나이스옥션 법원경매 마산 2025타경379 [1] 경상남도 함안군 가야읍 말산리 305 스위트캐슬 101동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영토감정 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 함안군 가야읍 말산리 소재 ‘아라초등학교’ 북동측 인근에 위치하며, 부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층건 중 제3층 제302호로서, (사용승인일 : 2014.11.04) 외 벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감 등, 창 호 : 샤시창호 등입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생시설, 급·배수시설, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, 공동주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 소로한면, 북측으로 세로(가)의 도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2022-12-16)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2021-03-16)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : ㆍ본건은 현장 조사 시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부 확인이 곤란하여 관련 공부와 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 감정평가하였으므로 경매 진행 및 응찰 시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대하여 재확인을 요합니다. ㆍ본건의 공부상 건물의 동 명칭은 ‘101동’으로 등재되어 있으나 현황 외벽‘A동’으로 되어 있으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

공동(다세대)주택으로 이용중이고, 공부상 건물의 동 명칭은 ‘101동’ 이나 현황 외벽 ‘A동’ 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 마산지원 2025타경379 (1)

소재지: 경상남도 함안군 가야읍 말산리 305 스위트캐슬 101동 3층302호

건물구조 및 사용승인일: 철근콘크리트구조, 2014년 11월 04일

토지면적: 32.31㎡ (약 9.77평)

건물면적: 33.86㎡ (약 10.24평)

감정가: 86,000,000원

용도: 다세대주택

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 구OOOOOO (구포새마을금고)

특이사항: 공부상 건물 동 명칭은 ‘101동’이나 현황 외벽 ‘A동’임.

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 함안군 가야읍 말산리 소재 ‘아라초등학교’ 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

부근은 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

본건 서측으로 소로 한 면, 북측으로 세로(가)의 도로와 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015년 08월 20일 구포새마을금고 근저당 (을1)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (등기부등본상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 이미 말소된 것으로 확인됩니다.)

총 등기부채권액: 111,800,000원

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입/확정일자: 2019-11-26

* 배당신고일자: 2026-03-10

* 대항력: 없음 (임차인은 대항력이 없어 인수 대상이 아닙니다.)

인수되는 보증금 합계: 0원. 본 건 경매 절차를 통해 인수되는 임차인의 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건은 '스위트캐슬'이라는 공동주택 단지 내에 위치하며, 2014년 11월에 사용승인된 철근콘크리트 구조의 다세대주택입니다.

주변 시세 분석을 위해 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 스위트캐슬 103동 (2014년 건축, 전용면적 33.46㎡): 2025년 12월, 85,000,000원에 실거래되었습니다. 본건(33.86㎡) 감정가(86,000,000원)와 유사한 가격대를 형성하고 있으며, 건물 연식 및 구조 면에서 가장 유사한 비교 대상입니다.

* 로벨리타운 101동 (2009년 건축, 전용면적 76.35㎡): 2026년 2월, 148,000,000원에 실거래되었습니다. 본건보다 면적이 넓고 건축 연도가 오래된 점을 감안해야 합니다.

* 아라국민주택 (1985년 건축, 전용면적 65.14㎡): 2025년 12월, 70,000,000원에 실거래되었습니다. 건축 연도가 현저히 오래된 주택으로, 본건과의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다.

동일 단지 내 스위트캐슬 103동의 최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 감정가는 시세와 부합하거나 약간 상회하는 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교육시설: 본건 북동측 인근에 아라초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의는 확보될 것으로 보입니다.

* 혐오시설: 주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. (다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역 등이 지정되어 있어 특정 업종의 입점은 제한될 수 있습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 차이: 공부상 건물 명칭은 '101동'이나 현황은 'A동'으로 표기되어 있어, 추후 등기 및 관리 관련 혼선이 발생할 가능성이 있습니다.

* 현장 확인의 한계: 감정평가 시 이해관계인 부재 및 폐문 등으로 인해 내부 확인이 곤란하여, 감정평가서에 명시된 통상적인 상태를 기준으로 평가되었습니다. 응찰 전 반드시 내부 이용 및 관리 상태를 재확인해야 합니다.

* 토지 이용 제한: 본건은 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한구역에 해당하므로, 토지 활용에 있어 관련 법규를 준수해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 함안군 가야읍 말산리에 위치한 스위트캐슬 아파트 단지 내 다세대주택으로, 2014년 신축되어 비교적 양호한 건물 상태를 유지하고 있을 것으로 예상됩니다.

권리 분석상 인수해야 할 부담이 전혀 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명확한 투자가 가능합니다.

동일 단지 내 유사 면적 물건의 최근 실거래가가 본건 감정가와 유사한 수준으로, 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회로 판단됩니다.

다만, 현장 내부 상태를 반드시 직접 확인하고, 건물 명칭 차이 등의 특이사항을 사전에 인지하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 인수 부담 제로: 말소기준권리 이하 모든 권리 소멸 예정이며, 인수되는 임차보증금 또한 없습니다.

* 신축 건물: 2014년 준공으로 건물 노후도가 낮아 즉시 거주 또는 임대가 용이합니다.

* 합리적인 감정가: 동일 단지 유사 물건의 최근 실거래가 수준과 감정가가 유사하여, 시세 반영이 잘 되어 있는 것으로 보입니다.

* 양호한 입지: 아라초등학교 인근의 주거지역으로 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 86,000,000원

최근 유사 물건 실거래가 (스위트캐슬 103동, 33.46㎡): 85,000,000원 (2025년 12월)

동일 단지 내 유사 면적 및 연식의 물건이 감정가와 거의 동일한 수준에서 최근 거래된 점을 감안할 때, 본건의 감정가는 시세와 부합하는 수준으로 평가됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 85,000,000원 ~ 86,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 현장 방문을 통한 내부 상태 확인, 주변 시장 동향 및 법원 진행 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시는 것이 좋습니다.

본 건은 인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 보증금 부담을 제외한 금액으로 산정됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.