나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34656 [1] 전라남도 곡성군 곡성읍 학정리 763 대명해피니스 제103동 제3층 제305호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2026.01.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 곡성군 곡성읍 학정리 소재 "학정리2구 마을회관" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 연립주택 및 단독주택, 전·답 등의 농경지가 소재하는 읍소재지내 농촌지대로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하며, 남동측 근거리에 버스승강장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

본건 기호1-가)는 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지상4층 건물(사용승인:2016.12.16.)내 제3층 제305호로서, - 외벽 : 제물치장 콘크리트위 페인팅 등 마감, - 창호 : 새시 등 마감임.

이용상태

본건 기호1-가)는 '연립주택'으로 이용 중임.

설비내역

본건 1-가)에 기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 '부정형 평지'이며, '연립주택' 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약 10미터 정도의 아스팔트 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 도시지역, 자연녹지지역, 도시계획구역, 가축사육제한구역(2,000m제한구역_특구(돼지,개))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(200m제한구역(그밖의가축,(소,젖소_1500제곱미터미만))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(제한구역(모든가축))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(곡성중앙초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 광주지방법원 2025타경34656 (1) 사건과 관련된 경매 물건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 개요

사건번호: 광주지방법원 2025타경34656 (1)

소재지: 전라남도 곡성군 곡성읍 학정리 763 대명해피니스 제103동 제3층 제305호

용도: 연립주택

감정가: 158,000,000원

건축년도: 2016년 12월 16일 사용승인

건축구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕

총 층수: 4층 중 3층

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 웰OOOOOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 131.26㎡ (약 39.70평)

토지지분: 131.2599㎡ (약 39.70평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 75.18㎡ (약 22.74평)

건물지분: 75.1777㎡ (약 22.74평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 단지 정보

단지명: 대명해피니스 1차

단지 내 총 세대수: 51세대 (103동 24세대)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 전라남도 곡성군 곡성읍 학정리에 소재하며, "학정리2구 마을회관"으로부터 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 연립주택, 단독주택 및 농경지가 혼재된 농촌 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근성은 용이한 편이며, 남동측 근거리에 버스승강장이 있어 대중교통 이용 또한 가능한 수준입니다. 전반적인 교통사정은 보통으로 판단됩니다.

2.3. 도로 상태

본 물건은 북동측으로 노폭 약 10미터의 아스팔트 포장도로에 잘 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 을2 근저당권 (곡성축산업협동조합, 2018.02.01 접수)입니다.

3.2. 등기부 요약

* 을2 근저당권 (곡성축산업협동조합, 48,000,000원) - 말소

* 을4 근저당권 (웰릭스에프앤아이대부주식회사, 26,000,000원) - 말소

* 갑3 임의경매 (웰릭스에프앤아이대부, 23,047,756원) - 말소

위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (지상권 개요 없음)

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 정확한 임대차 관계를 확인하는 것이 중요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 곡성읍 소재의 연립주택 단지로서, 지역 주민을 대상으로 한 기본적인 생활 편의 시설이 읍 소재지에 형성되어 있을 것으로 추정됩니다. 주변이 주거지 및 농경지로 구성되어 있어, 중심 상업 지구와는 거리가 있으나, 지역 생활권 내에서는 기본적인 상권 기능을 수행하는 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 이용상태

본 물건은 철근콘크리트구조의 연립주택으로, 2016년 12월에 사용승인되었습니다. 건물 외벽은 제물치장 콘크리트 위 페인팅 마감이며, 창호는 새시 등입니다. 현재 '연립주택'으로 이용 중입니다.

5.2. 설비 내역

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있습니다.

5.3. 주차 시설

단지 내 총 주차 대수는 53대이며, 옥외기계식 주차장 53면(609.5㎡)이 포함되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 자연녹지지역으로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역(2,000m, 200m, 제한구역)에 해당하여, 인근 축산업 활동으로 인한 냄새나 소음 등 환경적인 영향이 있을 수 있습니다.

* 상대보호구역(곡성중앙초등학교)으로 지정되어 있어, 교육 환경 보호 측면에서는 긍정적일 수 있으나, 주변 개발 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대 관계 미상

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 법적 또는 금전적 문제가 발생할 수 있습니다. 정확한 점유 및 임대차 관계 확인이 필수적입니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 곡성읍에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 연립주택으로, 권리 관계가 명확하고 매각으로 소멸되지 않는 부담이 없는 점이 장점입니다. 다만, 지역 특성상 가축사육제한구역에 포함되어 있으며, 임대 관계가 미상이라는 잠재적 리스크가 존재합니다. 주변 환경 및 최근 실거래가를 고려할 때, 감정가 대비 투자 가치를 신중하게 검토해야 할 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 준신축(2016년 준공) 연립주택으로 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 곡성읍 소재지로, 농촌 지역 특유의 조용하고 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

* 권리분석 상 인수할 권리가 없어 낙찰 후 명확한 권리 승계가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 158,000,000원

* 최근 실거래가 (동일 단지, 2025년 4월, 6월): 140,000,000원

* 최근 실거래가 (인근 단지, 2026년 5월, 더 큰 면적): 180,000,000원

동일 단지 내 최근 실거래가(140,000,000원)와 감정가(158,000,000원)를 종합적으로 고려하였을 때, 보수적인 접근과 향후 시장 상황, 경쟁 물건 등을 감안하여 145,000,000원 ~ 155,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

현 시세 및 낙찰 가능성을 고려한 최적 입찰가로는 150,000,000원 을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.