나이스옥션 법원경매 창원 2025타경894 [1] 경상남도 김해시 삼방동 690-1 동원 104동 6층613호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 주영감정 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 김해시 삼방동 소재 "삼방초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 13층건 내 6층 613호로서, 외벽 : 몰탈위페인팅 등 마감, 창호 : 샤시창호 임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

제반 위생 및 급배수설비, 난방설비, 소화전설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남서측으로 왕복4차선, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로가 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼방지구), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 창원지방법원 2025타경894 (1)

소재지: 경상남도 김해시 삼방동 690-1 동원 104동 6층613호

용도: 아파트

감정가: 81,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 24.23㎡ (약 7.33평)

건물면적(전용면적): 59.96㎡ (약 18.14평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

아파트명: 삼방동원타운

사용승인일: 1991년 11월 27일

층수: 6층/13층 (총 13층 중 6층)

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕

1.4. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 없음

주의사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리(지상권) 존재 가능성에 대한 면밀한 확인 필요

2. 입지조건

3. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 김해시 삼방동 소재 "삼방초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 단독 및 공동주택, 근린생활시설, 아파트단지 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근이 가능하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

남서측으로 왕복 4차선 도로, 북서측 및 남동측으로 노폭 약 7m 내외의 포장도로가 소재합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼방지구)에 해당합니다.

다양한 등급의 소로 및 중로에 접해 있습니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

4. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권: 안혜정 (2022-11-23 매매)

말소기준권리: 하나은행 근저당 (2022-11-23, 69,300,000원)

기타 권리: 하나은행 임의경매개시결정, 경남신용보증재단 및 주식회사국민행복기금의 가압류 등 다수 권리가 등기되어 있으나, 전부 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 82,719,604원

3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있습니다. 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

4. 상권분석

5. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능합니다.

4.2. 아파트 단지 정보

동원아파트 단지는 총 7개 동, 1026세대로 구성된 대규모 단지입니다.

단지 내 관리사무소, 노인정, 자전거 보관소 등의 복리시설이 있습니다.

총 주차대수는 379대로, 세대당 약 0.37대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지상 5대, 지하 39대, 전기차 충전기 다수 보유)

사용승인일은 1991년으로, 노후도가 있는 편입니다.

5. 생활정보

6. 생활정보

5.1. 편의 시설

아파트 단지 내 및 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

인근에 삼방초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

7. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 내용에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 만약 존재할 경우, 낙찰자가 이를 인수하거나 해결해야 할 수 있습니다.

건물 사용승인일이 1991년으로 비교적 오래되어 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.2. 물리적 리스크

김해시 삼방동 690-1 일대에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공장 단지 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 없습니다. 제공된 정보 및 일반적인 검색 결과로는 혐오시설로 분류될 만한 사항은 파악되지 않았습니다. 다만, 정확한 지리적 위치 및 반경 내 시설에 대한 추가적인 현장 조사나 상세 지도를 통한 확인이 권장됩니다.

7. 종합 의견

8. 종합 의견

본 물건은 경상남도 김해시 삼방동에 위치한 아파트로, 삼방초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호합니다.

대단지 아파트로서 기본적인 생활 편의는 갖추고 있으나, 1991년 준공으로 노후도가 있습니다.

등기부상 다수의 권리가 설정되어 있으나, 모두 말소되는 조건부 경매로 권리 관계는 비교적 명확합니다.

다만, '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시된 점은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 확인해야 합니다.

최근 실거래가 정보를 바탕으로 시세 분석 시, 감정가 대비 입찰가 산정에 있어 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

9. 투자 포인트

* 초등학교 인접으로 자녀가 있는 가구의 수요 확보 가능성이 있습니다.

* 대단지 아파트로서 지역 내에서의 안정적인 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 명도 및 권리 확보가 비교적 용이합니다.

* 지상권 인수 리스크만 명확히 해소된다면, 시세 대비 저가 매수의 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

10. 예상 입찰가

최근 매매 사례 분석 결과, 64백만원(2층), 70백만원(4층), 89백만원(3층)의 거래가 있었습니다.

본건의 감정가는 81백만원이며, 건물 면적 59.96㎡ (약 18.14평)입니다.

임차인 보증금이 없어 인수 부담이 없으며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되는 점을 고려합니다.

최고가 거래액 89백만원과 감정가 81백만원, 그리고 최저가 거래액 64백만원을 종합적으로 고려할 때, 적정 입찰가는 70,000,000원에서 78,000,000원 사이로 예상됩니다.

안정적인 수익 확보를 위해서는 75,000,000원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.