 대상 302호는 현황 "주거용"으로 탐문조사되어 건축물현황도와 구조, 이용상황 등이 상이할 수 있으니 유의하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건(301호, 302호)의 구체적 임대관계는 미상이나, 대상 301호는 등기사항전부증명서상 주택임차권[등기원인: 2024년 7월 23일, 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2024카임5716), 임차보증금: 270,000,000원, 임차권자: 이**]이 등재되어 있음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나, 현황은 주거용으로 건축물현황도와 구조, 이용상황 등이 상이함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2024타경3613 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 성내동 245-20 화영하우스7차 3층301호

용도: 근린상가 (건축물대장상으로는 공동주택, 도시형생활주택, 제2종근린생활시설)

감정가: 273,000,000원

토지면적: 16.32㎡ (약 4.93평)

토지제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 30.74㎡ (약 9.30평)

건물제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 선순위 임차권, 대항력 있는 임차인 존재.

* 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나, 현황은 주거용으로 이용 중이며 건축물현황도 및 구조, 이용상황 등이 공부와 상이함. (301호 확인, 302호 탐문 조사)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 천호동 소재 '동신중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다가구 및 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔, 주상용 및 상업용 건물 등이 혼재된 지역임.

2.2. 교통상황

건물까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 강동역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

2.3. 도로상태

대상 물건이 속한 건물은 북동측으로 노폭 약 6M, 북서측으로 노폭 약 4M의 막다른 도로에 접하고 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2024년 12월 18일 접수된 서울동부지방법원의 강제경매개시결정(2024타경3613)임.

3.2. 인수되는 권리

* 을구 3번 주택임차권 (접수일자: 2024년 7월 24일, 권리자: 이영섭, 권리금액: 270,000,000원)은 배당에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이영섭

보증금: 270,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2022년 1월 11일

확정일자: 2022년 1월 11일

배당신고일자: 2024년 7월 24일

대항력: 있음

비고: 주택임차권 등기 완료 (2024.07.24. 접수 제115555호)

* 임차인: 한지수

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일자): 2022년 1월 11일

확정일자: (미상)

배당신고일자: 2024년 7월 24일

대항력: 있음

비고: (정보 부족)

* 금액이 미상인 임차인이 있으므로, 상세 내역 확인 및 주의 필요.

3.4. 권리분석 요약

소유권 이전 및 임차권, 강제경매 등기 등 다수의 권리가 등재되어 있으나, 말소기준권리보다 선순위에 있는 주택임차권(이영섭)은 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 함.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건이 위치한 지역은 주거용 건물과 근린생활시설, 오피스텔 등이 혼합된 상업 및 주거 복합 지역으로, 주변에 상권 형성이 어느 정도 되어 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육시설: 동신중학교 인근 위치.

* 편의시설: 다세대주택, 근린생활시설, 오피스텔 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 보임.

* 기타: 강동역(5호선)을 이용한 도심 접근성이 양호함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 이용현황과 공부상의 차이

본건의 공부상 용도는 제2종근린생활시설(학원)이나, 실제 301호는 주거용으로 이용 중이며, 302호 역시 탐문 조사 결과 주거용으로 이용 중인 것으로 파악됨. 이는 건축물대장과의 불일치로, 향후 건물 사용 및 명도에 있어 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 선순위 임차권의 인수 가능성

270,000,000원의 주택임차권이 말소되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있어, 추가적인 인수 부담이 발생할 수 있음.

6.3. 건축물 관련 불일치

건축물대장과의 현황 이용상태 불일치로 인해 추후 이행강제금 부과 등 법적 제재 가능성이 있으며, 재산권 행사에 제약을 받을 수 있음.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 서울 강동구 역세권에 위치하여 입지적 장점이 있으나, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이, 그리고 인수해야 할 가능성이 있는 선순위 임차권이 존재하여 투자 시 신중한 접근이 필요함. 특히, 주거용으로 이용 중인 점은 향후 용도 변경이나 활용에 있어 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 5호선 강동역 인근으로 교통이 편리함.

* 주거 및 상업 혼합 지역: 주변에 다양한 편의시설 및 주거 밀집 지역이 있어 잠재 수요가 있음.

* 낮은 감정가 대비 높은 임차보증금: 현황 주거용으로 이용 중인 점을 고려할 때, 실제 취득 비용을 낮출 수 있는 가능성이 있음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 273,000,000원이나, 인수되는 주택임차보증금 270,000,000원을 제외하고 산정할 때, 잔여 가치와 수익성을 고려한 입찰가가 산정되어야 함.

인수되는 보증금을 제외한 순수 잔여 가치는 약 3,000,000원이지만, 잠재적 가치와 수익을 고려하여 보수적으로 입찰가를 산정하면 30,000,000원 내외의 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 본 입찰가 산정은 제시된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 실제 현장 조사 및 추가적인 권리 분석, 시세 조사를 통해 반드시 재검토해야 함.

* 현재로서 주변에 명확한 혐오시설은 파악되지 않으나, 입지 조건 및 상권, 생활 편의 시설 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.