나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65142 [1] 경기도 고양시 덕양구 내유동 730 아람누리빌 1동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수인감정 · 평가일 2025.12.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유동문화공원" 서측 근거리에 위치하는 구분건물로서, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상4층 건물 내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2016.07.15.) - 외벽 : 돌붙임 마감 등, - 내벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, - 창호 : 하이새시 등 입니다.

이용상태

다세대주택으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설, 개별난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

경사지를 평탄화한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(주거zone), 가축사육제한구역(2024-11-12)(일부제한구역 [전부제한구역으로부터 제한거리 500m (소,젖소,말 제한)])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역 [도시지역{주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제한보호구역(전방지역:25km)(고도5.5m 위임지역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지).

공부와의 차이

본건은 공부상 아람누리빌 '제1동'으로 기재되어 있으나, 현황상 '가동'으로 표시되어 있는 바, 경매 업무 진행시 참고바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 등 미상입니다. - 본건 현장조사시 폐문부재하여 귀 제시목록 및 공부 등을 통해서 대상 물건을 확인하였으니 경매입찰시 참고바랍니다.

물건 비고

1.신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.11.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.
2.공부상 제1동이나 현황상 가동으로 표기되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 고양지원 2025타경65142 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 내유동 730 아람누리빌 1동 2층201호

용도: 다세대주택

감정가: 138,000,000 원

토지면적: 68.25㎡ (약 20.65평)

건물면적: 54.54㎡ (약 16.49평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 경기도 고양시 덕양구 내유동 소재 "내유동문화공원" 서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

교통상황: 본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 지상 4층 건물 내 2층 201호로서, 사용승인일은 2016년 7월 15일입니다.

토지 이용 상태: 본건 토지는 경사지를 평탄화한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태: 본건은 북측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지 이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역(주거zone), 가축사육제한구역, 제한보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

공부상 차이: 본건은 공부상 '아람누리빌 제1동'으로 기재되어 있으나, 현황상 '가동'으로 표기되어 있어 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 21일자 국민건강보험공단 압류. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부 현황:

* 소유권이전: 김혜연 (2016.10.14.), 김진만 (2020.12.09.), 이복순 (2021.07.05.)

* 주택임차권: 조소담 (보증금 159,000,000원, 전입 2021.06.10, 확정 2021.05.12)

* 가압류: 서민금융진흥원 (2022.03.30.)

* 압류: 국민건강보험공단 (2021.12.21. 및 2023.06.22.), 고양시 (2025.05.02.), 인천세무서장 (2026.01.02.)

* 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.12.17.)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸하므로, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없습니다.

특이사항:

* 신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.11.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출하였습니다.

* 임차인 조소담은 전입일자가 확정일자보다 늦고, 대항력이 없는 것으로 분석됩니다. 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 보증금 인수 문제는 발생하지 않습니다.

등기부채권 총액: 169,556,401원

4. 상권분석

본 물건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 공동주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지가 혼재되어 있습니다. 지역 내 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 용이하며, 이는 지역 주민들의 상권 접근성을 높이는 요소입니다.

최근 주변 다세대 주택 거래 사례 분석 결과 (2026년 7월 기준), 유사한 면적(약 45㎡)의 주택들이 45,000,000원에서 125,000,000원까지 다양한 가격대에 거래되었습니다. 특히 2017년 건축된 위너스빌(45.37㎡)이 107,000,000원에 거래된 점은 본 물건(54.54㎡, 2016년 준공)의 시세 판단에 중요한 참고가 됩니다. 본 물건의 감정가 138,000,000원은 비교적 최근 실거래가 수준 및 본 물건의 면적을 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본 물건은 "내유동문화공원" 인근에 자리하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 차량으로의 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 지역 내 이동이 편리합니다. 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 건물 내 위생설비, 급배수시설, 개별난방설비가 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건물 표기 오류: 공부상 '제1동'과 현황상 '가동'으로 표기된 차이가 존재하므로, 실제 현장 조사 및 관련 공부를 통한 정확한 확인이 필요합니다.

임차인 명도: 법적으로 보증금 인수 부담은 없으나, 임차인과의 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

특수 물건 정보: HUG 인수조건 변경과 관련된 사항이 있으므로, 입찰 전 관련 조건을 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 내유동에 위치한 다세대주택으로, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 법적 권리 관계가 깨끗한 안전한 물건입니다. 또한, 신청채권자인 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인의 보증금 관련 부담도 없을 것으로 판단됩니다. 건물 표기 오류와 임차인 명도 과정에서 발생할 수 있는 변수들은 충분히 인지하고 접근해야 합니다. 전반적으로 주변 시세 대비 감정가는 합리적인 수준으로 평가됩니다.

8. 투자 포인트

권리상 하자가 없어 낙찰 후 명도 절차만 원만히 완료된다면 추가적인 금전적 부담 없이 소유권을 확보할 수 있습니다.

주택도시보증공사의 채권으로 진행되는 경매 절차는 비교적 명확하고 예측 가능성이 높습니다.

안정적인 주거 지역 내에 위치하여 실수요자의 관심은 물론, 임대 수익을 고려하는 투자자에게도 매력적인 대상이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 138,000,000원

인근 시세 분석: 최근 주변 다세대 주택의 거래가액은 약 107,000,000원 ~ 125,000,000원 선에 형성되어 있습니다. 본 물건의 면적(54.54㎡)과 건축연도(2016년)를 고려할 때, 감정가 138,000,000원은 시세 대비 적정하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

예상 입찰가 산정: 권리상 안전하고 명도 부담이 최소화된다는 점을 감안하되, 실거래가 수준과 보수적인 접근을 고려하여 감정가의 90% ~ 100% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 124,200,000원 ~ 138,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 한 분석이며, 실제 입찰 시에는 현장 임장, 경쟁자 동향, 명도 가능성 등 다양한 변수를 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.