나이스옥션 법원경매 진주 2025타경1042 [1] 경상남도 진주시 집현면 봉강리 OOO 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진양감정 · 평가일 2025.12.31

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지들은 경상남도 진주시 집현면 봉강리 소재 집현면사무소 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 기존 농촌취락과 농경지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건 토지들 인근까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(1), (2) 공히 죽림 및 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1) : 지적도상 북동측으로 노폭 약 2미터의 도로와 접하나, 현황 맹지임. 기호(2) : 지적도상 북동측으로 노폭 약 2-9미터 도로부지와 접하고, 차량 접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) : 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-10-27)(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>.

제시목록 외의 물건

기호(1), (2) 지상에 자생하는 자연입목과 죽림은 토지가격에 포함 평가하였음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없음.

물건 비고

- 일괄매각.
- 공유자우선매수신고는 1회에 한하여 허용.
- 자연입목과 죽림은 토지에 포함하여 평가함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 진주지원 2025타경1042 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 김OO

1.2. 물건 상세

소재지: 경상남도 진주시 집현면 봉강리 374

용도: 임야

감정가: 414,276,910원

토지면적: 7233.00㎡ (약 2187.9평)

토지 지분: 5206.5㎡ (약 1574.9평)

건물 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지 일부 지분 매각

주요 특징: 공유자우선매수신고, 지분매각, 공동담보, 일괄매각, 자연입목 및 죽림은 토지에 포함하여 평가함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건 토지는 경상남도 진주시 집현면 봉강리 소재 집현면사무소 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지와 더불어 기존 농촌 취락 및 농경지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.3. 인접 도로상태

기호(1) 토지는 지적도상 북동측으로 노폭 약 2미터 도로와 접하나 현황 맹지입니다.

기호(2) 토지는 지적도상 북동측으로 노폭 약 2-9미터 도로 부지와 접하고 있으며, 차량 접근이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부등본상 소유권은 김석운에게 있으며, 다수의 근저당권, 가압류, 임의경매 개시 결정 등기 등이 존재합니다. 등기부채권 총액은 1,407,459,862원입니다.

주요 권리 사항으로는 진해동부신용협동조합의 근저당권 (2013-11-04 접수, 491,400,000원)이 있으며, 해당 권리는 '인수'로 기재되어 있어 주의가 필요합니다.

최근 말소된 권리로는 최영숙, 김지유, 정현숙 등의 근저당권과 경남신용보증재단의 가압류, 김명희의 임의경매 개시 결정이 있습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 임차인은 현재 파악되지 않았거나, 보증금이 없는 것으로 확인됩니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. 그러나, 물건 명세서에 따르면 목록을구 순위번호 17번의 지상권 설정등기(2013.11.4. 접수)는 매각으로 소멸되지 않는 권리이므로, 낙찰자가 인수해야 합니다.

또한, 진해동부신용협동조합의 근저당권이 '인수'로 표시되어 있다면, 이는 낙찰자가 해당 채무를 인수해야 할 가능성을 시사하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 진주시 집현면 봉강리는 집현면사무소 인근으로, 주변에 아파트 단지와 농촌 취락이 혼재되어 있는 지역입니다.

이는 기본적인 지역 생활 편의 시설이 존재함을 시사합니다. 다만, 대규모 상업 시설이나 발달된 상권보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 점포 위주의 상권이 형성되어 있을 것으로 예상됩니다.

주변의 아파트 단지는 잠재적인 수요층이 될 수 있으며, 농경지대는 지역의 특색을 나타냅니다.

5. 생활정보

본건 주변에는 기본적인 생활 편의를 위한 시설들이 위치할 것으로 보입니다. 인근의 아파트 단지 및 농촌 취락을 통해 생활에 필요한 최소한의 편의 시설 (마트, 병원, 학교 등) 이용이 가능할 것입니다.

교통 상황이 보통 수준이고 차량 접근이 가능하다는 점에서, 진주시 중심가로의 이동은 자가용 이용 시 비교적 편리할 수 있습니다. 다만, 대중교통 이용이 편리한 지역은 아닐 수 있습니다.

주변 지역은 전반적으로 주거 및 농업이 혼합된 환경을 이루고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 일정 부분 용도적 제한이 있습니다.

또한, 가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 준보전산지로 지정되어 있어 토지 이용에 추가적인 규제가 적용될 수 있습니다. 이러한 제한 사항은 향후 토지 활용 및 개발 계획에 중요한 고려 사항이 됩니다.

6.2. 권리 관련 리스크

가장 큰 리스크는 지분매각 대상이라는 점입니다. 전체 토지의 일부 지분만을 매각받게 되므로, 낙찰자는 다른 공유자와 함께 토지를 소유하게 됩니다. 이는 토지 이용 및 관리, 개발 시 공유자 간의 협의가 필수적이며, 이 과정에서 의견 충돌이나 분쟁 발생 가능성이 있습니다.

공유자우선매수신고가 가능하다는 점도 유의해야 합니다. 다른 공유자가 낙찰가와 동일한 금액으로 우선 매수 신고를 할 경우, 낙찰자가 소유권을 취득하지 못할 수 있습니다.

더불어, 매각으로 소멸되지 않는 지상권 설정등기가 존재하여, 낙찰자는 해당 지상권자의 권리를 존중해야 하며 이는 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

진해동부신용협동조합의 근저당권이 '인수'로 표시된 경우, 이는 상당한 금액의 부채를 낙찰자가 떠안아야 함을 의미하며, 실제 취득 비용을 크게 증가시키는 요인이 됩니다.

6.3. 물건 자체 리스크

기호(1) 토지가 맹지인 점은 접근성에 큰 제약을 주므로, 활용 방안 모색에 신중해야 합니다.

자연입목과 죽림이 토지에 포함 평가되었으나, 실제 활용 가치 및 관리 방안에 대한 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 진주시 집현면의 개발 가능성이 있는 지역에 위치한 임야 지분 매각 물건입니다. 아파트 단지와 농촌 취락이 혼재된 환경은 지역 개발의 잠재력을 보여주기도 합니다.

하지만, 지분 매각이라는 특성, 맹지 존재, 복잡한 권리 관계(특히 소멸되지 않는 지상권 및 인수될 수 있는 근저당권 가능성) 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다.

이러한 리스크 요인들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근과 철저한 사전 분석이 반드시 필요한 물건입니다.

8. 투자 포인트

본건의 투자 포인트는 진주시 집현면이라는 지역의 장기적인 발전 가능성과, 토지 개발 잠재력에 있습니다.

지분 매각 물건을 통해 소액으로 토지 투자를 시작하려는 투자자에게 기회가 될 수 있습니다.

주변 지역 개발 추이에 따라 향후 토지 가치 상승을 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

본건의 권리 분석 및 현장 조사를 통해 리스크를 충분히 이해하고 관리할 수 있다면, 저평가된 가치를 발굴할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 본 물건의 감정가는 414,276,910원이며, 이는 현재 시세 및 법원 감정 시점의 가치를 반영한 것입니다.

그러나 지분 매각, 맹지, 인수될 수 있는 지상권 및 근저당권 등의 여러 복합적인 리스크 요인을 고려할 때, 실제 입찰가를 산정하기 위해서는 다음과 같은 추가적인 절차가 필수적입니다.

- 철저한 현장 조사 및 물건 상태 확인

- 주변 실거래가 및 유사 물건 시세 조사

- 권리 분석 결과에 따른 실제 인수 비용(지상권, 근저당 등) 정확한 산출

- 향후 토지 이용 계획 및 개발 가능성에 대한 면밀한 분석

이러한 종합적인 시장 분석과 전문가의 평가를 통해 적정 입찰가를 산정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.