나이스옥션 법원경매 해남 2025타경1948 [1] 전라남도 진도군 고군면 원포리 656 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람감정 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1. 일괄매각, 특별매각조건(농지취득자격증명서 필요-미제출시 보증금 미반환) 있음
2. 목록2.3. 현황 맹지이며, 목록3. 일부가 구거인 것으로 보이나 측량을 통한 확인이 필요함
3. 인접토지와의 경계는 측량 등 별도의 확인이 필요함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 해남지원 2025타경1948 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 진도군산림조합 (근저당권자 정보 기반 추정)

1.2. 소재지 및 현황

소재지: 전라남도 진도군 고군면 원포리 656

용도: 전 (밭)

토지면적: 4376.00㎡ (약 1323.75평)

1.3. 면적 및 감정가

토지면적: 4376.00㎡ (약 1323.75평)

건물면적: 0.00㎡

감정평가액: 79,204,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 진도군 고군면 원포리에 위치한 농경지입니다. 주변은 비교적 조용하고 한적한 농촌 마을 환경을 형성하고 있으며, 일부 주거용 주택이 산재해 있습니다. 농촌 지역의 특성상 주거 시설 외에 특별한 편의 시설이나 상업 시설은 밀집해 있지 않습니다.

2.2. 교통상황

인근 도로망은 지역 내 소로를 이용하며, 주요 간선도로까지는 차량으로 이동이 가능합니다. 대중교통 이용은 제한적일 수 있으며, 진도읍 등 주요 지역으로 이동 시 차량이용이 필수적입니다.

2.3. 인접 도로상태

현황 맹지이며, 일부 필지가 구거(도랑)인 것으로 추정되어 측량을 통한 정확한 확인이 필요합니다. 또한, 인접 토지와의 정확한 경계는 별도의 측량이 요구됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 이전 (갑2): 2004-03-02

* 소유권 이전 (갑3): 2004-03-09

* 소유권 이전 (갑5, 협의분할에 의한 상속): 2021-11-24

* 근저당권 (을1, 말소기준권리): 2025-07-24, 채권자 진도군산림조합, 채권최고액 80,600,000원

* 임의경매 (갑6): 2025-12-24, 채권자 진도군산림조합

3.2. 인수/소멸 권리

등기부등본 상 을1 근저당권이 말소기준권리이며, 경매로 인해 근저당권, 임의경매 등 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 해당사항이 없습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

현재까지 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금이 없는 것으로 확인되었습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건은 농업용 토지(전)로서, 진도군의 농촌 지역에 위치하고 있습니다. 지역 경제는 농업을 기반으로 하며, 관광 자원(예: 진도 신비의 바닷길)도 일부 존재합니다. 농지로서의 가치와 활용이 주된 분석 대상이 될 것입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

가장 가까운 편의점 및 시장 등 기본적인 편의시설은 차량으로 약 15~20분 거리에 있는 진도읍 지역에 위치하고 있을 것으로 추정됩니다.

5.2. 교육/의료 시설

본 물건지 주변의 구체적인 교육 및 의료 시설에 대한 정보는 제공되지 않았습니다. 진도읍 지역에 기초적인 교육 및 의료 시설이 소재할 가능성이 높으나, 도보 접근성은 낮을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적/행정적 제약

* 농지취득자격증명: 본 물건은 농지이므로, 낙찰자는 관할 시·구·읍·면에서 발급하는 농지취득자격증명을 반드시 제출해야 합니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않는 특별 매각 조건이 있으므로, 사전에 자격 요건을 확인하고 발급 절차를 숙지해야 합니다.

* 맹지: 현황 맹지이므로, 토지 이용 및 건축 등 실질적인 활용을 위해서는 인접 토지와의 도로 확보를 위한 협의 또는 매입이 필요할 수 있습니다.

6.2. 지리적/환경적 리스크

* 구거: 목록 3번 토지의 일부가 구거(도랑)로 추정되며, 정확한 경계 및 활용 가능성에 대해 측량을 통한 확인이 필요합니다.

* 경계 확인: 인접 토지와의 정확한 경계는 측량 등을 통해 별도로 확인해야 합니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 직접적으로 인접하거나 부정적 영향을 줄 만한 혐오시설(예: 대규모 쓰레기 처리장, 산업 폐기물 시설 등)은 현재까지 확인되지 않았습니다. 다만, 진도군 내 환경관리센터 운영 정보가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 관련성은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 진도군 고군면에 위치한 농지(전)로, 4376.00㎡ (약 1323.75평)의 면적을 가지고 있습니다. 현재 감정가는 79,204,000원입니다.

주요 특징으로는 현황 맹지이며 일부 구거로 추정되는 필지가 포함되어 있고, 농지 취득 시 농지취득자격증명이 필수적이라는 점입니다. 이러한 제약 조건에도 불구하고, 진도군의 농촌 지역으로서 농업 생산 활동을 위한 기반 토지로 활용될 잠재력을 가지고 있습니다.

경매 절차상 말소기준권리보다 선순위 권리가 없으므로, 인수되는 부담은 없습니다.

8. 투자 포인트

* 농업 경영 목적: 실제 농업 경영을 하고자 하는 실수요자에게는 경자유전의 원칙에 따라 투기 목적이 아닌 농지 확보의 기회가 될 수 있습니다.

* 진도군의 농촌 지역: 진도군이라는 지역적 특성을 고려할 때, 지역 특산물 재배 등 농업 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 현재 감정평가액 79,204,000원을 참고하되, 향후 시장 상황, 농지 수요, 본 물건의 물리적 제약(맹지, 구거 등) 및 법적 조건(농지취득자격증명)을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 입찰 보증금은 최저입찰가의 10%이며, 인수 보증금은 0원이므로 입찰가는 최저입찰가(감정가의 70%인 55,443,000원) 이상으로 산정될 수 있습니다. 예상 입찰가는 별도의 심층 시장 조사와 현장 방문을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.