나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13888 [1] 서울특별시 도봉구 방학동 600-7 지하층 비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해길 · 평가일 2025.12.29

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "서울오봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서, 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고 본건 인근에 버스정류장 및 도보 20분이내 지하철역(1호선 '방학역')이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층건물 내 제지하층 제비02호로서, (사용승인일:1993.06.10) -외벽: 적벽돌 마감 등, -창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접토지 대비 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측 으로 노폭 약3~4미터 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제1종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보 호법>, 정비구역<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약 에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.20.~2026.12.31./아 파트 용도 한정)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3. 물건 기본정보

4.

5. * 사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13888 (1)

* 소재지: 서울특별시 도봉구 방학동 600-7 지하층 비02호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 90,000,000원

* 토지면적: 20.71㎡ (약 6.26평)

* 건물면적: 43.56㎡ (약 13.18평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOO

6.

7. 1.1. 입지조건

8.

9. * 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 "서울오봉초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 인근은 다세대주택 및 단독주택, 주상용건물, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량의 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 도보 20분 이내에 지하철 1호선 '방학역'이 소재하고 있어 제반 대중교통상황은 보통입니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 정비구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.로 이중 지정되어 있음).

10.

11. 1.2. 권리분석

12.

13. * 권리분석 요약:

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다. 말소기준권리는 '성북구 압류(갑16)'입니다.

임차인으로는 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)가 있으며, 보증금 89,100,000원, 전입일자 2020년 4월 21일, 확정일자 2020년 4월 1일입니다. 해당 임차인은 대항력은 없으나, 매각으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 따라서 임차보증금 관련 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부 채권 총액은 296,600,000원입니다.

14.

15. 1.3. 상권분석

16.

17. * 건물 정보:

* 신주소: 서울특별시 도봉구 시루봉로 245-6 (방학동)

* 준공연도: 1993년 06월 10일

* 건물 구조: 철근콘크리트 및 벽돌조 평슬래브지붕 4층 건물

* 해당 호실: 지하층 비02호, 전용면적 43.56㎡ (약 13.18평)

* 건물 특징: 총 15세대 거주 중인 공동주택

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례 (2026년 7월):

- 방학동 651-30 (경서빌, 2015년 준공, 29.98㎡): 18,500만원 (약 204만원/평)

- 방학동 264-1 (젬스톤타운E동, 2015년 준공, 47.88㎡): 22,300만원 (약 154만원/평)

- 방학동 688-4 (샤인빌, 2021년 준공, 50.98㎡): 31,000만원 (약 201만원/평)

* 본건은 1993년 준공된 지하층 다세대주택으로, 비교적 건축 연도가 오래되었으며 지하에 위치합니다. 제공된 최근 매매 사례들은 신축이며 지상층으로, 본건과 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 주변 시설 (혐오시설 확인):

* (실제 검색 결과) 서울특별시 도봉구 방학동 600-7번지 일대를 확인한 결과, 일반적으로 혐오시설로 분류될 만한 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 이는 공개된 정보에 기반한 것이며, 현장 방문을 통한 면밀한 확인이 필요합니다.

18.

19. 1.4. 생활정보

20.

21. * 주거 환경: "서울오봉초등학교" 남서측 인근의 주택가에 위치하며, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통 편의: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 및 지하철 1호선 '방학역'을 통한 대중교통 이용이 편리합니다.

22.

23. 1.5. 잠재적 리스크

24.

25. * 임차인 권리 관계: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 미회수 시 매수인에게 청구하지 않는다는 확약서를 제출하여 인수 부담은 없습니다. 다만, '선순위임차권' 및 'SGI 인수조건 변경' 표기는 권리 분석 시 유의해야 할 사항입니다.

* 정비구역 지정: 해당 물건 소재지가 정비구역으로 지정되어 있어 향후 도시계획에 따른 변동 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월부터 2026년 12월까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매매 시 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 건물 노후도: 1993년 준공으로 건축 연도가 오래되어 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 지하층: 지하층 특성상 채광, 환기, 습기 등에 대한 고려가 필요합니다.

26.

27. 1.6. 종합 의견

28.

29. 본 물건은 서울특별시 도봉구 방학동에 위치한 다세대주택 경매 물건으로, 감정가가 90,000,000원으로 책정되어 있습니다. 임차인의 대항력이 없고 보증금 회수 관련 확약서 제출로 인해 인수되는 권리는 없는 것으로 보입니다. 주변 입지 및 교통 여건은 보통 수준이며, 정비구역 및 토지거래허가구역 지정 사항은 장기적인 관점에서 고려할 요소입니다. 지하층이라는 점과 건축 연도가 오래된 점은 시세에 영향을 미칠 수 있습니다.

30.

31. 1.7. 투자 포인트

32.

33. * 상대적으로 낮은 감정가: 서울 지역 내에서 접근 가능한 가격대의 물건입니다.

* 향후 개발 가능성: 정비구역 지정으로 인한 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 권리 관계 명확: 인수되는 보증금이나 복잡한 권리 관계가 없어 비교적 안전한 투자가 가능합니다.

34.

35. 1.8. 예상 입찰가

36.

37. * 감정가: 90,000,000원

* 인수 보증금: 0원

38.

39. * 시세 분석 및 예상가 산정:

제공된 주변 시세 자료에 따르면, 인근의 유사 면적(약 13~15평)의 다세대주택이 2015년~2021년 준공 기준으로 18,500만원에서 31,000만원 범위에서 거래되고 있습니다. 이는 평당 약 154만원에서 201만원 수준입니다.

본건의 감정가는 90,000,000원으로, 전용면적 43.56㎡(약 13.18평) 기준 평당 약 68만원 수준으로, 주변 시세 대비 현저히 낮게 책정된 것으로 판단됩니다.

다만, 본건은 1993년 준공된 지하층 다세대주택으로, 신축 및 지상층 매물과의 직접적인 비교에는 무리가 있으며, 연식과 위치(지하)로 인한 가치 하락을 고려해야 합니다.

보수적으로 접근할 경우, 감정가 자체를 기준으로 입찰가를 결정할 수 있습니다.

경쟁률 및 현장 조사 결과를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 하나, 현재 시세 대비 감정가가 낮게 평가된 점을 감안하면 감정가 이상에서 낙찰될 가능성이 높습니다.

본건의 잠재적 가치 및 시장 상황을 고려하여, 보수적으로 감정가 대비 100% ~ 130% 범위 에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 90,000,000원 ~ 117,000,000원

40.

41. * 제언: 본 물건의 정확한 가치 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세에 대한 추가적인 조사, 그리고 실제 경매 참여자들의 동향 파악이 필수적입니다. 제시된 예상 입찰가는 정보 기반의 산정이며, 최종 입찰가는 시장 상황 및 개인의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.