나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504081 [1] 대전광역시 서구 도마동 209-2 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 대전광역시 서구 도마동 소재 “도마중학교” 북서측 인근에 위치하며, 노선상가지대에 위치하며, 주변에 주상용건물 및 단독주택(다가구주택 등) 근린생활시설 등이 혼재 되어 있어, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 기호(1)토지 본건까지 차량접근 가능하며, 남서측으로 간선도로가 통과함.

형태 및 이용상태

기호(1): 사다리 평지로서 "업무 및 상업용" 건부지로 이용중인 상태임.

인접 도로상태

본건 기호(1)토지 서측 및 북동측으로 노폭 약 25M, 8M 정도의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) : 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로3류(폭25~30m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구, 중점경관관리구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물로서, 외 벽 : 드라이비트 마감, 내 벽 : 몰탈위 페인트 및 벽지 및 타일, 내부인테리어 마감, 바 닥 : 부데코타일 붙임 등 마감, 창 호 : 하이샷시 및 강화유리 마감임.

이용상태

기호(2)건물은 업무 및 상업용으로 이용중임.

설비내역

기호(2)건물 : 위생 급.배수설비, 소방설비, 보안시설 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건 기호(2)건물에 별지"사진용지" 및 "지적,건물개황도"와 같이 제시외건물 기호(ㄱ)이 소재함.

공부와의 차이

본건 기호(2)건물 지하층의 공부상 용도는 "청소년오락실"이나, 현황"세미나실 등"이며, 4층 공부상"주택"이나, 현황"사무실"로 상이함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 목록2 지하층의 공부상 용도는 "청소년오락실"이나, 현황 "세미나실 등"이며, 4층 공부상 "주택"이나, 현황 "사무실"로 이용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경504081 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 재정비촉진지구, 제시외 건물 포함

1.2. 물건 현황

* 소재지: 대전광역시 서구 도마동 209-2 (대전광역시 서구 배재로 128)

* 용도: 근린시설 (건축물대장상 제2종근린생활시설, 주택, 근린생활시설)

* 감정가: 1,316,596,870원

* 토지면적: 307.00㎡ (약 92.87평)

* 건물면적: 819.43㎡ (약 247.90평)

* 건물 제시외면적: 26.00㎡ (약 7.87평)

* 총 연면적 (건물+제시외): 845.43㎡ (약 255.77평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 대전광역시 서구 도마동 소재 "도마중학교" 북서측 인근에 위치함.

* 노선상가지대로, 주변에 주상용 건물, 단독주택(다가구주택 등), 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 남서측으로 간선도로가 통과함.

* 인접 도로상태: 본건 토지는 서측 및 북동측으로 각각 노폭 약 25M, 8M 정도의 도로와 접함.

2.3. 토지 및 도로 상태

* 토지 형태: 사다리형의 평지로서 업무 및 상업용 건부지로 이용 중임.

2.4. 토지 이용계획 및 제한

* 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 대로3류(폭25~30m)(접합), 소로3류(폭8m미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 재정비촉진지구, 중점경관관리구역임.

3. 권리분석

3.1. 현황 임차인

* 임차인: 황*

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-01-30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있어, 실제 권리관계 및 명도 책임 여부에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다.

3.2. 말소기준권리 및 총 채무액

* 말소기준권리: 하나은행 근저당권 (2021-08-19 접수, 을12)

* 등기부채권 총액: 948,000,000원 (하나은행 근저당권 3건 합계)

* 강제경매 채권액: 138,680,626원 (주식회사케이티)

3.3. 인수되는 권리

* 인수 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. (단, 임차인 현황에서 금액이 미상이므로 추가 확인 필요)

3.4. 등기부 요약

* 토지 등기부: 소유권 이전 다수, 공유자 지분 이전, 근저당권(하나은행), 강제경매(주식회사케이티) 등기 기록.

* 건물 등기부: 토지 등기부와 유사한 소유권 이전 및 근저당권, 강제경매 기록.

* 현재 등기상 권리관계는 경매 신청 채권자를 제외한 대부분의 채권이 말소 예정으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 도마동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재된 복합적인 지역입니다.

* 특히 노선상가지대에 속해 있어 유동인구 및 접근성이 양호한 편입니다.

4.2. 주변 상업 시설

* 주변에 다양한 근린생활시설, 주상용 건물이 위치하고 있어 기본적인 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 도마동 일대는 지역 주민들을 위한 편의점, 식당, 카페, 은행 등 생활 밀착형 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

* 도마중학교가 인근에 위치하고 있으며, 지역 내 초등학교 및 고등학교 접근성도 양호할 것으로 판단됩니다.

5.2. 편의 시설

* 대전광역시 서구청 및 서부교육지원청 등이 차량 이동 거리에 있습니다.

* 배재대학교가 인근에 위치해 있습니다.

5.3. 대중교통

* 간선도로와 인접하고 있어 차량 이용이 편리하며, 대중교통 이용 역시 용이합니다.

* 본건 인근 배재로 일대에 버스 정류장이 다수 위치하며, 216번, 916번, 613번 등의 노선 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건축물 현황 차이

* 지하층 공부상 용도는 "청소년오락실"이나 현황 "세미나실 등"으로 이용 중입니다.

* 4층 공부상 용도는 "주택"이나 현황 "사무실"로 이용 중입니다.

* 이는 원상복구 또는 용도 변경 관련 추가 비용 발생 가능성을 시사합니다.

6.2. 재정비촉진지구 관련

* 본건은 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 다만, 재개발 계획에 따라 건물 이용이나 재건축 등에 대한 변동성이 있을 수 있으며, 관련 규제에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 현재 도마·변동 재정비촉진지구는 후발 구역들의 사업 진행이 가속화되고 있는 추세입니다.

6.3. 기타 리스크

* 제시외 건물 26.00㎡가 포함 매각 대상입니다. 별도 확인 및 명도 절차가 필요할 수 있습니다.

* 현재까지 파악된 혐오시설은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대전광역시 서구 도마동의 노선상가지대로에 위치한 근린시설 건물로, 감정가는 13억 1천여만 원입니다. 토지 307㎡, 건물 819.43㎡(제시외 26㎡ 포함 총 845.43㎡) 규모이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다. 등기부상 다수의 근저당권이 설정되어 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 소멸될 예정입니다. 임차인 황OO 씨의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 권리관계 및 명도 책임 여부에 대한 철저한 확인이 요구됩니다. 재정비촉진지구 지정으로 향후 개발에 따른 가치 상승 기대감이 있으나, 건축물 현황과의 차이점 등은 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 입지: 대전 서구 도마동의 주요 도로변에 위치하여 유동인구 및 접근성이 우수합니다.

* 개발 잠재력: 재정비촉진지구 지정으로 향후 지역 개발에 따른 시세 상승이 기대됩니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로 권리관계 정리 및 활용이 용이합니다.

* 권리 분석: 말소기준권리 이후의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다 (단, 임차인 권리관계 확인 필수).

9. 예상 입찰가

본건의 인수 보증금은 0원입니다. 따라서 입찰가는 감정가(1,316,596,870원)를 기준으로 주변 시세, 본건의 현황, 재정비촉진지구 개발 계획, 명도 가능성, 향후 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 결정되지만, 본건의 특수성(건축물 용도 불일치, 임차인 미상 보증금 등)을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다. 구체적인 입찰가 산정은 심층적인 추가 조사와 현장 확인 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.