나이스옥션 법원경매 수원 2025타경59587 [1] 경기도 화성시 반송동 93-1 동탄위버폴리스 3층301호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제이 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 석우중학교 남동측인근에 위치하며 주위는 대규모 아파트단지, 업무시설 및 근린생활시설등이 혼재하는 중심상업지대로 제반 주위환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량진출입 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 제반 교통상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 41층내 제3층 제301호 외벽 : 알류미늄 복합판넬 및 강화유리 내벽 : 몰탈위페인팅 및 벽지, 일부타일 붙임. 창호 : 강화유리 시스템 창호임.

이용상태

본건은 현장조사에 임하였으나 폐문부재 및 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부구조는 확인하지 못하였으며, 건축물현황도상 ‘업무시설(오피스텔)’로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지토지로 기준시점 현재 근린생활시설 및 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 서측으로 노폭 약 30M~35M의 아스콘포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

반송동 93-1 :도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25./허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 수원지방법원 2025타경59587 (1)

소재지: 경기도 화성시 반송동 93-1 동탄위버폴리스 3층301호

건물명칭: 동탄 위버폴리스

건물번호: 3층301호

건축년도: 2009년

용도: 업무시설 (오피스텔)

감정가: 174,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 9.86㎡ (약 2.98평)

토지지분: 9.8633㎡ (약 2.98평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 50.65㎡ (약 15.32평)

건물지분: 50.6506㎡ (약 15.32평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOO

특이사항: 중복사건

특수물건정보: 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 반송동 소재 석우중학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 대규모 아파트 단지, 업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재하는 중심상업지대임. 제반 주위환경은 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량으로의 진출입이 원활하며, 인근에 다수의 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리함. 북측 및 서측으로 노폭 약 30M~35M의 대로와 접하고 있어 접근성이 우수함. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됨.

2.3. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 중심상업지역, 특정용도제한지구, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합함. 가축사육제한구역, 성장관리권역에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25., 허가대상자: 외국인 등, 허가대상용도: 단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트).

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 주요 권리 사항

본 건물의 말소기준권리는 2012년 11월 15일 접수된 중소기업은행 근저당(을1)임.

매각으로 인해 소멸되는 권리는 다음과 같음.

* 을1 근저당 (중소기업은행, 2012-11-15, 96,000,000원) - 말소기준

* 을2 전세권 (주영진, 2013-05-20, 95,000,000원) - 말소

* 갑17 강제경매 (주영진, 2025-12-22, 165,000,000원) - 본 경매 개시 결정

* 갑18 압류 (국민건강보험공단, 2026-01-06) - 말소

* 갑19 압류 (화성시, 2026-04-20) - 말소

* 갑20 임의경매 (중소기업은행, 2026-05-18) - 말소

3.2. 등기부상 특이사항

* 갑16 소유권이전청구권가등기 (형남진, 2024-12-11)

본 가등기는 말소기준권리보다 늦게 설정되었으며, 매각으로 소멸될 것으로 예상되나 주의 깊게 확인할 필요가 있음.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주

* 보증금: 165,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-02-17

* 확정일자: 2017-11-10

* 배당신고일자: 2025-12-22

* 대항력: 없음

* 비고:

본건의 경우, 등기부상 임차인 주 은 전입일자(2021-02-17)보다 확정일자(2017-11-10)가 빠르며, 대항력이 없는 것으로 분석됨. 따라서 해당 임차인의 보증금 165,000,000원은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상되며, 매수인이 인수할 보증금은 없음.

3.4. 인수되는 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

상기 권리 분석 결과, 매수인이 인수해야 할 별도의 보증금 또는 권리는 없는 것으로 판단됨.

4. 상권분석

4.1. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적의 거래 사례는 다음과 같음.

* 2026년 5월 19일 거래: 50.6506㎡, 4층, 200,000,000원 (직거래)

* 2026년 6월 4일 거래: 65.2954㎡, 3층, 190,000,000원 (중개거래)

본건은 50.65㎡ 면적이며, 최근 거래된 4층 사례(50.6506㎡, 200,000,000원)와 면적이 매우 유사함. 3층에 위치한 더 넓은 면적의 거래 사례(65.2954㎡, 190,000,000원)와 비교 시, 층수와 면적에 따른 가격 차이를 고려해야 함.

참고로, 제공된 전월세 정보는 매매 정보와 동일하여 별도의 전월세 시세 분석은 불가했음.

4.2. 지역 상권 특성

본건이 위치한 반송동 93-1 일대는 중심상업지역으로서, 주변에 다수의 아파트 단지와 업무시설, 근린생활시설이 밀집해 있어 유동인구가 많고 상권 활성화가 기대되는 지역임. 오피스텔로서의 수요 또한 꾸준할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

5.1. 건물 및 설비 현황

본건은 철근콘크리트 구조의 41층 건물 중 3층에 위치함. 외벽은 알류미늄 복합판넬 및 강화유리로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인팅 및 벽지, 일부 타일로 구성됨. 창호는 강화유리 시스템 창호임.

건물 내에는 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기, 화재탐지, 주차장 설비 등이 완비되어 있어 편리한 생활 및 업무가 가능함.

5.2. 주변 편의시설 및 환경

* 교육시설: 석우중학교가 남동측 인근에 위치함.

* 생활편의시설: 중심상업지구에 위치하여 쇼핑, 식당, 금융 등 다양한 편의시설 이용이 용이함.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 검색 결과, 본건과 직접적으로 인접하거나 해당 지역의 가치를 저해할 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복 사건

본 경매 물건은 '중복사건'으로 분류되어 있어, 관련 사건 진행 상황에 따른 추가 확인이 필요할 수 있음.

6.2. 현장 조사 불가

감정평가 시 폐문부재 및 이해관계인 부재로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 불가하였음. 이는 실제 물건 상태에 대한 불확실성을 내포함.

6.3. 가등기 존재

등기부상 갑16 소유권이전청구권가등기(형남진, 2024-12-11)가 존재함. 이는 매매예약으로 추정되며, 법원 매각 절차에 따라 소멸될 가능성이 높으나, 잠재적인 권리 관계 변동 가능성에 대한 검토가 필요함.

6.4. 임대 관계 미상

임대 관계가 명확히 확인되지 않은 경우, 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있음. (단, 본 건의 경우 특정 임차인(주 )이 확인되었으며, 대항력이 없어 인수 부담은 없는 것으로 판단됨.)

7. 종합 의견

본건은 경기도 화성시 중심상업지역에 위치한 오피스텔로, 탄탄한 배후 수요와 우수한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있음. 최근 실거래가 역시 안정적인 수준을 유지하고 있어 투자 가치가 있는 물건으로 평가됨.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상되며, 인수되는 임차인 보증금이 없는 점은 매우 긍정적인 부분임.

다만, 현장 조사가 이루어지지 않아 내부 상태를 확인할 수 없다는 점과, 등기부상의 가등기 존재는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 함. 중복 사건이라는 점 또한 절차상 변동 가능성을 시사함.

8. 투자 포인트

* 최중심 상업지구 내 입지, 높은 미래가치 기대

* 안정적인 수요층 확보 가능한 오피스텔

* 권리 관계 명확 (매각으로 소멸되는 권리 다수, 인수되는 임차 보증금 없음)

* 대로변 인접, 뛰어난 교통 및 접근성

9. 예상 입찰가

감정가는 174,000,000원이며, 최근 실거래가 정보에 따르면 유사 면적 오피스텔이 200,000,000원 선에서 거래되었음. 본건의 면적(50.65㎡)과 3층이라는 점을 감안할 때, 경쟁 상황 및 향후 시장 전망을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 함.

현장 조사가 불가한 점과 가등기 존재 등의 리스크를 감안하여, 감정가 대비 105% ~ 115% 수준을 고려해 볼 수 있음.

예상 입찰가 범위: 182,700,000원 ~ 199,100,000원

전략적 목표 입찰가: 185,000,000원

상기 예상 입찰가는 현 시세 및 제공된 정보를 바탕으로 산정되었으며, 실제 입찰 시에는 시장 상황, 경쟁 물건, 법원 진행 상황 등을 추가로 면밀히 검토하여 최종 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.