나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13905 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 372-5 장안뉴씨티 7층 706호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.12.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 북서측 인근에 위치함. 주위는 아파트,오피스텔,숙박시설 및 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 14층 건물내 7층 706호로서 외벽:석재붙임 마감 등. 내벽:벽지 도배 및 일부타일마감 등. 창호:하이샷시창호임.

이용상태

2012.01.18일자로 사용승인되고, 주거용아파트(도시용생활주택) 방1,욕실겸화장실 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비,소방설비,승강기설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 및 인접지와 등고평탄한 가장평의 토지로서 아파트(도시형생활주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 "장한로", 남측으로 "장한로21길"의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 대공방어협조구역(해발134m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도: 아파트. 지정기간: 2025.10.20. ~2026.12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 서울북부지방법원 2025타경13905 (1) 사건의 부동산 경매 물건에 대한 분석 내용을 담고 있습니다.

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13905 (1)

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 372-5, 장안뉴씨티 7층 706호

용도: 공동주택 (아파트, 도시형생활주택)

감정가: 97,000,000원

토지 면적: 4.09㎡ (약 1.24평)

건물 면적: 17.63㎡ (약 5.33평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOO (주택도시보증공사로 추정)

건축물 사용승인일: 2012년 1월 18일

총 층수: 14층

해당 층수: 7층

1.2. 입지조건

본건은 서울특별시 동대문구 장안동에 소재한 "장평중학교" 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트, 오피스텔, 숙박시설 및 각종 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

본건은 동측으로 "장한로", 남측으로 "장한로21길"의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 2024년 6월 7일에 접수된 신용보증기금의 가압류 (채권액 금16,705,083원)입니다. 이 권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

1.3. 2.임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (강 )

보증금: 108,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 4월 17일

확정일자: 2023년 2월 16일

배당신고일자: 2024년 11월 19일

대항력: 없음

비고: 물건명세서상 임차인은 매수인에게 대항할 수 있는 권리가 있으나, 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하였으며, 배당에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권 등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서를 제출하였습니다. 따라서 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

1.3. 3.등기부 현황

집합건물 등기부상 을구 1번 순위 주택임차권(강동우, 108,000,000원)이 등재되어 있으나, 상기 임차인의 확약서 제출로 인해 말소될 예정입니다.

말소 예정 권리: 주택임차권(을1), 가압류(신용보증기금, 갑5), 압류(동대문구, 갑6), 강제경매(주택도시보증공사, 갑7)

총 등기부채권액: 124,705,083원

1.4. 상권분석

본건이 위치한 장안동 일대는 주거용 건물과 다양한 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

주변에 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 존재합니다.

특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았습니다. 다만, 숙박시설 및 일반 상업 시설이 혼재하고 있어 상업 활동이 활발한 지역의 특성을 보입니다.

1.5. 생활정보

본건은 방 1개와 욕실 겸 화장실로 구성된 소형 아파트입니다.

일상생활에 필요한 기본적인 급배수, 위생, 소방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다.

인근에 장평중학교, 서울전동초등학교 등이 위치하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

편의시설로는 주변 상가에 다양한 소매점 및 서비스 시설이 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사가 관련된 경매 절차로, 과거 채무 관련 문제가 있었을 가능성을 시사합니다.

토지거래계약 허가구역: 본건 소재지는 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 매수인은 관할 구청으로부터 허가를 받아야 할 수 있습니다. (지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31. 아파트 용도)

소형 면적: 전용면적 17.63㎡(5.33평)의 매우 작은 면적은 활용도 및 재매각/임대에 있어 제한적일 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 소형 아파트로, 권리 관계상 임차인의 대항력 있는 권리가 포기되어 매수인의 부담이 적은 경매 물건입니다.

강제경매 채권자인 주택도시보증공사가 임차인과의 합의를 통해 매각을 진행하고 있어, 명도 관련 리스크가 상대적으로 낮을 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 및 소형 면적이라는 점은 매수 시 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

임차인의 대항력 포기 및 임차권 등기 말소 동의로 인해 매수인에게 인수되는 권리 부담이 0원입니다.

HUG 보증 채권으로 진행되는 경매로, 채권자의 적극적인 매각 추진이 예상됩니다.

잘 활용될 경우 소형 주거 공간으로서의 가치를 지닐 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정되어야 합니다. 본 건의 경우, 임차인으로부터 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 낙찰가는 순수 부동산 가치 및 투자 수익률을 고려하여 결정될 것입니다.

본 건의 감정가는 97,000,000원이나, 실제 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 주변 실거래가, 소형 면적이라는 점, 그리고 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다. 보증금 108,000,000원의 임차권이 포기되었으나, 임차인의 배당 요구 여부 및 배당 순위에 따른 잔여 보증금 부담 가능성은 추가 확인이 필요합니다. 그러나 확약서에 따라 매수인에게 잔존 보증금 청구를 포기한다는 점이 명시되어 있어, 이를 바탕으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.