나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64373 [1] 서울특별시 광진구 구의동 669 에버그린102동 6층604호 도시형생활주택 경매
매각기일: 2026-01-12
물건 개요
나이스옥션 법원경매 서울동부 2024타경64373 [1] 서울특별시 광진구 구의동 669 에버그린102동 6층604호 도시형생활주택 경매
- 사건번호: 2024타경64373
- 주소: 서울특별시 광진구 자양로46길 8, 6층604호 (구의동,에버그린102동)
- 용도: 도시형생활주택
서울동부지방법원 경매3계 2024타경64373 | 소재지: 서울특별시 광진구 자양로46길 8, 6층604호 (구의동,에버그린102동) | 감정가: 263,000,000원 | 최저가: 263,000,000원 | 용도: 도시형생활주택
1. 물건 보고서
1.1. 물건 기본 정보
1.1. 1. 사건 번호
서울동부지방법원 2024타경64373 (1)
1.1. 2. 소재지
서울특별시 광진구 구의동 669 에버그린102동 6층 604호
1.1. 3. 용도
다세대주택
1.1. 4. 감정가
263,000,000원
1.1. 5. 면적 (토지)
토지 면적: 14.32㎡ (약 4.33평)
토지 제시외 면적: 0.00㎡
토지 지분: 14.32㎡
1.1. 6. 면적 (건물)
건물 면적: 19.50㎡ (약 5.90평)
건물 지분: 19.5㎡
건물 제시외 면적: 2.70㎡ (약 0.82평)
1.1. 7. 매각 대상
토지/건물 일괄 매각
1.1. 8. 경매 구분
부동산 강제경매
1.1. 9. 채권자
주OOOOOOO
1.1. 10. 특이사항
해당 없음
1.1. 11. 주의사항
제시외 건물 포함
1.2. 감정평가서 요약
1.2. 1. 위치 및 주위 환경
본건은 서울특별시 광진구 구의동 소재 지하철 5호선 아차산역(어린이대공원 후문) 남동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 연립주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대임.
1.2. 2. 교통 상황
본건 건물까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 아차산역(어린이대공원 후문)이 있어 교통 상황은 비교적 양호한 편임.
1.2. 3. 건물 구조
철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 604호이며, 사용승인일은 2019년 12월 30일임. 외벽은 석재 붙임 마감 등, 내벽은 벽지 및 타일 마감 등, 창호는 샤시 창호 등으로 마감됨.
1.2. 4. 이용 상태
도시형생활주택 단지형 다세대주택(방, 다용도실, 주방, 거실, 욕실, 발코니, 테라스 등)으로 이용 중임.
1.2. 5. 설비 내역
위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 승강기설비, 주차장시설 등이 갖추어져 있음.
1.2. 6. 토지 형상 및 이용 상태
북서측 하향 완경사지에 등고평탄하게 조성한 사다리형 토지로서 도시형생활주택 단지형 다세대(20세대), 근린생활시설(1호)의 건부지로 이용 중임.
1.2. 7. 인접 도로 상태
본건 토지 북측으로 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있음.
1.2. 8. 토지 이용 계획 및 제한 상태
도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(최종 사항은 성동교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요 산 주변)
1.2. 9. 공부와의 차이
없음.
1.2. 10. 기타 참고 사항
임대 관계는 미상이며, 본건 거실 쪽 확장형 발코니에 연결된 제시외 건물(알루미늄샤시조 플라스틱지붕 2.7㎡)이 있어, 사용상의 편리성 등을 감안하여 본건 구분 건물에 포함하여 평가하였음.
1.3. 입지 조건
본 물건은 지하철 5호선 아차산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 또한, 아차산과 서울어린이대공원이 인접해 있어 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 주변에는 다양한 근린생활시설이 분포하여 생활 편의성이 우수합니다. 다만, 7층 이하 건축 제한이 있는 제2종일반주거지역에 속해 있어 향후 건축 행위에 제약이 있을 수 있습니다.
1.4. 권리 분석
본 건은 부동산 강제경매로 진행되었습니다. 권리 분석 시 가장 중요한 것은 말소기준권리보다 선순위에 있는 권리가 있는지 여부입니다. 일반적으로 강제경매의 경우, 법원에서 진행하는 경매 절차에서 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸되며, 매수인이 인수하는 권리는 최소화됩니다. 다만, 등기부등본상 권리 관계와 현장 조사를 통해 유치권, 법정지상권 등 등기부에 명시되지 않은 숨은 권리가 있는지 면밀히 검토해야 합니다. 본 건의 경우, 등기부등본 확인 전까지는 정확한 권리 분석이 어렵지만, 강제경매의 특성상 인수되는 권리가 크지 않을 것으로 예상됩니다.
1.5. 상권 분석
아차산역 주변 상권은 주말에는 아차산 등산객과 어린이대공원 방문객으로 인해 유동인구가 증가하는 특징을 보입니다. 평일에도 주택가가 형성되어 있어 주거 인구의 수요가 꾸준하며, 상권이 크지 않아 비교적 활발한 모습을 유지하고 있습니다. 대로변에는 예식장, 유명 프랜차이즈 제과점, 아이스크림점, 음식점, 커피전문점, 이동통신점 등이 입점해 있으며, 어린이대공원 방향으로는 가족 단위 식당 등이 있습니다. 본 물건지 인근의 주택가 특성상, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상점 및 서비스 업종이 발달했을 것으로 추정됩니다.
1.6. 생활 정보
본 물건은 서울시 광진구 구의동에 위치하며, 5호선 아차산역 이용이 편리합니다. 주변에 서울어린이대공원이 있어 가족 단위 나들이 장소로 좋으며, 아차산 등산로 접근성도 우수합니다. 생활 편의시설로는 각종 마트, 병원, 관공서 등이 인근에 위치할 것으로 예상됩니다. 교육 시설로는 주변에 학교들이 분포할 것으로 보이며, 교육 환경 보호 구역에 해당될 수 있으니 교육청 확인이 필요합니다.
1.7. 잠재적 리스크
건축물의 경우, 사용승인일이 2019년으로 비교적 신축에 해당하지만, 건물의 노후화 상태는 현장 확인이 필요합니다. 또한, 제시외 건물(발코니 확장 부분)을 포함하여 평가하였으므로, 건축법규 위반 여부 등 행정적인 제약이 있는지 확인이 필요합니다. 제시외 건물을 포함한 일괄 매각이므로, 실제 점유 및 사용에 있어서 협의가 필요한 부분이 발생할 수 있습니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있어, 향후 건축 관련 재산권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.
1.8. 종합 의견
본 물건은 지하철 5호선 아차산역 초역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 아차산 및 어린이대공원 인접으로 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있는 입지적 장점을 가지고 있습니다. 2019년 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 다세대주택으로서의 면적(약 5.9평)이 작다는 점은 고려해야 합니다. 제시외 건물을 포함한 일괄 매각이며, 임대 관계는 미상입니다. 강제경매로 진행되는 점을 감안할 때 권리상의 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 현장 방문을 통한 면밀한 권리 및 현황 조사가 필수적입니다.
1.9. 투자 포인트
* 우수한 교통 및 자연환경: 5호선 아차산역 초역세권, 아차산 및 어린이대공원 인접으로 쾌적한 주거 환경.
* 비교적 신축 건물: 2019년 사용승인으로 건물 상태 양호 예상 (현장 확인 필수).
* 소액 투자 가능성: 소형 다세대주택으로, 상대적으로 적은 금액으로 투자가 가능할 수 있습니다.
* 향후 시세 상승 기대: 역세권 및 자연환경 우수 입지로 장기적인 시세 상승 가능성 보유.
* 주변 개발 호재: 광진구 지역 개발 계획 등 관련 호재 확인 시 투자 가치 상승 기대.
법원 정보
서울동부지방법원 경매3계