나이스옥션 법원경매 대전 2025타경504108 [1] 대전광역시 동구 성남동 501-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2026.01.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 성남동 소재 '효촌마을아파트' 북측 인근에 위치하고, 주위는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 종교시설 등으로 형성되어 있는 주거지대로서, 제반 주위환경은 보통 임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 환경은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형의 평지인 토지로서, 현황 '주거용건부지'로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 3M내외의 포장도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관 한 법률>, 교육환경보호구역(상대정화구역(반드시별도확인요함동부교육지원청))<교육환경 보호 에 관한 법률>임.

제시목록 외의 물건

'건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

'건물 감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브위후형스레트지붕 지상 2층 건물으로서, (사용승인일: 1984.09.29) 외벽: 석재 및 치장벽돌쌓기 마감 등, 내벽: 벽지, 타일, 목재 마감 등, 창호: 샷시.목재창호 마감 등임. 기호(2) 지하실: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지하층으로서, 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 기호(2) 변소 및 창고: 시멘트벽돌조 슬래브지붕 단층 건물으로서, 외벽: 몰탈위 페인팅 마감 등. 내벽: 몰탈위 페인팅, 타일 마감 등.

이용상태

기호(2) 1,2층: '단독주택'으로 이용중임. 기호(2) 지하실: '보일러실 및 창고'로 이용중임. 기호(2) 변소및창고: '변소 및 창고'로 이용중임.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비 등 갖추었음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지'와 같이 제시외(ㄱ,ㄴ) 건물이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임. 기타: 없음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 지분 매각임. 공유자 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 대전지방법원 2025타경504108 (1)

소재지: 대전광역시 동구 성남동 501-9

용도: 단독주택

감정가: 140,568,950원

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 윤OOOOO

1.2. 토지현황

총 토지면적: 203.90㎡ (약 61.68평)

매각 토지 지분면적: 101.95㎡ (약 30.83평)

토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

1.3. 건물현황

총 건물면적: 114.20㎡ (약 34.54평)

매각 건물 지분면적: 57.1㎡ (약 17.27평)

건물 제시외면적: 8.90㎡ (약 2.69평)

건물 구조: 벽돌 및 시멘트벽돌조 슬래브위후형스레트지붕 지상 2층 건물, 지하실, 변소 및 창고

사용승인일: 1984년 09월 29일

주요 이용상태: 단독주택 (1,2층), 보일러실 및 창고 (지하실), 변소 및 창고

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 대전광역시 동구 성남동 소재 '효촌마을아파트' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 종교시설 등이 혼재된 주거지대로서 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 용이하며, 인근에 간선도로 및 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 남서측으로는 폭 3M 내외의 포장도로를 이용 중입니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 용도지역이 지정되어 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부제한지역) 및 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 교육환경보호구역(상대정화구역)에 해당하므로, 관련 법규 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부등본상 소유권 이전 내역과 다수의 강제경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 총 채권 금액은 등기부상 명확히 기재된 내용만으로는 정확한 파악이 어렵습니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수할 보증금이 없는 것으로 나타났습니다. 그러나 임대관계는 미상으로, 실제 점유 여부 및 권리관계는 현장 조사를 통해 상세히 확인해야 합니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본 건의 말소기준권리는 2025년 12월 23일 접수된 윤순예 씨의 3번 김영준 지분강제경매(채권액 16,907,259원)로 확인됩니다. 원칙적으로 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있어, 해당 권리의 존재 여부 및 상세 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건이 위치한 성남동 일대는 주거지대를 중심으로 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 주변 부동산 시세

주변에 위치한 빌라(다세대)의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 보입니다.

* 59.76㎡ 면적의 '일흥빌라'가 2025년 2월 9,900만원에 거래되었습니다.

* 53.49㎡ 면적의 '삼흥빌라1'이 2024년 2월 22,700만원에 거래되었습니다.

* 44.85㎡ 면적의 '삼흥빌라5'가 2026년 5월 13,400만원에 거래되었습니다.

이는 동일 단지 혹은 건물은 아니지만, 지역 내 빌라(다세대) 시세를 파악하는 데 참고할 수 있습니다. 본건은 단독주택으로, 빌라와는 다른 가치 평가가 적용될 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 종교시설 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다. 대중교통 이용이 편리하여 시내 접근성도 양호한 편입니다.

5.2. 주거환경

본건은 주거지대에 위치하며, 주변 환경은 보통 수준입니다. 토지이용계획상 제2종일반주거지역으로 지정되어 있어 주거 기능이 주요한 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 특이사항

본 건은 '지분매각'으로 진행되며, '중복사건', '중복병합사건'으로 분류되어 있습니다. 또한, '공유자 우선매수신고' 가능성이 있어, 낙찰 후 공유자의 우선매수권 행사에 따른 낙찰 무효 가능성이 있습니다. 이는 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

6.2. 물리적/법적 제약

건축물 사용승인일이 1984년으로 비교적 노후된 건물입니다. 따라서 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다. 또한, 토지이용계획상 교육환경보호구역(상대정화구역)에 포함되어 있어, 건축 또는 용도 변경 시 교육청과의 협의 및 확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

임대관계가 미상인 점은 인수 후 명도 진행 시 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

본 건은 대전 동구 성남동의 주거지 내에 위치한 단독주택으로, 토지 면적이 상당하여 향후 활용 가치가 기대됩니다. 지분 매각이라는 점은 단독으로 전체 소유권을 확보하기 어렵다는 단점이 있지만, 적절한 가격으로 취득 시 다른 공유 지분을 추가로 매수하여 전체 소유권을 확보하는 전략도 고려해 볼 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 감정가는 140,568,950원입니다. 본 건은 지분 매각이며, 공유자 우선매수신고 가능성이 있는 등 권리관계가 복잡합니다. 또한, 주변 '다세대' 주택의 최근 매매 사례를 참고할 때, 본 건의 전체 가치를 고려한 적정 입찰가는 감정가 대비 할인된 수준에서 결정될 수 있습니다.

안정적인 투자를 위해서는 감정가의 70% ~ 85% 수준을 고려한 약 98,000,000원 ~ 115,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다. 다만, 이는 공유 지분 비율, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등에 따라 달라질 수 있으므로, 최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계에 대한 철저한 분석 후에 결정해야 합니다.

9. 종합 의견

본건은 대전 동구 성남동 소재 단독주택 지분 매각 물건으로, 주거지 내 입지에 비해 비교적 넓은 토지 면적을 보유하고 있습니다. 노후된 건물 연식, 지분 매각, 공유자 우선매수권 등의 복합적인 요소를 고려해야 합니다. 권리관계 및 임대차 현황에 대한 철저한 조사가 선행된다면, 잠재적 가치가 있는 물건이 될 수 있습니다. 다만, 지분 매각의 특성상 향후 전체 소유권 확보 전략 및 추가 투자 가능성을 신중하게 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.