나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65162 [1] 경기도 파주시 야당동 153-52 자연에가3차 302동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 파주시 야당동 소재 "야당5리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 상태 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제301호로서 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : - 바닥 : - 창호 : 알루미늄 샷시 마감 등

이용상태

다세대주택으로 이용중임(내부구조도 참조).

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 소화설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등

토지의 형상 및 이용상태

유사사다리형 평지로서, 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로를 통하여 외부공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

야당동 153-52 :계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자인 주택도시보증공사가 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소함에 동의한다.’는 내용의 2026.05.21.자 인수조건변경확약서(대항력포기확약서)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65162 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 파주시 야당동 153-52, 자연에가3차 302동 3층301호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상4층 건물 내 제3층 제301호

이용 상태: 다세대주택으로 이용 중

주위 환경: 파주시 야당동 소재 "야당5리 마을회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택지대임.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 계획관리지역, 성장관리계획구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 236,000,000원

토지 면적: 80.83㎡ (약 24.45평)

건물 면적: 65.34㎡ (약 19.77평)

토지/건물 제시외 면적: 없음

토지/건물 지분: 토지 80.8256㎡, 건물 65.34㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동에 위치하며, "야당5리 마을회관" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택이 밀집된 지역으로 형성되어 있습니다.

토지는 유사 사다리형의 평지로 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

인접 도로 상태는 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 부동산강제경매로 진행 중이며, 감정가는 236,000,000원입니다.

등기부상 채권 총액은 278,000,000원입니다.

말소기준권리: 국민건강보험공단의 압류 (2022-07-15).

강제경매개시결정 등기: 주택도시보증공사 (2025-12-18).

등기부상 모든 압류, 가압류, 근저당, 임차권 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 송

보증금: 278,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-03-30

확정일자: 2022-03-15

대항력: 없음

비고: 주택임차권 등기가 등기부상 확인되나, 말소 예정입니다.

주의: 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건변경확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 임차인의 대항력은 인정되지 않으며, 보증금 전액 인수 대상이 아닙니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 없음).

인수되는 임차보증금: 0원 (주택도시보증공사의 대항력 포기 확약으로 인해 인수 보증금 없음).

4. 상권분석

* 주변 시설: 야당동은 파주시의 신흥 주거 지역으로, 주변에 다수의 다세대주택 단지가 형성되어 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보와 자체 검색 기능으로는 주변에 혐오시설의 존재 여부를 명확히 파악하기 어렵습니다. 자세한 정보는 현장 조사 및 추가적인 외부 정보 검색을 통해 확인이 필요합니다.

* 상권 특성: 주로 주거지 상권으로, 소매점, 학원, 식당 등이 분포할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

* 주변 교통: 인근 노선버스정류장 이용 가능.

* 편의시설: 다세대주택 밀집 지역으로, 단지 내 상가 또는 인근 상업 시설 이용 가능.

* 교육시설: 주변에 학교가 있을 것으로 예상되나, 구체적인 정보는 추가 확인 필요.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 신청채권자인 주택도시보증공사가 임차인의 대항력을 포기하고 임차권등기 말소에 동의함에 따라 임차인 관련 문제가 해결될 것으로 보이나, 이에 대한 법적 효력 및 잔여 쟁점에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지거래계약 허가구역: 외국인 등이 특정 주택 유형을 취득할 경우 토지거래 허가를 받아야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 파주시 야당동 소재 신축급 다세대주택으로, 감정가는 2억 3,600만원입니다.

권리상 임차인 관련 문제가 HUG의 확약으로 인해 해소될 것으로 보여 인수되는 보증금은 없습니다.

건물 및 토지 면적 대비 적절한 감정가를 형성하고 있으며, 주변 시세와 비교하여 투자 가치를 판단할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택: 비교적 신축 연식(2016년 사용승인)으로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 권리관계 명확화: 임차인 관련 문제가 HUG의 확약으로 인해 해소되어 낙찰 후 부담이 적습니다.

* 주변 시세와의 비교: 제공된 최근 매매 정보를 바탕으로 시세 분석 후 적정 입찰가 산정 필요.

9. 예상 입찰가

감정가: 236,000,000원

최근 매매 정보 분석:

* 태종에비뉴 (2019년식, 65.1㎡): 285,000,000원

* 자연에가2 (2015년식, 57.45㎡): 180,000,000원

본 건(자연에가3차, 2016년 사용승인, 65.34㎡)은 태종에비뉴(2019년식, 65.1㎡)와 유사한 면적과 비교적 가까운 건축 연식을 가집니다. 태종에비뉴의 최근 매매가 285,000,000원은 본건의 감정가 236,000,000원보다 약 20% 가량 높습니다. 이는 본건 감정가가 시장 시세 대비 낮게 책정되었을 가능성을 시사합니다.

이러한 점을 고려하여, 보수적인 접근으로 감정가의 100% ~ 105% 수준을 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 236,000,000원 ~ 247,800,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.