나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경58545 [1] 서울특별시 광진구 구의동 252-97 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하보나 · 평가일 2024.08.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "광진구청"북동측 인근에 위치하는 토지 및 건물
로서 주위는 단독주택, 다새대주택, 업무시설, 주상용건물 등이 소재하며, 근거리에 공공
시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 구의역(지하철2호선)이 위치하는 등
제반 대중교통수단 이용은 보통임.

형태 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서, 제2종근린생활시설(사무소), 업무시설(오피
스텔), 단독주택(다가구주택)로 계획되어 있으나 아직 개점하지 않은 상태어서 확인할 수
없음.

인접 도로상태

본건 세로(가) 도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 법률>,
상대보호구역(200m)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>,재정비촉진지구(구의-자양)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,과밀억제
권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

본건 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이므로, 건축물대장(표제부), 건축물대장(전유부)
등이 존재하지 않음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "광진구청"북동측 인근에 위치하며 주위는 근린
생활시설, 오피스텔, 공동주택 및 관공서 등이 혼재되어 있는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 지하철역(2호선 구의역) 및 버스정류장이 소재하는
등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 평스라브지붕 8층, 제2종근린생활시설(사무소),
업무시설(오피스텔), 단독주택(다가구주택)의 전체임.

이용상태

제2종근린생활시설(사무소), 업무시설(오피스텔), 단독주택(다가구주택)로 되어 있으나
아직 개점하지 않은 상태어서 확인할 수 없음.

설비내역

급배수/위생설비, 개별난방설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재탐지설비,기계식 주차장 등이
구비 되어 있을 것으로 추정되나 아직 입점하지 않은 상태임.

토지의 형상 및 이용상태

본건 정방형이며 입주 후 다세대주택 등으로 이용될 것으로 추정됨.

인접 도로상태등

본건 앞 세로(가) 도로와 연결됨.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준주거지역,지구단위계획구역,가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 법률>,
상대보호구역(200m)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>,재정비촉진지구(구의-자양)<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,과밀억제
권역<수도권정비계획법>,공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>임.

공부와의 차이

본건 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이므로, 건축물대장(표제부), 건축물대장(전유부)
등이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.
- 아직 입점이 되지 않은 상태의 건물이므로 다세대주택으로 가정하여 감정평가함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각.
대지권 미등기이나 매각목적물 및 평가에 포함.
건축법상 사용승인 받지 않은 건물이므로, 건축물대장(표제부), 건축물대장(전유부)등이 존재하지 않음.
2024. 9. 20.자로 주식회사 제이드건설산업으로부터 공사대금 600,000,000원의 유치권신고서가 제출됨.
2026. 1. 2.자로 방삼열로부터 공사대금 84,350,000원의 유치권신고서가 제출되었으나, 그 성립여부는 불분명함.
신청채권자 신목신용협동조합은 주식회사 제이드건설산업, 방삼열을 상대로 유치권부존재확인의 소를 제기하여, 주식회사 제이드건설산업의 부동산 목록 2.~14.에 대한 유치권 부존재를 확인하는 화해권고결정이 확정되고, 방삼열에 대한 소송(부동산 목록 4. 3층 301호)은 진행 중임(서울동부지방법원 2026가단100806).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울동부지방법원 2024타경58545 (1)

3. 소재지: 서울특별시 광진구 구의동 252-97

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 5,618,480,000원 (56억 1천 8백 48만 원)

6. 토지 면적: 153.40㎡ (약 46.4 평)

7. 건물 면적: 400.92㎡ (약 121.3 평)

8. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

9. 경매 구분: 부동산 임의경매

10. 채권자: 신목신용협동조합

2. 입지조건

1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 "광진구청" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 업무시설, 주상용 건물 등이 혼재된 지역입니다. 근거리에는 공공시설 및 근린생활시설 등이 소재하고 있습니다.

2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 2호선 구의역이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

3. 토지 형상 및 이용 상태

인접지 대비 등고 평탄한 정방형의 토지입니다. 제2종근린생활시설, 업무시설(오피스텔), 단독주택(다가구주택)으로 계획되었으나, 현재 개점하지 않은 상태로 확인됩니다.

4. 인접 도로 상태

본건은 세로(가) 도로와 접하고 있습니다.

5. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역이며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 재정비촉진지구(구의-자양), 과밀억제권역, 공장설립제한지역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

1. 등기부상 채권 총액: 토지 18,782,107,470원, 집합건물 2,896,000,000원 (총 약 217억 원)

2. 말소기준권리

2021년 4월 2일 접수된 신목신용협동조합의 근저당권 (을3)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 대부분의 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3. 인수되는 권리

* 집합건물 등기부상 2023년 11월 27일 접수된 신목신용협동조합의 가처분(갑2)은 '인수'로 명시되어 있어, 매수인에게 인계될 수 있는 중대한 위험 요인입니다. 이 가처분의 채권액 및 추가적인 법률적 영향에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

4. 유치권 신고 현황

* 2024년 9월 20일, 주식회사 제이드건설산업으로부터 공사대금 600,000,000원의 유치권 신고서가 제출되었습니다. 신청채권자 신목신용협동조합이 제이드건설산업을 상대로 유치권 부존재 확인 소송을 제기하여 화해권고 결정이 확정됨에 따라, 해당 유치권은 부존재로 확인되었습니다.

* 2026년 1월 2일, 방삼열로부터 공사대금 84,350,000원의 유치권 신고서가 제출되었으나, 그 성립 여부는 불분명합니다. 방삼열에 대한 유치권 부존재 확인 소송은 현재 진행 중입니다(서울동부지방법원 2026가단100806).

5. 대지권 미등기

대지권이 미등기 상태이나, 매각 목적물 및 평가에 포함되어 일괄 매각됩니다. 추후 대지권 확보를 위한 별도의 절차가 필요할 수 있습니다.

6. 건축물대장 부재

본 건물은 건축법상 사용승인을 받지 않은 상태이므로, 건축물대장(표제부, 전유부)이 존재하지 않습니다. 이는 건물의 법적 사용 및 관리, 향후 등기 절차 등에 있어 상당한 제약과 위험을 초래할 수 있습니다.

7. 기타 권리 사항

선순위 가처분(인수 대상), 공동 담보 물건에 해당합니다.

4. 상권분석

1. 본건은 서울 광진구 구의동에 위치하여 주변에 근린생활시설, 오피스텔, 공동주택 및 관공서(광진구청) 등이 혼재된 지역입니다.

2. 재정비촉진지구(구의-자양)에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

3. 인근에 다양한 상업 시설이 분포하고 있어 기본적인 상업적 기능을 수행할 수 있는 입지입니다.

5. 생활정보

1. 교통: 지하철 2호선 구의역 및 다수의 버스 노선 이용이 가능하여 서울 시내 접근성이 양호합니다.

2. 편의시설: 광진구청, 은행, 병원, 마트 등 다양한 근린생활시설이 인접해 있어 생활 편의성이 높습니다.

3. 주거 환경: 다세대주택, 업무시설 등이 혼재된 지역으로 주거 및 업무 기능이 복합적으로 이루어지고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

1. 건축물 미사용승인: 건축물대장이 없어 법적 지위가 불확실하며, 사용승인 획득을 위한 추가 절차 및 비용 발생 가능성이 매우 높습니다.

2. 대지권 미등기: 토지와 건물 등기 간의 불일치로, 향후 대지권 확보 과정에서 분쟁 발생 소지가 있습니다.

3. 진행 중인 유치권 소송: 방삼열로부터 신고된 유치권의 성립 여부가 불확실하며, 관련 소송 결과에 따라 예상치 못한 금전적 부담이 발생할 수 있습니다.

4. 인수되는 가처분 (중대 리스크): 집합건물 등기부상 신목신용협동조합의 가처분이 '인수'로 명시되어 있어, 낙찰자가 해당 채무를 그대로 떠안아야 할 위험이 매우 큽니다. 가처분 금액이 상당할 경우, 낙찰 후 추가적인 상당한 금액을 부담해야 할 수 있습니다.

5. 미확인 임대차 관계: 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도에 상당한 어려움과 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6. 감정가 및 채권 총액 대비 시세: 감정가(56억 1천 8백 48만 원) 및 등기부상 채권 총액(약 217억 원)이 최근 거래된 유사 물건들의 시세보다 현저히 높아, 매각 후에도 금전적 이익을 기대하기 어려울 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 광진구 구의동이라는 입지적 장점과 재정비촉진지구로서의 개발 잠재력을 가지고 있습니다. 그러나 건축물 미사용승인, 대지권 미등기, 진행 중인 유치권 소송 등 다수의 법적, 행정적 위험 요소를 안고 있으며, 특히 동일 채권자가 신청한 임의경매 사건에서 '인수되는 가처분'이라는 치명적인 리스크가 존재합니다. 이러한 위험 요인들은 낙찰 후 상당한 추가 비용과 복잡한 법적 절차를 요구할 수 있으므로, 투자를 고려하기 위해서는 해당 위험들에 대한 철저한 법률적, 실무적 검토가 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

1. 입지: 서울의 주요 도심 중 하나인 광진구에 위치하여 미래 가치 상승 가능성이 있습니다.

2. 재개발 잠재력: 재정비촉진지구에 속해 있어 장기적인 관점에서 개발 이익을 기대할 수 있습니다.

3. 건물 활용 가능성: 향후 법적 절차를 완료하여 사용승인을 받을 경우, 건물의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

1. 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 구의동 일대 다세대주택의 면적당 시세는 96.15㎡(약 29평)에 6억 원(약 620만 원/㎡), 24.89㎡(약 7.5평)에 4억 1천만 원(약 1,640만 원/㎡), 31.39㎡(약 9.5평)에 3억 3천 5백만 원(약 1,070만 원/㎡) 수준으로 거래되었습니다. 본 물건의 감정가는 56억 1천 8백 48만 원으로, 건물 면적 기준 평당 약 1,530만 원에 해당하는 고가로 책정되었습니다.

2. 잠재적 리스크 고려: 본 물건은 건축물 미사용승인, 대지권 미등기, 방삼열의 유치권 관련 소송 진행 등 여러 위험 요소를 안고 있습니다. 특히, 동일 채권자인 신목신용협동조합의 '인수되는 가처분'은 낙찰자가 추가로 부담해야 할 채무가 상당할 가능성이 높아, 이는 낙찰가의 결정에 매우 중요한 변수가 됩니다.

3. 예상 입찰가 산정: 위에서 언급된 중대한 위험 요소들, 특히 '인수되는 가처분'과 '건축물 미사용승인'으로 인한 불확실성을 감안할 때, 감정가 및 등기부상 채권 총액보다 현저히 낮은 수준에서 신중하게 접근해야 합니다. 최근 거래된 유사 물건들의 시세와 본건의 복합적인 위험 요소를 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 약 25억 원 ~ 35억 원 사이의 입찰가를 제안합니다.

매우 중요 : 상기 예상 입찰가는 현재 파악된 정보에 기반한 추정치이며, '인수되는 가처분'의 구체적인 채권액, 건물 사용승인 획득 가능성 및 소요 비용, 방삼열의 유치권 소송 결과 등 추가적인 리스크 분석 결과에 따라 실제 입찰가는 크게 변동될 수 있습니다. 따라서 철저한 현장 조사 및 법률 전문가와 상의 후 입찰 여부를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.