나이스옥션 법원경매 창원 2025타경794 [1] 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 10동 3층306호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도담 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 어방동 소재 '인제대학교김해캠퍼스' 남측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 동유사형 아파트 및 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하고 있는 지대입니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 관내 교통편을 고려할 때 대중교통상황 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 22층 건물 내 3층 306호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인트 마감입니다. 내벽, 바닥, 천정 : 폐문상태로 확인치 못하였습니다. 창 호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

아파트입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 및 건물내 옥내소화전, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 경사 지세내 지반평탄하게 조성된 부정형 토지로서, 현황 '공동주택용지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건이 속한 대우유토피아아파트 단지 4면으로 도로와 접하여 있으며, 동측 노변에 출입구가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(1-4호선)(저촉), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사 육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 절대보호구역(2024-02-19)(김해고 제외 절대기존 김해고 절대구역을 도함하는 하나의 도형이였 으나 김해고의 절대구역이 변경됨에 따라 분리)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

① 임대관계 : 미상입니다. ② 기 타 : - 본건이 소재하는 건물의 명칭은 귀 제시목록상 "10동"이나, 현칭 "110동"입니다. - 본건은 현장조사시 폐문상태로 내부 확인이 곤란하여 집합건축물대장등본상의 건축물현황도 및 표준설비 를 기준으로 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가하였는 바, 본건 내부구조 및 이용상황, 관리 상태 등에 관하여는 별도 확인 요하오니 입찰시 유의바랍니다.

물건 비고

공부상 10동이나, 현황상 110동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경794 (1)

소재지: 경상남도 김해시 어방동 499 대우유토피아아파트 10동 3층 306호

용도: 아파트

감정가: 97,000,000원

토지면적: 27.37㎡ (약 8.28평)

토지지분: 27.37㎡ (약 8.28평)

건물면적: 77.56㎡ (전용면적 기준, 약 23.46평)

건물지분: 77.56㎡ (전용면적 기준)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OOO

2. 입지조건

본 건은 경상남도 김해시 어방동에 소재하며, '인제대학교 김해캠퍼스' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 유사한 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 대중교통 이용 편의성 또한 보통 수준으로 평가됩니다.

해당 아파트 단지는 4면으로 도로와 접해 있으며, 동측 노변에 주 출입구가 위치해 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제3종일반주거지역이며, 다양한 도로에 접하고 접촉하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

주변에 별도의 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2011년 4월 1일자 김해농업협동조합의 근저당권 (등기부채권 총액 60,000,000원)입니다.

본 매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

소유권은 이전 등기되었으며, 최근에는 상속 및 소유권 경정 등기가 이루어진 상태입니다.

임차인 현황상 인수할 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 임차인이 존재할 수 있으며, 이에 대한 상세 내역은 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본 건이 속한 대우유토피아 아파트는 총 15개 동, 2,041세대로 이루어진 대규모 단지입니다.

인근에 '인제대학교 김해캠퍼스'가 위치하여 학생 및 교직원 수요가 예상되며, 이는 안정적인 배후 수요로 작용할 수 있습니다.

단지 주변으로 근린생활시설과 학교 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

5. 생활정보

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

또한, 지하에는 전기차 충전기(15대) 및 총 1,497대의 주차가 가능(지하 기계식 840대, 옥외 기계식 657대)합니다.

건물 내에는 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 난방 설비와 함께 소화전, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

교육 환경으로는 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크 요인은 공부상 동 명칭(10동)과 현황상 동 명칭(110동)이 불일치한다는 점입니다. 이는 혼란을 야기할 수 있으며, 추후 등기 및 행정 처리 시 문제가 될 수 있습니다.

현장 조사 시 폐문 상태로 인해 내부 구조, 이용 상황, 관리 상태 등을 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장 및 표준 설비 기준으로 평가되었으므로, 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

임대차 관계가 미상으로, 예상치 못한 임차인이 거주 중이거나 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성을 배제할 수 없습니다.

해당 아파트는 1994년 사용 승인되어 약 30년 경과되었으므로, 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대규모 아파트 단지 내에 위치하며, 대학 인접이라는 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 안정적인 주거 환경과 편의시설 접근성이 우수합니다.

하지만, 공부상 동 명칭 오류, 내부 미확인, 임대차 관계 미상 등 주의해야 할 잠재적 리스크 요인들이 존재합니다.

이러한 리스크들을 사전에 철저히 조사하고, 필요한 경우 해결 방안을 마련한다면, 합리적인 가격에 취득하여 안정적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

최근 실거래가 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어, 리스크 해소 시 시세 차익을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 수요를 바탕으로 한 투자 대상으로서 가치가 있습니다.

장기적으로 건물 노후화에 따른 재건축 또는 리모델링 가능성을 고려해볼 수 있습니다. (단, 이는 지역 개발 계획 등 추가적인 검토가 필요합니다.)

9. 예상 입찰가

본 건과 동일 면적(77.56㎡)의 최근 실거래가는 108,000,000원(2026년 7월)으로 파악되었습니다. 감정가는 97,000,000원입니다.

제시된 동 명칭 불일치, 내부 미확인, 임대차 관계 미상 등의 리스크 요인을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

현 시세 및 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 고려할 때, 102,000,000원 ~ 107,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

최종 입찰가 결정은 반드시 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 등기부 및 건축물 대장 상세 검토, 임대차 관련 추가 조사 등 철저한 사전 조사를 바탕으로 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.