나이스옥션 법원경매 고양 2025타경65219 [1] 경기도 고양시 덕양구 신원동 658 신원마을호반베르디움9단지 906동 16층1601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이 · 평가일 2026.01.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 고양시 덕양구 신원동 소재 "신원중학교" 남서측 인근에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 혼재하는 지역으로 제반입지 여건은 양호함.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 20층 건내 제16층 제1601호로서, (사용승인일 : 2012.07.04.) 외벽 : 몰탈위 페인트 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등 임.

이용상태

아파트로 이용중이며 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 소방설비 및 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지내 도로를 통하여 외곽공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-12)(전부제한구역(도시지역[주거,상업,공업,녹지(자연취락지구)]및주거밀집지역))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(꿈나라유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인등대상,대상용도(단독,다가구,연립,다세대주택,아파트)로사용되는토지) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 고양지원 2025타경65219 (1)

소재지: 경기도 고양시 덕양구 신원동 658 신원마을호반베르디움9단지 906동 16층1601호

용도: 아파트

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 82.12㎡ (약 24.83평)

토지지분: 82.1213㎡ (약 24.83평)

건물면적: 109.72㎡ (약 33.19평)

건물지분: 109.7231㎡ (약 33.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 정보

건물명: 신원마을 호반베르디움 9단지

구조: 철근콘크리트구조 평지붕 20층 건물 내 제16층 제1601호

사용승인일: 2012년 07월 04일

1.4. 감정가

감정가: 733,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경기도 고양시 덕양구 신원동 소재 "신원중학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 입지 여건은 양호한 편입니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 편의성은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 관련 정보

토지의 형상은 부정형이며, 아파트 건부지로 이용 중입니다. 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 연결되어 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(삼송택지개발)에 해당하며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접합되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(꿈나라유치원), 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

2.5. 주변 혐오시설 유무

주변 환경 조사 결과, 해당 물건지 인근에 특별히 거론될 만한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

본 물건의 등기부등본상 권리 관계는 다음과 같습니다.

소유권보존(갑1): 호반엔지니어링주식회사 (2012-08-31)

소유권이전(갑2): 강기원 (2013-08-30, 매매)

근저당권(을9): 주식회사경인대부 (2025-10-01, 672,000,000원) - 말소기준권리

전세권설정(을10): 주식회사경인대부 (2025-10-01, 30,000,000원) - 말소

임의경매(갑21): 주식회사경인대부 (2025-12-23, 489,747,577원) - 말소

근저당권부채권질권설정(을9-1): 김갑실 (2026-05-21, 672,000,000원) - 말소

매각으로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리인 을10, 갑21, 을9-1 등은 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주식회사경인대부

보증금: 30,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 정보 없음

확정일자: 정보 없음

배당신고일자: 정보 없음

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 인수되는 권리는 없습니다.

3.4. 총 채무액

등기부채권 총액: 702,000,000원

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 물건이 위치한 지역은 주거 단지를 중심으로 근린생활시설 및 교육 시설이 갖추어진 전형적인 아파트 밀집 지역입니다. 신원중학교 등 교육 시설과 인접하여 가족 단위 거주에 적합한 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 단지 정보

아파트명: 고양삼송호반베르디움9단지

주소: 경기도 고양시 덕양구 신원동 658

사용승인일: 2012년 07월 04일

총 세대수: 353세대

주차대수: 총 688대 (지하 679대, 지상 9대)

최고층: 22층

총 동수: 6개동

5.2. 편의시설

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티 공간, 자전거 보관소 등이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법률적 제한

토지 이용 계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래 시 관련 법규를 확인해야 합니다.

6.2. 기타 위험 요소

임대관계가 미상으로 표시되어 있으나, 해당 임차인은 대항력이 없어 매수인이 인수할 보증금은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 고양시 덕양구 신원동에 위치한 신축 아파트 단지로, 양호한 입지조건과 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 말소될 예정이며, 대항력 있는 임차인 또한 없어 법적 하자 없는 안전한 물건으로 판단됩니다. 단지 내 편의시설 및 주변 교육 환경 또한 우수하여 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 모든 부담이 말소되는 안전한 물건입니다.

* 신축급 아파트 단지로 내부 상태 및 편의시설이 우수합니다.

* 주변 교육 시설 및 생활 편의 시설이 잘 갖추어져 있어 실거주 및 투자 가치가 높습니다.

* 개발이 예정된 지역으로 향후 시세 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 인근 아파트 매매 사례를 분석한 결과, 본 물건과 유사한 면적(약 85㎡)의 아파트가 2026년 5월 9일 16층에서 605,000,000원에 거래되었습니다. 본 물건의 건물 면적은 109.72㎡(약 33.19평)으로, 이를 감안하여 환산 시 예상 시세는 약 780,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가(733,000,000원)보다 높은 수치로, 시세 대비 저가 매수의 기회가 있을 것으로 보입니다.

9.2. 입찰가 제안

상기 시세 분석 결과 및 물건의 권리 상태, 입지 등을 종합적으로 고려하여, 본 물건의 적정 입찰가는 720,000,000원 내외로 제안합니다. 본 가격은 감정가 대비 약 98.2% 수준이며, 시세 대비 약 7.7% 할인된 가격입니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황 및 추가적인 현장 조사 결과를 반영하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.