나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73891 [1] 경기도 양주시 옥정동 1024-6 양주옥정아이테크엠 5층 541호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2026.01.07

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 옥정동 소재 "율정중학교" 북동측 인근에 위치하고 주위는 아파트단지, 공장, 공원, 업무시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제541호로서, (사용승인일 : 2024.05.24) 외벽 : 강화유리, 복합판넬 마감 등, 창호 : 페어글래스 창 등임.

이용상태

지식산업센터로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서, 지식산업센터 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 노폭 약15미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역 , 지구단위계획구역(옥정지구:지구단위계획구역내 세부규제 사항은 도과 도시개발팀으로 문의바람) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 의정부지방법원 2025타경73891 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOO

2.2. 물건 상세정보

* 소재지: 경기도 양주시 옥정동 1024-6, 양주옥정아이테크엠 5층 541호

* 신축 주소: 경기도 양주시 화합로1710번길 177-19 (옥정동)

* 용도: 지식산업센터 (도시형공장), 제1종근린생활시설 (소매점, 휴게음식점)

* 감정가: 157,000,000원

* 토지 면적: 13.43㎡ (약 4.06평)

* 건물 면적: 34.40㎡ (약 10.40평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 제5층 제541호

* 사용 승인일: 2024년 05월 24일 (신축 건물)

* 특이사항: 유동화 물건

* 건축물대장상 총 호수: 284호 (전체 건물 기준)

3. 입지조건

3.1. 소재지 및 주변 환경

* 본건은 경기도 양주시 옥정동에 위치하며, "율정중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주위 환경은 아파트 단지, 공장, 공원, 업무시설 등이 혼재하는 지역으로, 신도시의 특성을 지니고 있습니다.

* 토지 형상은 사다리형으로, 지식산업센터 및 제1종근린생활시설 건부지로 이용 중입니다.

3.2. 교통 및 도로 접근성

* 본건까지 차량의 원활한 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이하며, 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 동측으로 노폭 약 25미터, 남측으로 노폭 약 15미터 내외의 도로와 접하고 있어 차량 통행에 불편함이 없습니다.

* 세종포천고속도로(구리~포천) 및 수도권 제2외곽순환도로 접근성이 양호합니다.

3.3. 토지이용계획

* 본건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(옥정지구)에 속합니다.

* 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 기타 지역으로는 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 등기부상 권리 분석

* 본건은 집합건물 등기부상 소유권이전(신탁등기 말소) 후 여러 권리가 설정된 상태입니다.

* 을구 1번 근저당권(신한은행, 156,000,000원)이 말소기준권리입니다.

* 갑구 3번 수원세무서장의 압류와 갑구 4번 유아이제사십차유동화전문유한회사의 임의경매 개시결정 등기 또한 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

4.2. 말소기준권리

* 을구 1번 근저당권(신한은행, 156,000,000원)이 말소기준권리입니다.

4.3. 매각 후 소멸되지 않는 권리

* 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되어 있지 않아 추가 확인이 필요합니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인 현황에 따른 인수 보증금 합계는 0원입니다.

* 다만, 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 점유 및 임대차 관계에 대한 별도 확인이 반드시 필요합니다.

5. 상권분석

5.1. 지역 특성

* 본건이 위치한 양주 옥정지구는 대규모 택지개발지구로서 신도시 인프라가 구축되고 있으며, 지속적으로 발전하고 있는 지역입니다.

* 주변에 아파트 단지, 업무시설, 공원 등이 혼재하여 주거 및 상업 활동이 활발하게 이루어질 수 있는 환경입니다.

5.2. 잠재적 이용 가치

* 지식산업센터 및 제1종근린생활시설로 복합 용도 사용이 가능하여 다양한 업종의 입주가 기대됩니다.

* 신축 건물로서 최신 설비와 쾌적한 업무 환경을 제공할 수 있습니다.

5.3. 주변 시설

* 본건 북동측 인근에 율정중학교가 위치하고 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 주변 지역은 신도시 특성상 주거단지와 상업시설이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 양호할 것으로 판단됩니다.

* 현재까지 확인된 정보로는 인근에 혐오시설이 있다는 구체적인 내용은 파악되지 않았으나, 입주 전 주변 환경에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

6. 생활정보

6.1. 건물 상태 및 연혁

* 본건이 속한 양주옥정 아이테크엠 건물은 2024년 05월 24일에 사용 승인이 완료된 신축 건물입니다.

* 건물 외벽은 강화유리, 복합판넬 마감이며, 창호는 페어글래스 창 등으로 마감되어 있습니다.

6.2. 편의 및 기반 시설

* 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 건물 자체적으로 주차 공간을 확보하고 있으며, 드라이브인 설계 등 제조형 및 오피스형 시설에 적합한 설계를 갖추고 있습니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 임대 관련 불확실성

* 임대관계가 미상으로, 현재 공실 여부, 임대료 수준, 기존 임차인의 계약 조건 등을 알 수 없습니다. 이는 명도 및 수익률 산정에 있어 중요한 변수가 될 수 있습니다.

7.2. 법적/행정적 제한

* '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 상세 내용 파악이 필요합니다.

* 지식산업센터 입주 조건이 별도로 확인되어야 하므로, 특정 업종이나 조건에 따라 입주가 제한될 수 있습니다.

7.3. 기타 잠재 리스크

* 유동화 물건으로, 일반 물건과 차별화된 절차나 고려사항이 있을 수 있습니다.

* 신축 건물이나 산업단지 내 지식산업센터의 경우, 경기 변동이나 지역 내 공급량에 따라 공실률 리스크가 발생할 수 있습니다.

8. 종합 의견

본건은 경기도 양주시 옥정동에 위치한 신축 지식산업센터로, 최신 건물 상태와 양호한 교통 및 도로 접근성을 갖추고 있습니다. 옥정지구라는 신도시 개발 지역 내에 있어 향후 지역 발전 가능성이 있으며, 복합 용도로 활용 가능한 점이 장점입니다. 그러나 임대 관계가 미상이고, 지식산업센터 입주 조건 확인이 필요한 점, 그리고 소멸되지 않는 권리(지상권)에 대한 불확실성은 투자 결정 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다.

9. 투자 포인트

* 최신 준공 건물로 즉각적인 유지보수 부담이 적습니다.

* 양주 옥정 신도시 개발 지역 내 위치하여 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 지식산업센터와 근린생활시설 복합 용도로 다양한 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 드라이브인 설계 등 특화된 건물 구조로 입주자 만족도를 높일 수 있습니다.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가를 산정하기 위해서는 본건과 유사한 조건의 거래 사례, 지역 내 지식산업센터의 공실률, 임대료 수준, 향후 시장 전망 등에 대한 심층적인 시장 분석이 필요합니다. 본건은 '인수 보증금'이 0원이므로, 산정 시 고려할 별도의 임차인 인수 비용은 없습니다. 감정가는 157,000,000원이나, 이는 감정 시점의 시장 상황을 반영한 가격이므로, 실제 낙찰가는 권리 분석, 명도 가능성, 시장 상황, 입찰 참여자 수 등 다양한 요인에 의해 결정될 것입니다. 따라서, 투자자는 위에서 언급된 리스크 요소들을 충분히 검토하고, 보수적인 관점에서 적정 입찰가를 직접 산정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.