나이스옥션 법원경매 고양 2025타경7386 [1] 경기도 고양시 덕양구 도내동 1011 도래울센트럴파크 401동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 천호 · 평가일 2026.01.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 동측 인근에 위치하며 주위는 동유형의 아파트 단지, 공원, 학교 등이 소재한 주거지대로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통이용편의도는 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상21층 건물 내 제4층 제402호로서, 외벽: 시멘트모르타르위 페인팅 마감 등 내벽: 내부 인테리어 마감 등 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

아파트(거실, 주방, 욕실, 방, 발코니 등)로 이용중임.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 부지는 등고평탄한 사다리형의 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 남측으로 폭 약20미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(원흥보금자리),소로1류(폭 10m~12m)(접함), 중로1(폭 20m~25m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역[도시지역{주거, 상업,공업,녹지(자연취락지구)}및주거밀집지역]), 공공주택지구(원흥공공주택지구), 상대보호구역(2014-10-13)(도래울초등학교), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등 대상, 대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 본건의 위치확인 및 집합건축물대장상 건축설계도면 및 현장조사 등으로 확인하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

고양지원 2025타경7386 (1)

1.2. 소재지

경기도 고양시 덕양구 도내동 1011 도래울센트럴파크 401동 4층402호

1.3. 물건종별

아파트

1.4. 감정가

780,000,000 원

1.5. 면적

* 토지 면적: 53.78㎡ (약 16.27평)

* 건물 면적: 84.88㎡ (약 25.68평)

1.6. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매구분

부동산 임의경매

1.8. 채권자

하OOO

1.9. 특이사항

유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 도내동 소재 "도래울초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 유사한 아파트 단지, 공원, 학교 등이 소재한 주거지역으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 건까지 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의도는 보통입니다.

2.3. 주변 시설

* 도보 거리에 도래울초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 인근에 공원 등이 있어 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 다만, 고양시 덕양구 지역에는 서울시에서 운영하는 쓰레기 처리 시설, 하수처리장, 화장장, 묘지 등과 같은 기피·혐오시설이 다수 위치하고 있어, 본건과 인접한 도내동 지역에도 관련 시설(은평광역자원순환센터, 도내동 적환장 등)이 존재하여 잠재적인 환경 영향에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

없음 (모든 권리 말소 예정)

3.2. 말소기준권리

을3 근저당 (하나은행, 2019-04-17 접수, 319,000,000원)

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

* 을3 근저당 (하나은행, 2019-04-17)

* 을4 근저당 (주식회사국민행복기금, 2019-12-18)

* 을5 근저당 (신한은행, 2022-08-10)

* 갑8 가압류 (중소기업은행, 2025-07-28)

* 갑9 압류 (금천세무서장, 2025-10-14)

* 갑10 임의경매개시결정 (하나은행, 2025-12-15)

* 갑11 가압류 (서울보증보험주식회사, 2026-02-23)

* 등기부채권 총액: 736,201,292원

3.4. 말소되지 않는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요'가 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 확인이 필요합니다. 공부와의 차이점은 '없음'으로 기재되어 있습니다.

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계는 미상임.

* 보증금 총액이 0원으로 기재되어 있고 별도의 임차인 정보가 없어 명도 저항이 크지 않을 것으로 예상되나, 실제 점유자가 있는지, 있다면 임대차 관계가 어떻게 되는지는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주거지대 형성

본 물건은 아파트 단지 내 위치하며, 주변에 동유형의 아파트 단지와 학교, 공원 등이 밀집한 전형적인 주거지역입니다.

4.2. 교통 인프라

단지 인근으로 폭 약 20미터 내외의 도로에 접하고 있으며, 대중교통 이용이 편리한 수준입니다.

4.3. 지역 발전 가능성

원흥보금자리 지구 개발 구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전에 대한 기대가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 도래울센트럴파크

* 주소: 경기도 고양시 덕양구 도내동 1011

* 사용승인일: 2013년 12월 3일

* 총 동수: 9개동

* 총 세대수: 598세대

* 주차대수: 총 635대 (지상 12대, 지하 17대, 기타 44대)

* 최고층: 25층 (본건 401동 최고층 21층)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소 등

5.2. 인근 학교

* 도래울초등학교 (동측 인근)

5.3. 관리사무소 연락처

031-968-6152

6. 잠재적 리스크

6.1. 혐오시설 인접 가능성

고양시 덕양구 지역에 서울시 운영의 기피·혐오시설(쓰레기 처리 시설, 폐기물 적환장 등)이 다수 위치하고 있어, 도내동 지역 또한 이러한 시설과의 인접성으로 인한 잠재적인 환경 영향(악취, 소음 등)을 고려해야 합니다.

6.2. 미상 임대관계

임대관계가 미상으로, 실제 점유 현황 및 명도 관련 리스크가 존재할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 계획

* 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역 (원흥보금자리)

* 중로1류 (폭 20m~25m) 접함

* 가축사육제한구역

* 공공주택지구 (원흥공공주택지구)

* 상대보호구역 (도래울초등학교)

* 과밀억제권역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-26) (외국인 등 대상)

상기 이용계획 및 제한사항을 확인하였으나, 직접적인 경매 목적물 가치에 부정적 영향을 미치는 사항은 없어 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 도내동에 위치한 도래울센트럴파크 아파트로서, 신축 연차가 오래되지 않고 주거 환경이 양호한 편입니다. 최근 실거래가 또한 양호한 수준을 유지하고 있어 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 권리 분석상 인수되는 권리가 없어 명도에 대한 부담은 적으나, 임대관계 미상에 대한 확인은 필요합니다. 또한, 주변에 위치한 서울시 운영 기피·혐오시설로 인한 환경적 요인은 잠재적 리스크로 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 양호한 입지와 주거 환경: 도래울초등학교 인근의 편리한 생활 환경.

* 최근 실거래가 반영: 유사 면적 아파트가 최근 7억 4천만원대에 거래되어 시세 형성 확인.

* 권리 관계 명확: 인수되는 권리가 없어 안전한 권리 분석.

* 명도 용이 가능성: 임대 보증금 0원 및 임대 관계 미상으로 명도 부담이 적을 수 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 780,000,000원

* 최근 유사 면적(84.68㎡) 실거래가: 745,000,000원 (2026년 7월 2일)

* 예상 낙찰가 범위: 700,000,000원 ~ 750,000,000원

현 시세 및 최근 실거래가, 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본 건의 적정 시장 가치는 약 7억 4천만원 수준으로 판단됩니다. 낙찰가율, 경매 현장 상황, 법원 최저매각가격 등을 고려하여 투자 수익률을 감안한 최적의 입찰가를 산정해야 합니다. 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상이므로 추가 인수 비용은 없을 것으로 예상됩니다.

따라서, 본 건의 희망 입찰가는 약 7억 3천만원 수준을 목표로 하되, 주변 시세 변동 및 경매 진행 상황을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.