나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경50159 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 67-10 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대동 · 평가일 2025.01.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡4동주민센터" 동측 근거리에 인접하여 위치하며, 주위는 일반주택, 공동주택, 근린주택 등으로 형성된 주거지역으로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본 건까지 차량 진·출입이 가능하며, 근거리에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층건내 제1층 제101호로서,
외 벽 : 인조석 붙임 마감,
내 벽 : 벽지도배, 내부 인테리어 마감 및 타일 마감 등,
창 호 : 알루미늄샷시 이중창호 마감.

이용상태

다세대주택(후면 별첨 "내부구조도 "참조)으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 승강기, 화재경보장치, 지상 주차시설, 개별 난방시설 등의 설비 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본 건은 남측 하향 경사지에 조성된 2필 일단의 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 4미터의 아스팔트 포장도로와 각각 접하며, 이 도로를 통하여 남측 및 서측 인근에 대중교통이 운행하는 간선도로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

토지 기호(1, 2) 공히 : 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

신청채권자 겸 임차권자 김찬례의 승계인 주택도시보증공사는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하고, 임대차보증금한환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 2026. 4. 27.자로 제출

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경50159 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 67-10 1층 101호

용도: 다세대주택

건물명: (확인 불가, 주변 건물명: 현대빌라, 백악관village, 삼성아트빌라 등)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 28.41㎡ (약 8.60평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 40.02㎡ (약 12.11평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.4. 매각 정보

감정가: 403,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 "중곡4동주민센터" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 일반주택, 공동주택, 근린주택 등이 혼재된 전형적인 주거지역을 형성하고 있으며, 전반적인 주거환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 인근 도로망으로는 동측 및 남측으로 노폭 약 6미터, 서측으로 노폭 약 4미터의 도로와 접하고 있어, 이를 통해 간선도로와 연계됩니다.

2.3. 주변 환경 분석

본 물건은 중곡4동 주민센터와 인접한 주거지역에 위치하며, 주변으로 다수의 다세대주택 및 단독주택이 분포하고 있습니다. 교육 시설로는 용곡초등학교, 용곡중학교, 대원남고, 대원외고 등이 인근에 위치하여 자녀가 있는 가정에 유리할 수 있습니다. 또한, 아차산, 용마산, 중랑천 등이 가까워 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 사건의 말소기준권리는 2022년 6월 27일자 압류(중랑세무서장)입니다.

3.2. 등기부 현황 요약

* 소유권 보존: 박세연 외 1명 (2019-11-27)

* 공유자 전원지분 전부 이전: 이정우 (2021-04-09)

* 압류: 중랑세무서장 (2022-06-27) - 말소기준권리

* 압류: 광진구 (2024-02-13)

* 강제경매 개시결정: 주택도시보증공사 (2025-01-09, 사건번호 2025타경50159)

* 압류: 구리세무서장 (2025-01-14)

* 압류: 의정부세무서장 (2025-02-11)

* 압류: 의정부시 (2025-02-21)

3.3. 임차인 현황 및 권리분석

* 임차인: 김경민

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-08-02

* 대항력: 없음

* 비고: 권리분석상 특이사항 없음.

* 임차인: 주택도시보증공사 (승계인: 김찬례)

* 보증금: 385,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-04-05

* 확정일자: 2021-04-20

* 배당신고일자: 2022-12-27

* 대항력: 없음

* 비고: 신청채권자 겸 임차권자 김찬례의 승계인 주택도시보증공사(HUG)는 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기했으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.04.27. 제출)를 제출했습니다. 등기부상 주택임차권(김찬례)은 말소 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

해당사항 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지역 특성

본 물건이 위치한 중곡동 일대는 주거 지역으로, 다세대주택 및 단독주택이 밀집한 지역입니다. 상대적으로 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

4.2. 주변 상업시설 및 편의시설

인근에 재래시장 2곳이 가까워 편리한 생활이 가능하며, 군자역 및 중곡역 주변으로 형성된 상업 시설 이용이 용이합니다. 또한, 용마산, 아차산, 중랑천 등 녹지 공간이 인접하여 쾌적한 생활 환경을 제공합니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 본 건은 그 중 1층 101호입니다. 외벽은 인조석 붙임, 내벽은 벽지도배 및 내부 인테리어 마감, 창호는 알루미늄 샷시 이중창으로 마감되었습니다. 건물 내에는 기본적인 위생 및 급배수 시설, 승강기, 화재경보기, 지상 주차시설, 개별 난방 시설 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

인근에 용곡초, 용곡중, 대원남고, 대원여고, 대원외고 등 다수의 교육 시설이 위치하고 있습니다.

5.3. 교통 및 접근성

지하철 5호선 군자역(환승역)과 중곡역을 이용할 수 있으며, 버스 노선도 다양하게 운행되어 강남 등 주요 도심으로의 접근성이 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 채권 및 임차인 관련

주택도시보증공사(HUG)가 신청 채권자 겸 임차권자로, 3억 8천 5백만원의 보증금을 가지고 있습니다. HUG는 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으나, 만일의 경우 낙찰 후 채권 회수 과정에서 변제받지 못하는 금액이 발생할 경우 관련 사항이 복잡해질 가능성을 배제할 수는 없습니다. 그러나 현재까지 제출된 확약서 내용을 볼 때, 경매 절차 진행에 큰 걸림돌은 없어 보입니다.

6.2. 건물 노후화

건축물 표제부상 사용승인일이 2019년으로 되어 있으나, 이는 신축 허가일 또는 준공 관련일 수 있습니다. 본 건물은 1993년식으로 추정되는 주변 건물들과 유사한 연식일 수 있어, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요할 수 있습니다. (참고: 건축물표제부상 pmsDay: 20190307, useAprDay: 20191105)

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 광진구 중곡동의 주거지역에 위치한 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라가 잘 갖추어져 있으며 교통 접근성도 양호한 편입니다. 특히 인근 녹지 공간 접근성이 뛰어나 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 권리분석 상 HUG의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인해 명도 관련 리스크는 현저히 감소한 것으로 판단됩니다. 다만, 감정가가 최근 주변 시세 대비 높게 책정된 경향이 있어, 입찰 시 신중한 가격 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울시 광진구 핵심 주거지역에 위치하여 안정적인 가치 상승 기대.

* 중곡4동 주민센터 인근으로 행정 편의성 및 주거 편의성 우수.

* 초, 중, 고등학교 및 대형 녹지 공간(아차산, 용마산) 인접으로 쾌적한 주거 환경.

* 5호선 군자역(더블역세권) 및 중곡역 접근 용이, 강남 등 도심 접근성 우수.

* HUG의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 명도 관련 리스크 최소화.

* 향후 재건축 또는 리모델링 시 잠재적 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 403,000,000원입니다.

주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적 및 연식의 다세대주택 가격은 다양하게 분포하고 있습니다.

* 1993년식, 47.18㎡, 1층 - 140,000,000원 (약 297만원/㎡)

* 2014년식, 54.13㎡, 4층 - 470,000,000원 (약 868만원/㎡)

* 2001년식, 62.54㎡, 1층 - 450,000,000원 (약 719만원/㎡)

본 건의 건물 면적은 40.02㎡이며, 감정가는 약 1,007만원/㎡ 수준으로 책정되었습니다.

가장 최근 거래된 2014년식 54.13㎡ 건물의 경우 470,000,000원에 거래되었으며, 이를 본 건 면적으로 환산 시 약 347,000,000원 수준입니다.

2001년식 62.54㎡ 건물의 경우 450,000,000원에 거래되었으며, 이를 본 건 면적으로 환산 시 약 288,000,000원 수준입니다.

주택도시보증공사(HUG)의 채권액이 385,000,000원이고, HUG가 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였으므로, 낙찰 후 HUG 보증금 변제 및 기타 세금, 경매 비용 등을 고려할 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 높다고 판단됩니다.

인수 보증금 합계가 0원이므로, 이를 제외한 예상 입찰가는 다음과 같습니다.

종합적인 시장 상황, 권리 관계의 명확성, 그리고 HUG의 적극적인 협조를 고려할 때, 380,000,000원 ~ 390,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

안정적인 입찰을 위해서는 385,000,000원 을 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.