나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504121 [1] 대전광역시 서구 복수동 616 초록마을3단지 308동 19층1902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대전광역시 서구 복수동 소재 '대전신계초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대단위 아파트단지,교육시설, 로변으로 각종 근린생활시설 등으로 형성되어있 는 지대임.

교통상황

대상물건까지 제 차량 진.출입이 가능하며, 서측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 제반 교통상황은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 22층 건물 중 제19층 1902호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등. 내벽: 인테리어 마감 등. 창호: 샷시 창호임.

이용상태

'초록마을3단지아파트 제308동 제19층 제1902호' - '공동주택(아파트)' 으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형 평지로서, '대(주거용 건부지)' 로 이용중임.

인접 도로상태등

북측, 동측, 서측으로 각각 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역(2014-05-09), 지구단위계획구역(복수지구 토지구획정리사업), 중로2 류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역(2017-12-20)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(하천 중점경관관리구역)임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 미상임 - 기 타: "감정평가액의 산출근거 및 결정의견" 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경504121 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 고OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 대전광역시 서구 복수동 616 초록마을3단지 308동 19층1902호

용도: 아파트

건축물 정보:

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 22층 건물 중 제19층 1902호

사용승인일: 2006년 1월 19일

총 층수: 22층

건물면적: 84.97㎡ (약 25.71평)

토지면적: 54.01㎡ (약 16.34평)

토지면적 분할: 54.012㎡ (약 16.34평)

건물면적 분할: 84.975㎡ (약 25.71평)

감정가: 400,000,000원

1.3. 아파트 단지 정보

아파트명: 초록마을3단지(계룡리슈빌)

주소: 대전광역시 서구 복수동 616

동수: 6개동

세대수: 346세대

총면적: 39,943.547㎡

전용면적 (단지 전체): 28,822.326㎡

주차대수: 총 407대 (지상 94대, 지하 313대)

관리사무소 연락처: 042-582-8740

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 대전광역시 서구 복수동 소재 '대전신계초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 교육 시설, 로변 근린생활 시설 등으로 형성되어 있는 지역임.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 용이하며, 서측 인근에 간선도로 및 시내버스 승강장이 위치하여 전반적인 교통 상황은 무난한 편임.

북측, 동측, 서측으로 중로에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

제3종일반주거지역

지구단위계획구역 (복수지구 토지구획정리사업)

중로2류 (폭 15m~20m) 접합

가축사육제한구역 (전부제한구역)

상대보호구역

중점경관관리구역 (하천 중점경관관리구역)

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부상 소유권보존(2006-02-21) 및 소유권이전(2006-04-24) 이후, 주택임차권(2024-10-18, 김순옥, 보증금 340,000,000원)이 등기되어 있으며, 강제경매개시결정(2025-12-23, 고원규, 371,199,278원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 말소기준권리

대전지방법원 강제경매개시결정 (2025타경504121)

3.3. 임차인 현황

임차인: 망김순옥

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-26

확정일자: 2022-09-26

배당신고일자: 2024-10-18

대항력: 있음

비고: 대전지법 임차권등기명령 (2024카임966)

3.4. 인수되는 보증금

상기 임차인 김순옥 씨는 대항력을 갖춘 임차인으로, 보증금 340,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다.

인수 보증금 합계: 340,000,000원 (※권리분석 상 '0원'으로 표시된 부분은 다른 권리 기준일 수 있으며, 물건명세서 상 명확히 인수되는 보증금으로 명시됨)

3.5. 권리분석 종합 의견

본건은 말소기준권리보다 선순위인 대항력 있는 임차인이 존재하므로, 임차인의 보증금 중 배당에서 전액 변제받지 못한 금액은 매수인이 인수하게 됩니다. 임차인의 보증금이 340,000,000원으로 상당하므로, 입찰 시 이 금액을 반드시 고려해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 주거 환경

대상 물건이 속한 초록마을3단지는 대단지 아파트 단지로, 인근에 학교 및 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 기능이 우수합니다.

로변으로 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

4.2. 상업 및 생활 편의 시설

단지 내 또는 인근에 위치한 상업 시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 각종 서비스를 이용할 수 있습니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 내부 및 설비

내벽은 인테리어 마감, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등으로 이루어져 있습니다. 창호는 샷시 창호입니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.2. 편의 시설 및 환경

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거 보관소 등의 복리시설이 마련되어 있습니다.

지상 및 지하 주차 공간이 확보되어 있습니다.

5.3. 주변 교육 시설

인근에 대전신계초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

관련 법률에 따라 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 보증금 인수

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김순옥 씨의 보증금 340,000,000원 인수 여부입니다. 해당 금액이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 차액을 추가로 부담해야 하므로 총 투자 비용이 증가하게 됩니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

가축분뇨 관련 법률에 따른 가축사육제한구역, 하천 중점경관관리구역 등 환경 및 경관 관련 규제가 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 리모델링 등 개발 행위에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2006년 준공된 건물로, 약 20년이 경과하여 향후 내부 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 복수동의 대단지 아파트에 위치하며, 비교적 양호한 입지 및 교통 조건을 갖추고 있습니다. 최근 실거래가 데이터를 고려할 때, 19층이라는 점을 감안하면 현재 감정가 4억원은 시세 대비 적정 수준이거나 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다. 그러나 가장 중요한 고려 사항은 대항력 있는 임차인의 보증금 3억 4천만원을 낙찰가가 아닌 별도의 추가 비용으로 인수해야 한다는 점입니다. 이로 인해 총 투자 비용이 예상보다 훨씬 높아질 수 있으며, 낙찰 후 임차인과의 협상 또는 명도 과정에서 추가적인 문제 발생 가능성도 배제할 수 없습니다. 신중한 권리 분석과 예상 총 투자 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 대전광역시 서구 복수동의 대단지 아파트 단지 내 물건으로, 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 비교적 좋은 교통 접근성과 단지 내 편의 시설을 갖추고 있습니다.

* 최근 실거래가 기준으로, 19층이라는 층수 이점을 고려했을 때 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 제시할 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사 면적(84.97㎡)의 14층, 15층 아파트가 2026년 4월~5월 사이에 375,000,000원 ~ 380,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건은 19층이므로, 현재 시장 가치는 약 380,000,000원 ~ 390,000,000원으로 추정됩니다.

그러나 본 건의 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김순옥 씨의 보증금 340,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 따라서 낙찰자가 부담하게 될 총 실제 비용은 (입찰가 + 인수 보증금)이 됩니다.

안정적인 투자를 위해 총 실제 비용이 시장가치 하한선인 370,000,000원을 넘지 않도록 계획하는 것이 바람직합니다.

이에 따라, 총 실제 비용 목표를 370,000,000원으로 설정할 경우, 예상되는 합리적인 입찰가는 다음과 같이 산정됩니다.

예상 총 투자 비용 목표: 370,000,000원

인수 보증금: 340,000,000원

따라서, 예상 입찰가 = 예상 총 투자 비용 목표 - 인수 보증금

예상 입찰가 = 370,000,000원 - 340,000,000원 = 30,000,000원

이는 보증금 인수 조건이 매우 큰 영향을 미치는 특수한 경우입니다. 입찰 시에는 본인의 자금 계획과 인수 보증금 부담 능력을 면밀히 검토해야 합니다.

만약 임차인의 보증금 전액이 배당으로 변제될 가능성이 높다고 판단될 경우, 이는 매우 다른 시나리오가 됩니다. 하지만 현재 정보로는 인수 가능성이 높아 이를 기반으로 산정하였습니다.

다만, 최근 매매가 38,000만원(3억 8천만원)이 14층 거래된 점을 감안하여, 이를 실제 총 투자 목표로 삼을 경우,

예상 입찰가 = 380,000,000원 - 340,000,000원 = 40,000,000원

따라서, 본 물건에 대한 예상 입찰가는 약 30,000,000원 ~ 40,000,000원 범위로 제안합니다.

면적 정보:

전용면적: 84.97㎡ (약 25.71평)

분양면적: 해당 물건의 특정 분양면적 정보는 제공되지 않았으나, 단지 전체의 총면적은 39,943.547㎡입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.