나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73867 [1] 경기도 의정부시 의정부동 583-3 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이레 · 평가일 2026.01.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ‘의정부역(1호선)’남서측 인근에 위치한 다세대주택 ((통칭)신도빌라 5동) 내 단위세대로, 인근은 다세대주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본 건물까지 차량 접근 가능하고, 인근 간선도로와의 접근성, 버스정류장까지의 거리와 노선수 및 지하철역까지의 거리 등으로 보아 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지상3층/지하1층 건물 내 2층 202호로, 외벽: 외장벽돌붙임 등 내벽: 벽지마감, 타일붙임 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로, 다세대주택 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2023-01-31)(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2023-09-25)(의정부역2구역), 소로1류(폭 10m~12m)(2023-09-25)(저촉) 정비구역(2023-09-25)(의정부역2구역)<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

지분매각/공유자우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(보증금 미납으로 매수신고가 실효되는 경우 그 공유자는 다음 매각기일 부터는 우선 매수청구권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건기본정보

물건 기본 정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73867 (1)

소재지: 경기도 의정부시 의정부동 583-3 2층202호

건물명: 신도빌라 5동

용도: 다세대주택

감정가: 52,000,000원

토지 총 면적: 37.19㎡ (약 11.25평)

토지 지분 면적: 10.62㎡ (약 3.21평)

건물 총 면적: 50.22㎡ (약 15.19평)

건물 지분 면적: 14.35㎡ (약 4.34평)

매각 대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 유OOOOOOOO

건축년도: 1990년

총 동 수 (건축물대장상): 5동 (본건 포함)

총 세대 수 (건축물대장상): 6세대 (본건 건물 1개 동 기준)

1.1. 입지조건

위치

본건은 경기도 의정부시 의정부동 소재 ‘의정부역(1호선)’ 남서측 인근에 위치한 다세대주택입니다.

주변 환경

인근 지역은 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다.

교통

의정부역(1호선)이 인근에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

차량 접근이 가능하며, 주요 간선도로와의 접근성 또한 양호합니다.

버스정류장까지의 거리와 노선 수 또한 무난한 편입니다.

도로

본 건물은 북측으로 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2021년 10월 8일 접수된 강북구(서울특별시)의 압류(등기부갑구 8번)입니다.

매각으로 소멸되는 권리

아래 권리들은 본 경매 절차를 통해 매각으로 소멸됩니다.

* 집합건물 등기부상 갑구 4번 김남규 외 2명의 상속 소유권이전

* 집합건물 등기부상 갑구 8번 강북구(서울특별시)의 지분압류

* 집합건물 등기부상 갑구 11번 한국자산관리공사의 지분가압류

* 집합건물 등기부상 갑구 16번 유니애대부유한회사의 지분강제경매 (본건 경매개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 등기부상 지상권 (물건명세서 참고사항 비고란에 기재)

임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계 등은 미상으로 파악되었습니다.

임차인 관련 주의 문구

임차인 현황상 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상인 점을 고려하여 실제 점유 관계 및 권리 관계를 철저히 확인할 필요가 있습니다. 대항력 있는 임차인이 존재할 경우, 명도 과정에서 추가적인 부담이나 분쟁이 발생할 수 있으므로 현장 조사를 통해 면밀히 확인해야 합니다.

1.3. 상권분석

지역 특성

본건은 의정부역 역세권 주변에 위치하며, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설이 혼재된 주거 및 상업 복합 지역입니다.

토지 이용 계획

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 의정부역2구역

* 정비구역: 의정부역2구역

해당 지역은 도시개발 및 정비 사업이 추진될 수 있는 잠재력을 가지고 있어, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다.

* 도로: 소로1류(폭 10m~12m) 저촉.

* 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다.

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 환경 관련 규제가 존재합니다.

1.4. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리한 의정부역(1호선) 인근에 위치합니다.

주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

다세대주택 밀집 지역으로 비교적 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

지분 매각

본 건은 토지 및 건물 지분만 매각되므로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 취득하게 됩니다. 이는 향후 다른 공유자와의 협의 또는 명도 과정에서 복잡성과 예측 불가능성을 야기할 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고

공유자가 법적으로 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 본 경매에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 공유자 우선매수 신고는 1회에 한하여 행사 가능하며, 보증금 미납 시 그 효력을 잃습니다.

정비구역 지정

정비구역으로 지정되어 있어 향후 재개발 또는 도시환경 정비 사업이 추진될 가능성이 있습니다. 그러나 사업의 진행 시기, 방식, 결과 등은 불확실하며, 사업 지연 또는 변경 가능성도 배제할 수 없습니다.

환경 규제

(한강)폐기물매립시설 설치제한지역으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 있어 환경 관련 법규에 따른 제약이 발생할 수 있습니다.

임대 관계 미상

임차인 현황에서 인수할 보증금이 없다고 명시되었으나, 임대 관계가 미상으로 파악된 점은 주의가 필요합니다. 실제 점유 관계 및 임대차 내역을 철저히 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 의정부역 역세권에 위치한 다세대주택 지분 경매 건입니다. 교통 편의성과 생활 인프라 접근성이 우수하며, 정비구역 지정으로 인한 향후 개발 잠재력도 보유하고 있습니다.

하지만 지분 매각, 공유자 우선매수 신고 가능성, 임대 관계 미상 등 여러 리스크 요인을 신중하게 고려해야 합니다.

특히, 감정가(5,200만원)가 주변 유사 물건의 최근 실거래가(약 11,000만원 내외)와 비교하여 현저히 낮은 수준이므로, 감정가가 현재 시장 가치를 제대로 반영하지 못하고 있을 가능성이 높습니다.

1.7. 투자 포인트

의정부역 역세권의 우수한 입지 조건을 가지고 있습니다.

정비구역 지정으로 인한 지역 개발 기대감이 있습니다.

감정가와 현재 시세 간의 큰 괴리가 있어, 시세를 반영한 합리적인 입찰 시 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

인수할 보증금 있는 임차인이 없어 명도 부담이 비교적 적을 수 있습니다 (단, 실제 점유 확인 필수).

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 면적(약 45~52㎡)을 가진 다세대 주택의 최근 실거래가는 약 11,000만원 내외로 분석됩니다. 예를 들어, 승원빌라(51.78㎡)가 11,000만원에, 대성빌라(44.48㎡)가 11,000만원에 거래되었습니다.

본 건의 건물 면적은 50.22㎡ (약 15.19평)입니다. 유사 물건의 평당 가격을 고려할 때, 본 건의 현재 시세는 약 11,500만원 수준으로 추정해 볼 수 있습니다.

감정가(5,200만원)는 현재 시세를 크게 하회하고 있습니다.

지분 매각, 공유자 우선매수 신고 등 리스크 요인을 고려하되, 현재 시세를 반영하여 보수적으로 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 감정가 대비 높은 수준인 8,000만원에서 9,000만원 사이에서 검토하는 것이 합리적일 수 있습니다. 이 범위는 현재 시세를 반영하면서도 낙찰 가능성과 향후 예상 수익률을 고려한 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.