나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12611 [1] 경상남도 김해시 삼정동 143-34 더테라스 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명문 · 평가일 2025.12.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 김해삼성초등학교 서측 인근에 위치하는 더테라스 제2층 제201호로서, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

교통상황

인근에 노선버스정류장 및 근거리에 부산김해경전철 '인제대역'이 소재하는 등 전반적인 대중교통의 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 지하1층 지상4층 건물 내 제2층 제201호(집합건축물대장등본 상 1층 201호)로서, 외벽: 스톤코트 및 일부 석재 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 새시 이중창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 도시가스설비, 개별난방설비 및 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

동측 하향 완경사지대 내 사다리형 토지로서 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측 및 남동측으로 각각 소로2류와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

대상물건은 귀 제시목록 및 등기사항전부증명서 상 "제2층 제201호"이나, 집합건축물대장등본 상 "1층 201호"임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

대상물건은 현장조사시 폐문부재로 내부확인이 곤란하여 외부관찰 및 탐문, 집합건축물대장등본 상 건축물현황도 및 인근 유사주택의 일반적인 설비 수준을 기준으로 감정평가 하였으며, 대상물건의 내부구조 및 관리상태 등에 대하여는 별도 확인을 요하는 바, 경매입찰시 참고하시기 바람.

물건 비고

본건은 등기사항전부증명서상 '제2층 제201호'이나 집합건축물대장등본상 '1층 201호' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

2.1. 사건 정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경12611 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 한국주택금융공사 (말소기준권리)

2.2. 물건 현황

소재지: 경상남도 김해시 삼정동 143-34, 더 테라스 2층201호 (건축물대장상 1층 201호)

용도: 다세대주택

감정가: 164,000,000원

토지면적: 51.12㎡ (약 15.46평)

건물면적: 70.74㎡ (약 21.39평)

2.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

공동담보: 본건은 공동담보 물건임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 김해시 삼정동 소재 김해삼성초등학교 서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대임.

3.2. 교통상황

인근에 노선버스정류장이 있으며, 부산김해경전철 '인제대역'이 근거리에 소재하여 전반적인 대중교통 이용 편의도는 보통 수준임.

3.3. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역), 상대보호구역임.

4. 권리분석

4.1. 등기부 현황

집합건물 등기부상 소유권보존, 소유권이전, 근저당, 가압류, 압류, 임의경매개시결정 등 다수의 권리 변동이 있었으나, 제공된 정보상 모든 권리가 말소(예정)된 것으로 확인됨.

4.2. 말소기준권리

2020년 1월 31일 접수된 한국주택금융공사 근저당권 (말소되어 있으나, 정보상 말소기준권리로 기재됨)

4.3. 인수되는 권리

제공된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨. (지상권 등은 없음)

4.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 임차인 관련 인수 부담은 없는 것으로 확인됨.

5. 상권분석

5.1. 주변 건물 정보

건축물대장에 따르면, 본건이 소재한 '더 테라스' 건물은 2015년 2월 사용승인된 철근콘크리트구조의 4층 건물로, 8세대의 공동주택 및 제1종근린생활시설이 혼재되어 있음.

5.2. 시세 동향

최근 2026년 4월에 거래된 주변 다세대주택 실거래가 정보는 다음과 같음.

- 백송하이츠빌라1차 (삼정동 143-11): 55.14㎡, 2010년식, 3층, 74,000,000원

- 일동빌라(3차) (삼정동 649-2): 77.33㎡, 1996년식, 3층, 75,000,000원

- 부경빌라 (삼정동 647-8): 73.97㎡, 1994년식, 3층, 70,000,000원

5.3. 면적별 시세 분석

본건 건물면적 70.74㎡를 기준으로, 유사 면적의 최근 실거래가(일동빌라 77.33㎡, 부경빌라 73.97㎡)를 고려할 때, 해당 면적의 거래가는 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원 수준으로 분석됨. 평당가로 환산 시 약 94만 원 ~ 97만 원 수준임. 이는 감정가 164,000,000원과 상당한 차이를 보임.

6. 생활정보

6.1. 건물 구조 및 설비

철근콘크리트구조 경사지붕 건물 내 제2층 제201호(집합건축물대장등본상 1층 201호)로서, 기본적인 위생, 급배수, 도시가스, 개별난방 및 승강기 설비 등이 갖추어져 있음. 외벽은 스톤코트 및 일부 석재 마감, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 창호는 이중창호임.

6.2. 주변 편의시설

김해삼성초등학교가 인근에 있으며, 주택 및 상가 혼용지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

6.3. 지도상 위치 및 주변 시설

김해시 삼정동에 위치하며, 인근에 학교, 주거 단지, 근린생활시설 등이 분포함. 현재까지 파악된 정보상 특별한 혐오시설은 확인되지 않음.

7. 잠재적 리스크

7.1. 공부상 오류 (호수 불일치)

등기사항전부증명서상 '제2층 제201호'이나 집합건축물대장등본상 '1층 201호'로 기재되어 있어, 이에 대한 명확한 확인 및 향후 발생 가능한 관리상의 문제에 유의해야 함. (단, 건축물대장상 1층으로 확인됨)

7.2. 내부 확인 불가

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 구조 및 관리 상태 확인이 어려웠으며, 감정평가 시 외부 관찰 및 탐문, 일반적인 설비 수준을 기준으로 평가되었으므로, 입찰 전 별도의 내부 확인이 필요함.

7.3. 감정가와 실거래가 차이

감정가 164,000,000원 대비 최근 유사 물건의 실거래가가 70,000,000원 ~ 75,000,000원 수준으로, 약 55% ~ 60% 수준의 차이를 보임. 감정가가 현재 시장 가격을 반영하지 못할 가능성이 높아, 과도한 입찰은 주의해야 함.

8. 종합 의견

본건은 김해시 삼정동에 위치한 다세대주택으로, 주변에 학교와 상업시설이 혼재되어 생활 편의성이 양호한 입지임. 등기부상 인수되는 권리가 없는 깔끔한 권리 상태로 보이며, 임차인 관련 인수 부담 또한 없는 것으로 파악됨.

그러나 등기부와 건축물대장상 호수 불일치, 내부 확인 불가, 그리고 감정가와 최근 실거래가 간의 상당한 괴리 등은 본건 취득 시 신중한 접근을 요구하는 주요 요인임. 특히 감정가와 실거래가 차이가 큰 점은 입찰 희망가가 시장 가격에 부합하도록 보수적으로 산정되어야 함을 시사함.

9. 투자 포인트

* 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 부담이 적음.

* 등기부상 권리 관계가 정리되어 있어 권리 인수에 따른 위험이 낮음.

* 감정가 대비 실거래가 수준이 현저히 낮아, 시장 가격에 맞춰 입찰 시 시세 차익 실현 가능성이 있음.

* 주거 및 상업 편의시설 접근성이 양호한 입지 조건.

10. 예상 입찰가

최근 실거래가 및 면적당 가격을 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 70,000,000원 ~ 75,000,000원 수준으로 판단됨.

감정가 164,000,000원은 이를 크게 상회하므로, 감정가에 기반한 최저입찰가(통상 감정가의 70~80%)보다 보수적인 접근이 필요함.

종합적인 시세 분석 및 잠재적 리스크를 고려하여, 낙찰 가능한 예상 입찰가 범위를 80,000,000원 ~ 95,000,000원으로 제시함.

이 범위 내에서 입찰 시, 시장 대비 유리한 조건으로 취득할 수 있을 것으로 예상되나, 내부 확인 결과 및 권리관계 재확인 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.