나이스옥션 법원경매 인천 2025타경514972 [1] 인천광역시 서구 경서동 752-15 리치캐슬 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건내 2층 203호로서, 외벽 : 스톤코트 및 드라이비트 마감 등. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감 등. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급.배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2025-0 5-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-05-07)(서부교육지원청)< 교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(예빛유치원(서부교육지원청문의))<교육환경 보호 에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가 구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천광역시 서구 경서동 752-15 리치캐슬 2층 203호에 소재한 다세대주택임.

사건번호는 인천지방법원 2025타경514972 (1)이며, 부동산 임의경매로 진행됨.

감정평가액은 1억 5천 6백만원이며, 토지면적은 34.68㎡(약 10.5평), 건물면적은 54.49㎡(약 16.5평)임.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 여OOO임.

1.1. 입지조건

주변환경

본건은 인천광역시 서구 경서동 소재 '경서초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

토지형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경서초등학교, 예빛유치원), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2011년 10월 10일 접수된 여수농업협동조합의 근저당(채권최고액 153,400,000원)임.

소멸예정 권리

말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보임. (을구 근저당, 임의경매개시결정 등기)

인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됨.

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원. 임대관계는 미상임.

주요 채권액

등기부채권 총액은 153,400,000원임.

1.3. 상권분석

본건은 지역 주민을 대상으로 하는 일반적인 주거 지역 상권임.

인근에 다세대주택, 아파트 단지가 형성되어 있으며, 소규모 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의는 가능함.

대규모 상업 시설이나 직장 밀집 지역은 아니므로, 배후 수요는 안정적인 지역 거주민에 국한될 것으로 보임.

1.4. 생활정보

건물 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사지붕) 4층 건물 내 2층 203호임.

외벽은 스톤코트 및 드라이비트 마감이며, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

주변 시설

경서초등학교가 남동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

인천국제공항이 인근에 있어 공항 관련 직종 종사자에게는 거주지로 고려될 수 있음.

지도 검색 결과, 주변에 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았으나, 공항 인근 지역의 특성상 항공기 소음 등의 영향이 있을 수 있음.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역

본건은 토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)으로 지정되어 있으며, 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지임.

현재 경매 진행 시점(2026년 7월 18일)은 해당 기간 내에 있으므로, 낙찰 후 잔금 납부 시 관할 구청의 토지거래허가를 반드시 받아야 함.

임대차 관계 미확인

임대관계가 미상이며, 인수되는 보증금은 없다고 기재되어 있음.

그러나 대항력 있는 임차인이 거주 중일 가능성을 배제할 수 없으며, 이 경우 예상치 못한 명도 부담 및 추가 비용이 발생할 수 있음. 금액이 미상이라도 주의가 필요함.

감정가 대비 채권액

총 채권액(153,400,000원)이 감정가(156,000,000원)와 유사한 수준으로, 유찰될 가능성을 고려해야 함.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 서구 경서동에 위치한 다세대주택으로, 경서초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 비교적 양호함.

건물은 2011년 건축되어 연식이 오래되지 않아 기본적인 상태는 양호할 것으로 예상됨.

권리관계 상 특별한 인수사항은 없어 보이나, 임대차 관계가 미확인된 점과 토지거래허가구역이라는 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있음.

주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되어 있어, 입찰 시 신중한 판단이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

안정적인 교육 환경: 경서초등학교가 인접하여 자녀가 있는 가구에 적합한 입지.

비교적 신축 건물: 2011년 준공으로 건물 노후도가 낮음.

권리관계 명확: 매각으로 모든 등기부상 권리가 소멸될 것으로 예상되어 인수 부담이 적음.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 유사한 면적(54.49㎡)의 경우 단위 면적당 가격은 약 151만원에서 169만원 수준으로 추정됨.

이를 바탕으로 본건 건물의 시세 범위를 대략 8,200만원에서 9,300만원으로 산정할 수 있음.

하지만, 본건의 감정가 1억 5천 6백만원은 상기 추정 시세보다 현저히 높은 수준임.

또한, 임대차 관계 미확인 리스크와 토지거래허가구역 지정(기간 내)이라는 점을 감안하면, 입찰가는 보수적으로 접근해야 함.

높은 감정가와 시세와의 격차, 불확실한 임대차 상황 등을 고려할 때, 초기 감정가보다 낮은 가격에서 입찰가가 형성될 가능성이 높으며, 추가 유찰될 수도 있음.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 대략 7,500만원 수준에서 검토하는 것이 합리적이라고 판단됨.

(본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 투자 결정 시에는 현장 조사, 법원 경매 진행 상황, 경쟁 물건 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.