나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65066 [1] 경기도 파주시 목동동 995-3 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2025.12.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 파주시 목동동 소재 ‘산내중학교’ 북동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택(아파트), 단독주택, 각급 학교 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 남서측 원거리에 "운정중앙역(GTX-A)" 등이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대상물건은 인접필지 및 도로대비 대체로 등고평탄한 사다리형 토지로서 ‘단독주택’ 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

대상물건 남서측으로 노폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대상물건 일련번호(1)은 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(파주운정지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택).

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일반목구조 경사지붕 지상 2층 건물로서, 외 벽 : 치장벽돌쌓기 마감 등 내 벽 : 미상임. 창 호 : 하이샷시 창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 ‘단독주택’ 임.

설비내역

대상물건은 기본적인 전기설비, 위생 및 급배수설비 및 냉난방설비, 태양광설비 등이 되어 있는 것으로 탐문조사됨.

부합물 및 종물

대상물건 지상에 후첨 ‘지적 및 건물개황도’ 및 ‘사진용지’ 와 같이 공부상 등재되지 않은 제시외건물(㉠~㉣)이 소재하여 현상 및 관리상태 등을 고려하여 원가법에 의거하여 감정평가하였음.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.07.13.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

물건은 경기도 파주시 목동동 995-3번지에 위치하고 있으며, 일반목구조 경사지붕의 지상 2층 단독주택입니다. 건물의 사용승인일은 2017년 2월 10일입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적은 269.00㎡ (약 81.37평)이며, 건물 면적은 245.29㎡ (약 74.20평)입니다. 공부상 등재되지 않은 제시외 건물 면적은 203.94㎡가 존재하며, 본 물건과 일괄 매각 대상에 포함됩니다.

1.3. 감정가 및 경매 정보

감정가는 1,340,060,300원이며, 본 경매는 주택도시보증공사(HUG)를 채권자로 하는 부동산 강제경매 사건입니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 제시외 건물도 포함됩니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 경기도 파주시 목동동에 소재하며, '산내중학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 공동주택(아파트), 단독주택, 각급 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 일반적인 주거 환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재합니다. 남서측 원거리에는 "운정중앙역(GTX-A)"이 위치하여 대중교통 이용이 가능합니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 등의 특정 거래에 제한이 있을 수 있으므로 잔금 납부 시점 등에 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 및 건물 등기부상 말소기준권리는 2024년 1월 19일 접수된 한국주택금융공사의 가압류(69,671,836원)입니다. 이보다 후순위인 삼성카드, 신한은행, 최선호, 중소기업은행, 파주시장, 파주시의 가압류 및 압류, 그리고 주택도시보증공사의 강제경매(2025-12-16, 346,500,000원) 등 모든 권리는 낙찰로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부에는 2023년 2월 22일 접수된 이담규 임차인의 주택임차권(330,000,000원)이 을구에 등기되어 있으나, 말소동의서가 제출된 상태입니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리 분석

* 임차인: 원준식

보증금: 0원, 차임: 0원

전입일자: 2021-07-29

대항력: 있음

비고: 보증금이 0원으로 기재되어 있으나 대항력이 있는 것으로 표기되어 있어 주의가 필요합니다.

* 임차인: 이담규 (1차)

보증금: 330,000,000원, 차임: 0원

전입일자: 2019-01-21, 확정일자: 2019-01-21

배당신고일자: 2023-02-22

대항력: 없음

* 임차인: 이담규 (2차)

보증금: 346,500,000원, 차임: 0원

전입일자: 2019-01-21, 확정일자: 2021-01-21

배당신고일자: 2023-02-22

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 16,500,000원.

3.3. 인수되는 권리 및 금액

신청채권자인 주택도시보증공사는 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기를 말소함에 동의한다'는 내용의 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다.

이로 인해 대항력 있는 임차인 원준식의 보증금(0원) 및 대항력 없는 임차인 이담규의 보증금은 인수되지 않을 것으로 판단됩니다. 따라서 인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 주변 매매 JSON 정보는 '운정신도시라피아노' 단지의 다세대 주택 사례들입니다. 이 단지는 2020년에 건축되었으며, 전용면적 약 77~78㎡ (약 23평) 기준으로 2025년~2026년 실거래가는 6억 5천만 원에서 8억 2천만 원 사이로 나타납니다.

본 물건은 단독주택이며 건축 연도가 2017년으로 유사하나, 주택 유형이 다르므로 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 단독주택은 토지 가치와 개별성이 중요하게 작용하므로, 제공된 다세대 주택 시세만을 기준으로 판단하기는 어렵습니다. 하지만 다세대 주택의 시세를 보았을 때, 본 물건의 감정가 13.4억 원은 다소 높게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

4.2. 단지/건물 특징 분석

목동동 995-3번지의 단독주택은 주변에 공동주택, 단독주택, 학교 등이 혼재하는 지역에 위치합니다. 단독주택으로서의 희소성과 건축 방식, 규모(건물 245.29㎡, 토지 269㎡)를 고려한 개별적인 가치 평가가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

물건지 인근에 근린생활시설이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5.2. 교육 시설

'산내중학교'가 북동측 인근에 위치하며, 주변에 다른 각급 학교들도 소재하여 교육 환경은 양호한 편입니다. 또한, 해당 지역은 '상대보호구역'에 해당하여 교육 환경 보호에 관한 법규가 적용됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수 조건 변경 (HUG)

신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 제출한 대항력 포기 확약서로 인해 임차인 관련 보증금 인수 부담은 사실상 제거되었다고 볼 수 있습니다. 이는 낙찰자에게 매우 긍정적인 요소입니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

임차인 원준식은 보증금이 0원으로 기재되어 있음에도 '대항력 있음'으로 표시되어 있습니다. 이는 소액의 임차 보증금이 있거나, 다른 형태로 권리를 주장할 가능성을 시사합니다. 그러나 HUG의 확약서 제출로 인해 실질적인 인수 리스크는 없을 것으로 예상됩니다.

6.3. 제시외 건물

건물 감정평가 요약에 따르면, 공부상 등재되지 않은 제시외 건물 4개 동(㉠~㉣)이 존재하며 감정가에 포함되었습니다. 일괄 매각 조건에 따라 낙찰자가 취득하게 되므로, 이러한 건물의 현황과 활용 가능성, 그리고 건축법상 위반 여부 등을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.4. 기타 법적 제한

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있는 기간(2025.8.26~2026.8.25)이 포함되어 있어, 잔금 납부 시점 등을 고려하여 해당 법규의 적용 여부를 확인해야 합니다. (다만, 경매 절차를 통한 일반 매각의 경우 통상적으로 이러한 제한의 영향을 받지 않으나, 잠재적 변동 사항이므로 유의가 필요합니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 파주시 목동동에 위치한 단독주택으로, 2025년 12월 16일 주택도시보증공사의 강제경매로 진행됩니다. 모든 등기부상 권리는 낙찰로 소멸될 예정이며, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 임차인 관련 인수 부담이 최소화된 점은 매우 긍정적입니다. 그러나 제시외 건물의 존재 및 토지거래허가구역 지정 기간 등이 잠재적 리스크로 고려될 수 있습니다. 제공된 주변 다세대 주택 시세와 비교 시, 본 물건의 감정가 13.4억 원은 다소 높게 책정된 것으로 보이며, 정확한 시세 파악과 현장 조사를 통한 가치 재평가가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약서로 인한 임차인 관련 리스크 해소.

* 단독주택으로서의 희소성과 개인 맞춤형 활용 가능성.

* GTX-A 운정중앙역 인근 지역으로 향후 개발 및 교통 호재 기대.

9. 예상 입찰가

주변 다세대 주택의 최근 시세(약 6억 5천만 원 ~ 8억 2천만 원)를 고려할 때, 본 단독주택의 감정가 13억 4천만 원은 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 정확한 단독주택 시장 가치는 별도의 면밀한 조사가 필요하나, 보수적으로 접근하여 현재 파악된 시세 범위를 고려한 입찰가 산정이 요구됩니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 해당 부담은 없습니다.

1차 입찰가는 감정가의 80~90% 수준에서 고려할 수 있으나, 시세와의 괴리를 고려할 때, 1차 유찰 가능성이 높습니다.

2차 입찰가는 감정가의 70%인 약 9억 3천 8백만 원 수준이 될 것입니다.

주변 시세 추정 범위(약 7억 원 ~ 9억 원)와 물건의 현재 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려했을 때, 낙찰가를 7억 5천만 원 ~ 8억 5천만 원 범위로 설정하는 것을 고려해볼 수 있습니다. 이는 실제 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 반드시 재검토되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.