나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13897 [1] 서울특별시 중랑구 상봉동 315-24 더힐탑 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 "상봉초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재해 있고 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고 인근에 노선버스정류 및 지하철 "상봉역"이 소재하여 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 중 2층 202호로서, 외벽: 석재 붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

도시형생활주택으로서 후첨 "내부구조도"를 참조 바랍니다.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서 주상용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 소로각지의 포장도로에 접해있으며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 철도(수도권광역급행철도 B노선)(저촉), 가축사육제한구역, 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역(위탁고도: 해발132미터(지반+건축+옥탑등), 육군수도방위사령부(20-524-3313)관할)), 과밀억제권역, 철도보호지구(2020-11-30), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동 315-24 더힐탑 2층 202호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울북부지방법원 2025타경13897 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 241,000,000원(24,100만원)입니다.

토지 면적은 20.76㎡(약 6.28평)이며, 건물 면적은 28.22㎡(약 8.54평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각입니다.

건물은 2017년에 건축된 더힐탑이며, 총 6층 중 2층에 위치합니다.

채권자는 주택도시보증공사로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 서울특별시 중랑구 상봉동에 위치하며, "상봉초등학교" 남동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합적으로 이루어져 있습니다.

차량으로의 출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장과 지하철 "상봉역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

물건은 소로각지에 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

본 경매는 부동산강제경매 사건으로, 말소기준권리는 2022년 4월 8일에 접수된 인천지방법원 2022카단2136 (갑7, 가압류)입니다.

이 말소기준권리보다 후순위에 있는 대부분의 권리(을7, 주택임차권; 갑8, 갑9, 갑14, 갑15, 갑16, 갑17, 압류 및 강제경매)는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 현황에 따르면 주택도시보증공사(홍주영) 임차인이 있으나, '대항력: 없음'으로 명시되어 있으며, 주택도시보증공사가 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기한다는 확약서를 제출하여 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다.

따라서 매각으로 인해 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 상봉동 일대는 주거지역과 상업지역이 혼재되어 있으며, 다양한 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

상봉역 인근이라는 지리적 이점은 역세권 상권의 특성을 가지며, 유동인구와 배후수요 확보에 유리합니다.

주변에 상봉초등학교가 있어 교육 환경도 갖추고 있습니다.

1.4. 생활정보

도시형생활주택으로, 1인 가구나 소규모 가구에 적합한 주거 공간입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의시설 이용이 용이하며, 상봉초등학교가 인근에 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

부동산 강제경매 진행 과정에서 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 임차인 관련 사항이 특이사항으로 기재되어 있습니다. 비록 '대항력 없음'으로 명시되어 있으나, 임차보증금 관련 내용은 면밀한 검토가 필요합니다.

토지이용계획 상 수도권광역급행철도 B노선이 저촉되어 향후 개발 또는 소음, 진동 등의 영향이 있을 수 있습니다.

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 일반 개인의 주거용 부동산 취득에는 큰 제한이 없을 것으로 보입니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 서울 중랑구의 역세권에 위치한 소형 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 편입니다.

권리분석 상 매각으로 인해 인수할 권리 부담이 적고, 특히 주택도시보증공사 관련 임차보증금 부담이 없는 점은 긍정적입니다.

다만, GTX-B 노선 저촉 사항은 향후 지역 개발 및 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요소로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 상봉역 역세권에 위치하여 교통이 편리하며, 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

* 도시형생활주택으로 1인 가구 또는 소형 가구의 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 주택도시보증공사가 임차인으로서 대항력 포기 및 잔여 보증금 권리 포기 확약서를 제출하여, 임차인으로 인한 추가적인 보증금 인수 부담이 없습니다.

* 주변에 근린생활시설 및 학교가 있어 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* GTX-B 노선 개통 시 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 물건 시세 분석 결과, 2017년에 건축된 비슷한 면적(29.95㎡)의 청운명가 5층 물건이 2026년 5월 24,000만원에 거래된 사례가 있습니다. 본 물건의 감정가(24,100만원) 또한 이와 유사한 수준입니다.

임차인 보증금 인수 부담이 없는 점과 역세권의 입지적 장점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향하여 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서 예상 입찰가는 24,000만원에서 25,000만원 사이로 제안하며, 24,500만원 수준을 목표가로 고려해볼 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 조사된 정보에 따르면, 본 물건 인근에 특별히 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.