나이스옥션 법원경매 청주 2025타경52162 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2318-1 주건축물 엔동 OOOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

-

교통상황

-

형태 및 이용상태

-

인접 도로상태

-

토지이용계획 및 제한상태

-

제시목록 외의 물건

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 청주지방법원 2025타경52162 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 최OO

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2318-1, 주건축물 엔동 3층엔301호

용도: 다세대주택

감정가: 180,000,000원

토지면적: 55.51㎡ (약 16.8평)

건물면적: 72.10㎡ (약 21.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건이 소재한 봉명동은 흥덕구의 중심부에 위치하며, 비교적 오래된 주거 지역과 상업 시설이 혼재된 곳입니다. 주변에 아파트 단지, 연립주택, 다세대주택 등이 혼합되어 있으며, 일부 공업 시설 및 상업 시설도 분포하고 있습니다.

2.2. 교통상황

본 물건은 주거지로서의 기본적인 교통망을 갖추고 있습니다. 주변 도로망을 통해 청주시내 및 인근 지역으로의 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 주변 시설과의 연계성을 고려해야 합니다. (제공된 감정평가서 요약 정보에 구체적인 교통상황 내용은 명시되지 않았습니다.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본 물건의 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 03월 19일 접수된 삼성농업협동조합 근저당권(을4)입니다. 해당 경매개시결정은 2025년 12월 22일에 최일출 채권자로 접수되었습니다. 등기부등본 상 권리분석 결과, 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 근저당권부채권근질권, 임의경매, 가압류 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 정보에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다. (물건명세서 참고사항의 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목이 비어있습니다.)

3.3. 임차인 현황

임차인 현황에 따르면 인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 별도의 임차인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 (매매)

제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 비슷한 시기(2026년 4월)에 봉명동 2320-1번지 '지이마을' 연립주택(2012년식, 53.55㎡)이 70,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 봉명동 1144번지 다세대주택(2015년식, 59.95㎡)은 140,000,000원에 거래되었습니다.

본 물건은 2012년식 다세대주택으로 전용면적 72.10㎡입니다. 비교 대상인 2015년식 다세대주택(59.95㎡)이 140,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건은 면적이 더 넓다는 점에서 시세가 140,000,000원 이상으로 형성될 가능성이 있습니다. 감정가 180,000,000원 대비 시세는 양호한 편으로 판단됩니다.

4.2. 임대 시세

제공된 전월세 JSON 정보는 매매 정보와 동일한 내용을 담고 있어 직접적인 임대 시세 분석은 어렵습니다. 다만, 주변 부동산 가격 수준을 고려할 때, 본 물건의 면적과 상태에 따라 월세는 대략 450,000원 ~ 900,000원 선에서 형성될 수 있습니다. (이는 매매가 대비 일반적인 비율을 가정한 추정치입니다.)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본 물건 인근에는 봉명1동과 봉명2·송정동이 있어 다양한 편의시설 접근이 가능합니다. 지도 검색 결과, 봉명동 일대는 마트, 편의점, 식당 등이 분포하고 있으며, 봉명사거리 부근에도 상업 시설이 위치해 있습니다.

5.2. 교육시설

주변 교육 시설로는 봉명고등학교, 봉명중학교, 봉명초등학교, 봉정초등학교, 봉덕초등학교 등이 위치하여 학군 형성에 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

5.3. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 추가 검색 결과에서 본 물건 주변에 혐오시설이 직접적으로 언급되거나 확인되는 내용은 없습니다. 다만, 과거(2026년 4월 13일) 봉명동의 한 상가 건물에서 가스 누출 추정 폭발 사고가 발생했던 사례가 있어, 안전 관련 잠재적 이슈는 인지할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

현재까지 파악된 등기부상 권리관계로는 인수될 위험이 있는 권리는 없는 것으로 보입니다. 그러나 임의경매 개시 이후 추가적인 권리 변동 사항이나 미등기 채권 등이 있을 수 있으므로, 입찰 전 권리관계에 대한 최종 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 건축 연도가 2012년으로 약 14년가량 경과되었으므로, 일반적인 노후화에 따른 유지보수 필요성이 있을 수 있습니다. 또한, 2026년 4월에 인근에서 발생한 가스 폭발 사고 사례는 지역 내 안전 관련 잠재적 위험 요인을 시사할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 청주시 흥덕구 봉명동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 명확한 권리 관계와 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 판단되며, 넓은 전용 면적을 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 다만, 건물 연식에 따른 유지보수 가능성과 과거 인근 지역의 안전 사고 발생 이력을 고려할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 확인 결과, 인수될 권리 없이 낙찰 후 깨끗한 등기부 상태 확보 가능.

* 넓은 전용 면적: 72.10㎡ (약 21.8평)의 넓은 면적으로 활용도 높음.

* 합리적인 감정가: 유사 면적 및 연식의 다세대주택 시세를 고려할 때, 감정가 대비 투자 메리트 기대 가능.

* 우수한 생활 인프라: 주변 편의시설 및 교육 시설 접근성이 양호함.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 180,000,000원이며, 가장 유사한 거래 사례인 2015년식 다세대주택(59.95㎡)이 140,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건의 경우 면적이 더 넓고 건축 연식도 유사하므로 140,000,000원 이상의 가치를 가질 것으로 예상됩니다.

종합적인 시세 분석 및 투자 가치를 고려하여, 보수적으로는 150,000,000원에서 170,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 실제 입찰가는 현장 조사를 통한 건물 상태, 시장 상황, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 판단하여 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.