나이스옥션 법원경매 창원 2025타경876 [1] 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 1098-1 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2026.01.02

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 소재 '경남사회복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장지대로서 제반 주위환경은 보통임.

토지의 상황

기호 1)~3) 공히 부정형의 평지로서, 공업용 건부지로 이용중임.

건물의 구조 및 현상

기호 4-2) 브럭조 스레트지붕(현황: 슬래브지붕) 단층 건물로서, 벽체: 몰탈위페인팅 등 마감, 바닥: 콘크리트 등 마감, 창호: 샤시창호임. 이용상황: 공장. 기호 5) 경량철골조 판넬지붕 단층 건물로서, 벽체: 판넬 등 마감, 층고: 약 7m, 바닥: 에폭시 등 마감, 창호: 샤시창호임. 이용상황: 공장. 기호 5-1) 벽돌조 슬래브지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈위페인팅 등 마감, 내벽: 몰탈위페인팅 및 타일 등 마감, 바닥: 타일 등 마감, 창호: 샤시창호임. 이용상황: 휴게실, 화장실, 세면장 등.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 CNC Lathe 및 수변전설비 등으로서, 현상 및 관리상태는 보통시 됨.

공작물의 현상

-

기타참고사항

1)임대관계: 미상임 2)기 타: 감정평가액의 산출근거 및 결정의견란 "Ⅰ. 감정평가개요 - 7. 기타사항 "을 참조하시기 바람.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서상 일련번호ㄱ~ㅅ)은 매각에서 제외(법정지상권 성립여부 불분명). 최저매각가격은 제시외 건물 소재로 인하여 제한받는 가격임.
- 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계‧기구(감정평가서상 기호 1, 5~10, 19, 20) 포함{단, 소재불명인(감정평가서상 기호 2, 3) 2점 및 제3자가 소유권을 주장하는(감정평가서상 기호 4, 12, 13) 3점은 제외}.
- 목록 4. 건물 중 공부상 '198㎡(공장)', '78㎡(관리사)'는 현황 각 '멸실' 이며, 192㎡(공장)은 공부상 '스레트지붕' 이나 현황 '슬래브지붕'이고, 제시외 건물 'ㄷ'이 2층에 소재함. 목록 5. 건물 중 공부상 '91㎡' 는 현황 '75㎡' 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경876 (1)

소재지: 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 1098-1

용도: 공장

감정가: 1,334,640,000원

토지면적: 1,799.00㎡ (약 544.2평)

건물면적: 688.00㎡ (약 208.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 농협은행 (추정)

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본 물건은 경상남도 창원시 의창구 동읍 화양리 소재 '경남사회복지센터' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 소규모 공장지대로 이루어져 있어 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 접근성: 주변 도로망을 통한 차량 접근이 용이할 것으로 예상되며, 물류 이동에 유리한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 주변 시설: 공장지대 내에 위치하여 인근에 관련 산업 시설 및 소규모 편의시설이 존재할 수 있습니다. 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황: 토지 및 건물 등기부상 다수의 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정이 등기되어 있으나, 말소기준권리(2014년 3월 25일자 농협은행 근저당권)보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 토지 및 건물 등기부채권 총액은 약 27억 8천만원에 달합니다.

* 말소기준권리: 2014년 3월 25일 접수된 농협은행주식회사 근저당권(을19)입니다.

* 인수되는 권리: 명시적으로 인수되는 권리는 없습니다. 다만, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물이 존재합니다.

* 임차인 분석:

* 권은희(청명산업): 보증금 0원, 차임 0원, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (사업자등록일: 2025-07-21, 배당신고일: 2026-03-20)

* 주식회사대현하이테크: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (배당신고일: 2026-03-20)

* 주식회사우민테크: 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 대항력 없음. (사업자등록일: 2019-10-14, 확정일자: 2026-03-10, 배당신고일: 2026-01-30)

* 한원태: 보증금 0원, 차임 1원, 대항력 없음. (사업자등록일: 2014-04-01)

* 총 인수 보증금: 0원

1.3. 상권분석

* 주변 업종: 본 물건은 소규모 공장들이 밀집한 공업지대에 위치하고 있어, 관련 산업의 지원 및 운영에 유리한 환경을 갖추고 있습니다.

* 수요 및 공급: 지역 내 공장 용지에 대한 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상되며, 산업단지와의 연계를 통한 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 주변 도로망을 통한 차량 접근이 용이하며, 소규모 공장지대 특성상 대중교통 이용 편의성은 다소 제한적일 수 있습니다.

* 편의시설: 인근에 기본적인 편의시설이 존재할 것으로 예상되나, 대규모 상업 시설 이용은 다소 거리가 있을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 법정지상권: 감정평가서상 제시외 건물(일련번호 ㄱ~ㅅ)의 소유권 및 건축 연도 등 관련 정보가 불분명하여 법정지상권 성립 여부가 불확실합니다. 이는 낙찰자가 해당 건물에 대한 철거나 사용료 부담 등 예상치 못한 추가 비용 발생의 위험이 있음을 의미합니다. 최저매각가격 산정에 이러한 불확실성이 반영되어 있습니다.

* 건물 현황: 공부상 내용과 실제 현황 간 차이가 존재합니다. 목록 4. 건물 중 일부(198㎡, 78㎡)는 멸실되었고, 192㎡ 부분은 공부상 스레트지붕이나 현황 슬래브지붕이며, 제시외 건물 'ㄷ'이 2층에 소재하는 등 공부와의 불일치가 있습니다. 또한, 목록 5. 건물의 면적도 공부상(91㎡)과 현황(75㎡)에 차이가 있습니다. 이는 명도 과정이나 향후 건물 관리에 영향을 줄 수 있습니다.

* 기계/기구 포함 여부: 공장 및 광업재단 저당법에 따른 일부 기계·기구(CNC Lathe, 수변전설비 등)가 매각에 포함될 수 있으나, 소재 불명 또는 제3자 소유권 주장으로 일부 제외되는 항목이 있으므로 정확한 포함 여부는 현장 확인이 필요합니다.

* 유동화 물건: 본 물건은 유동화 물건으로, 일반 경매 물건보다 절차상 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

소규모 공장지대에 위치한 토지 및 건물 일괄 매각 물건입니다. 공장으로서의 운영 가능성은 있으나, 법정지상권 성립 여부가 불분명한 제시외 건물의 존재, 건물 공부와 현황 간의 차이 등 명확히 파악하고 넘어가야 할 리스크 요소들이 존재합니다. 권리관계는 대부분 말소될 예정이나, 이러한 물리적, 법률적 불확실성을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 공장 부지로 활용 가능한 넓은 토지와 건물: 1,799㎡의 토지와 688㎡의 건물 면적은 공장 운영에 충분한 규모를 제공합니다.

* 소규모 공장 밀집 지역: 주변 산업 단지와의 연계를 통한 시너지 효과 및 안정적인 운영 환경을 기대할 수 있습니다.

* 상대적으로 낮은 인수 보증금: 모든 임차인의 대항력이 없어 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점은 초기 자금 부담을 줄여주는 요인입니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 1,334,640,000원입니다. 인수되는 보증금이 0원이므로, 입찰가 산정 시 감정가를 기준으로 하되, 위에 명시된 잠재적 리스크(법정지상권, 건물 현황 불일치 등)와 물건의 시장 가치를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산출은 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 이루어져야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.