나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72870 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 603-3 경성큰마을아파트 202동 13층 1301호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화성 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 13층 건 내 202동 13층 1301호로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 창호: 새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임. (후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

경사지대내 4필지 일단의 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 단지 북측의 경춘로와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

(1)묵현리 598-17 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 대로1류(폭 35m~40m)(접합),가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역 ((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))), (2)묵현리 603-3 : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(이든유치원 (구리남양주교육지원청에 문의바람)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정) (국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))), (3)묵현리 604-4 : 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(자연형, 도시개발과 문의), 대로1류(폭 35m~40m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역, 상대보호구역 (이든유치원(구리남양주교육지원청에 문의바람)), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정) (국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택)))), (4)묵현리 604-6 : 도시지역, 자연녹지지역, 제2종일반주거지역, 성장관리계획구역(자연형, 도시개발과 문의), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역 (수도법시행령 제14조의3 1호), 수질보전특별대책지역(1권역), 토지거래계약에관한허가구역 (토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호 (대상:외국인 등/용도:주택))))임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계: 미상임. -기 타: --.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경72870 (1)

소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 603-3 경성큰마을아파트 202동 13층 1301호

용도: 아파트

감정가: 260,000,000원

토지면적: 48.13㎡ (약 14.56평)

토지지분: 48.13㎡ (약 14.56평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.94㎡ (약 25.69평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 '천마초등학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 임야, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통입니다.

토지는 경사지대 내 4필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용 중입니다.

아파트 단지 내외로 포장도로가 개설되어 있으며, 단지 북측의 경춘로와 연계됩니다.

토지 이용 계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 자연녹지지역 등이 혼재하며, 대로1류 및 소로2류와 접해 있습니다.

이 지역은 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등으로 지정되어 있으며, 공장설립 승인 지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정, 외국인 등/용도:주택)입니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 갑5 (강제경매, 주택도시보증공사, 2025-12-26 접수)

주요 권리사항:

* 을17 (주택임차권, 하소영): 보증금 285,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-03-04, 배당신고일자 2024-03-20, 대항력 있음.

상세 분석: 을17번 임차권 등기는 전입일자 및 확정일자가 2022-03-04로, 말소기준권리인 갑5번 강제경매 등기(2025-12-26)보다 앞서므로 선순위입니다.

물건명세서에 따르면, "매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 17번 임차권등기가 있으므로 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함"이라고 명시되어 있습니다. 이는 본건의 가장 중요한 권리관계입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원 (이는 다른 후순위 권리들에 해당하며, 선순위 임차권 인수와는 별개의 사항입니다.)

임차인 현황:

* 하 (주택도시보증공사): 보증금 285,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-03-04, 대항력 있음.

4. 상권분석

본건은 아파트 단지와 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역에 위치하고 있습니다.

단지 인근에 천마초등학교가 있으며, 노선버스정류장이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통입니다.

주변 지역에서 유해 시설로 분류될 만한 시설은 보고되지 않았으며, 일부 공장 및 산업 시설이 있으나 주거 지역과는 분리되어 있는 것으로 파악됩니다.

경춘로와 연계되어 있어 시내외 접근이 용이합니다.

5. 생활정보

아파트명: 경성큰마을2단지

주소: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 603-3

준공년월: 1998년 5월 21일

총세대수: 462세대

총동수: 8동

본건 층수: 13층 (총 15층)

주차: 총 230대 (지상 4대, 지하 16대) - 세대당 약 0.49대로 다소 부족한 편입니다.

부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 전기차 충전기(지하 8대) 등이 있습니다.

교육: 천마초등학교가 약 500m 거리에 위치하며, 통학로가 안전하게 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

선순위 임차권 인수: 본건의 가장 큰 리스크는 을17번 임차권입니다. 임차인의 보증금(285,000,000원)이 감정가(260,000,000원)보다 높고, 물건명세서상 해당 임차권이 매수인에게 인수되므로, 낙찰가 외에 임차인의 보증금 전액 또는 일부를 추가로 부담해야 할 가능성이 매우 높습니다.

토지 이용 제한: 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역) 등 환경 및 개발 관련 규제가 존재합니다.

토지거래 허가구역: 외국인 등 특정 대상에게는 주택 용도로 토지 거래 시 허가가 필요합니다.

주차 공간 부족: 세대당 주차 대수가 부족한 편이므로 차량 보유 시 불편함이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 남양주시 화도읍 소재 경성큰마을아파트 13층으로, 천마초등학교 인근에 위치하여 기본적인 주거 환경은 양호합니다.

그러나 을17번 선순위 임차권의 존재와 해당 임차권이 매수인에게 인수된다는 점이 가장 큰 문제입니다. 임차인의 보증금이 감정가를 상회하므로, 낙찰자는 감정가 외에 추가적인 인수 금액을 부담할 가능성이 매우 높습니다.

또한, 지역의 다양한 토지 이용 계획 및 제한 사항, 주차 공간 부족 등도 고려해야 할 사항입니다.

이러한 잠재적 리스크를 충분히 인지하고, 권리관계, 임차인의 실질적 대항력 행사 여부, 배당 순위, 현장 조사 등을 통해 정확한 인수 금액을 산정한 후 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

천마초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 안정적인 수요가 기대됩니다.

지역 개발 가능성 또는 향후 신규 교통망 확충 시 가치 상승 잠재력이 있습니다.

경성큰마을2단지는 462세대의 비교적 대단지 아파트입니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 260,000,000원

선순위 임차인 보증금 (인수 예상 금액): 285,000,000원

분석: 본건은 감정가보다 높은 금액의 선순위 임차보증금이 존재하며, 해당 임차권은 매수인에게 인수됩니다. 따라서 낙찰가의 100%를 배당받지 못할 경우, 낙찰자는 보증금 잔액을 추가로 부담해야 합니다. 실질적인 총 취득 비용은 낙찰가 + (285,000,000원 - 배당금)이 될 수 있습니다.

시세 분석: 본건 아파트(84㎡)의 현 시세는 2억 7천만원에서 3억원 사이로 형성되어 있는 것으로 파악됩니다.

보수적인 접근: 이러한 높은 인수 리스크를 감안할 때, 입찰가는 보수적으로 접근해야 합니다. 감정가를 기준으로, 시장 상황 및 추가 조사를 통해 신중하게 결정하는 것이 좋습니다.

추천 입찰가 범위: 260,000,000원 ~ 312,000,000원

주의: 제시된 입찰가 범위는 감정가 및 시세 정보를 바탕으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 인수해야 할 임차보증금 285,000,000원을 추가적으로 고려해야 합니다. 즉, 해당 범위 내에서 입찰하더라도 총 지출 비용은 이를 초과할 수 있습니다. 최종 입찰가는 모든 권리관계, 현장 조사 결과, 배당표 예측 등을 종합적으로 검토하여 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.