나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65173 [1] 경기도 파주시 아동동 897 파주아동동신안실크밸리 111동 10층1001호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산감정 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 아동동 소재 "파주시청" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

철골철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 제10층 제1001호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 아파트로 이용중임.(구조는 후첨 "내부구조도" 참조.)

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 아파트건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 외곽공도에 접해있으며, 본건 단지까지 차량의 진출입이 원활한 편임.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(2014.4.22.), 지구단위계획구역(지구단위계획구역), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(2008.4.25 지형도면 고시)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 군사기지 및 군사시설기타(20미터위임(10.10.13))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 제한보호구역(전방지역:25km)<군사기지 및 군사시설 보호법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상이나, 등기사항전부증명서상 주택임차권이 설정되어 있으며, 그 내역은 아래와 같은 바, 경매 참여시 참고하시기 바람. 임차보증금 : 금260,000,000원 범 위 : 전유부분 전부 임대차계약일자 : 2022년04월02일 주민등록일자 : 2022년05월26일 점유개시일자 : 2022년05월24일 확정일자 : 2022년05월24일 임차권자 : 이**

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2

* 사건번호: 고양지원 2025타경65173 (1)

* 소재지: 경기도 파주시 아동동 897 파주아동동신안실크밸리 111동 10층1001호

* 용도: 아파트

* 감정가: 243,000,000원 (2억 4,300만원)

* 건물면적: 59.91㎡ (약 18.12평) (전용면적 기준)

* 토지면적: 42.11㎡ (약 12.74평) (토지 지분)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사

* 단지 정보:

신안실크밸리 1차 아파트

사용승인일: 2009년 06월 19일

총 세대수: 539세대

주동 수: 14동

본 건물(111동) 최고층: 15층

본 건물(111동) 세대수: 27세대

* 건축 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상15층 건물 내 10층 1001호

* 단지 전체 대지면적: 30,062.7㎡

* 단지 전체 연면적: 78,041.2476㎡

1.1. 입지조건

2

* 본건은 경기도 파주시 아동동 소재 "파주시청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 진출입이 원활하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 대체로 무난한 편입니다.

* 토지는 인접 필지 대비 등고 평탄한 사다리형으로 아파트 건물 부지로 이용 중입니다.

* 외곽 공도와 접해 있어 단지 내 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 해당하며, 도로(소로1류, 소로2류, 중로1류, 중로3류)에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

2

* 본건은 신청채권자인 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다.

* 말소기준권리: 2025년 12월 18일자 주택도시보증공사의 강제경매 개시결정 등기입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (본명: 이태훈)

* 보증금: 260,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 26일

* 확정일자: 2022년 05월 24일

* 배당신고일자: 2024년 06월 14일

* 대항력: 없음

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026년 05월 21일자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다.

* 분석 결과: 임차인 이 씨는 대항력이 없으며, HUG의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 위험은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

1.3. 상권분석

2

* 본건은 아파트 단지, 근린생활시설, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 주거 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근에 파주시청이 있어 행정 시설 접근성이 좋습니다.

* 근린생활시설이 분포하여 주민들의 생활 편의를 지원합니다.

1.4. 생활정보

2

* 본건 아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 단지 주변으로 마트, 병원, 학원 등 근린생활시설 이용이 가능하며, 파주시청이 인접하여 행정 서비스를 이용하기 편리합니다.

* 교통 편의성이 양호하여 자가용 및 대중교통 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

2

* 군사시설 관련 제한: 본건은 군사기지 및 군사시설 보호구역, 제한보호구역(전방지역 25km)에 해당하며, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 건축, 개발, 거래 시 관련 법규에 따른 제한을 받을 수 있습니다. 이러한 군사시설 보호구역 인근에 위치하는 점은 일부 주민에게는 주거 환경에 대한 고려 사항이 될 수 있습니다.

* 아파트 노후화: 2009년 사용승인되어 약 15년 경과된 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링 관련 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* HUG 인수조건 변경 관련: 임차인의 대항력이 없으나, HUG의 확약서 내용(전액 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소 동의) 등 세부적인 이행 여부는 추가 확인이 필요할 수 있습니다. (다만, 낙찰자가 보증금을 인수하는 부담은 없습니다.)

1.6. 종합 의견

2

* 본 물건은 파주시 아동동 소재 신안실크밸리 111동 10층 1001호 아파트로, 강제경매로 진행되고 있습니다.

* 가장 큰 장점은 권리분석 결과 임차인 이 씨가 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없다는 점입니다. 이는 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 명확히 확인됩니다.

* 입지적으로는 파주시청 인근으로 행정 편의성이 우수하며, 주변 아파트 단지 및 근린생활시설과의 조화, 양호한 교통 환경은 주거 가치를 높입니다.

* 잠재적 리스크로는 군사시설 관련 제한, 아파트 노후화 등이 있으나, 이는 일반적인 재개발/재건축 시 고려될 사항으로 현재의 주거 목적 및 투자 관점에서 큰 장애가 되지 않을 것으로 판단됩니다.

* 감정가 2억 4,300만원 대비 시세 및 최근 거래가를 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

2

* 임차인 보증금 미인수: 권리분석상 임차인과의 관계에서 추가적인 금전적 부담이 전혀 없습니다. (가장 큰 메리트)

* 우수한 행정 접근성: 파주시청 인근에 위치하여 관공서 이용이 편리합니다.

* 양호한 주거 환경: 아파트 단지로서의 기본적인 편의시설 및 교통망을 갖추고 있습니다.

* 시세 대비 합리적인 가격 접근 가능성: 최근 실거래가를 분석하여 적정 입찰가 산정 시 시세차익 기대 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

2

* 본건의 전용면적은 59.91㎡ (약 18.12평)입니다.

* 최근 시세 분석:

2026년 6월 13일, 3층 59.91㎡ 물건이 220,000,000원에 거래되었습니다.

2026년 7월 7일, 13층 59.91㎡ 물건이 268,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건은 10층으로, 3층(220,000,000원)보다는 높고 13층(268,000,000원)보다는 낮은 층에 해당합니다.

* 이를 종합적으로 고려할 때, 10층 물건의 시세는 대략 240,000,000원 ~ 255,000,000원 범위로 예상됩니다.

* 감정가 243,000,000원을 기준으로, 인수할 보증금이 0원이므로 시세 범위를 감안하여 다음과 같은 입찰가를 제안합니다.

* 권장 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 255,000,000원

* 예상 입찰가: 245,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.