나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52448 [1] 서울특별시 광진구 중곡동 39-28 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '국립정신건강센터' 남서측 인근에 위치하는 주거용 건물로서, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하 는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 '중곡역'이 소재하는 등 대중교통상황은 양호한 편임.

형태 및 이용상태

인접 필지와 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 북서측 방향으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대 공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비 계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연 립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도 : 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.)임.

제시목록 외의 물건

후첨 '건물 감정평가요항표' 참조.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 본건의 임대관계는 미상이며, 본건 평가시 소재지, 지번, 지목, 위치 및 면적 등은 귀 제 시목록 및 제반 공부자료를 근거로 작성하였으며, 토지의 위치, 이용상태, 경계 등은 지적도 면에 의한 육안으로 대략적으로 한 것으로 인접 토지와의 경계 등은 경매참여시 재확인하시 기 바람. 2) 본건의 위치는 관련공부 및 점유현황 등을 참고하였으며, 지적개황도 상의 위치는 목측에 의한 것이며 정확한 경계 및 위치, 면적 등의 확인을 위해서는 별도의 측량이 필요할 것으로 사료되는 바 입찰 및 낙찰시 유의하시기 바람. 3) 본건 토지 지상에 소재하는 대문, 담장 및 설치물 등 부속물은 토지와 일체로 거래되는 일반적인 거래관행 및 단독효용가치를 고려하여 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 입찰시 재확인하시기 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층/지상2층 단독(다가구)주택으로서, (사용승인일: 1991.08.01) 외벽 : 적벽돌치장쌓기 및 적벽돌위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일 마감 등, 창호 : 하이샷시 및 알루미늄샷시 마감 등임.

이용상태

현황 단독(다가구)주택으로서, 1층 : 다가구주택(2가구)으로 이용중임. 2층 : 다가구주택(2가구)으로 이용중임. 지층 : 다가구주택(2가구)으로 이용중임. (세부사항은 후첨 '건물개황도' 참조바람.)

설비내역

도시가스에 의한 개별난방설비, 위생설비, 급배수설비 등이 되어있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물개황도' 및 '지적도'와 같이 소유자 미상의 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

일반건축물대장 건축물현황도상 본건 기호(1) 건물은 1층,2층,지층 모두 다가구주택 1가구 구조로 되어 있으나, 현황 1층,2층,지층 모두 다가구주택 2가구로 이용하고 있어 서로 상이 함.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상이며, 본건 기호(1) 건물 일부의 내부구조도는 이해관계인의 부재, 폐문 및 시건장치 등으로 인하여 정확한 내부확인이 불가능하여 표준적인 설비 및 이용상황, 일반 건축물대장상 건축물현황도, 개략적인 외부관찰 및 이해관계인과의 구두탐문 등을 참조하여 작성하였는 바, 경매 입찰시 재확인하시기 바람. 2) 제시외 건물(기호‘㉠~㉤’)은 개략적인 목측 또는 실측에 의하여 면적사정 하였으므로, 향후 확정 측량시 다소 상이할 수 있으며, 소유권 여부 및 일괄경매 여부는 경매진행시 재확 인하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.
(건물)제시외 건물 포함.
(토지)등고평탄한 세장형의 토지로서, 현황 주거용 건부지로 이용 중임(상세내역 감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 물건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52448 (1)

소재지: 서울특별시 광진구 중곡동 39-28

용도: 다가구주택

경매구분: 청산을위한 형식적경매

채권자: 파OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 형식적경매, 선순위임차권, 대항력있는 임차인

주의사항: 일괄매각. (건물)제시외 건물 포함.

1.2. 감정가 및 면적

감정가: 843,014,800원

토지면적: 90.60㎡ (약 27.4 평)

토지지분: 90.6㎡ (약 27.4 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 149.28㎡ (약 45.2 평)

건물지분: 149.28㎡

건물 제시외면적: 43.80㎡

매각대상: 기타

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 광진구 중곡동 소재 '국립정신건강센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 공공시설 등이 혼재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다. '국립정신건강센터'가 인근에 소재합니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 7호선 '중곡역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 북서측 방향으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 외국인 등 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 및 아파트 용도의 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있으니 주의가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 소유권 이전 이력이 다수 있으며, 2024년 1월 29일 웰컴저축은행 주식회사의 가압류(금 36,783,823원)가 말소기준권리입니다. 건물 등기부상에서도 유사한 소유권 이전 이력이 있으며, 2024년 1월 11일 삼성카드의 가압류(금 8,537,039원)가 말소기준권리로서 등기부채권 총액은 785,320,862원입니다. 2025년 12월 16일, 파산자망 백선아의 상속재산 파산관재인 원철희에 의해 청산을 위한 형식적 경매개시결정(2025타경52448)이 등기되었습니다.

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

본건에는 다수의 임차인이 존재하며, 이들 중 상당수가 대항력을 갖추고 있습니다.

* 김찬혁: 보증금 200,000,000원, 전입 2022.03.25, 확정 2022.02.25

* 신재원: 보증금 120,000,000원, 전입 2021.12.09, 확정 2021.11.15

* 이미나: 보증금 120,000,000원, 전입 2021.12.06, 확정 2021.11.15

* 이한별: 보증금 200,000,000원, 전입 2021.11.15, 확정 2021.11.15

* 장은주: 보증금 100,000,000원, 전입 2022.02.04, 확정 2022.01.13

* 한국토지주택공사: 보증금 120,000,000원, 전입 2021.12.06, 확정 2021.11.15

* 한국토지주택공사: 보증금 0원, 전입 2021.12.06

* 주식회사파인드폼 (전세권): 전세금 200,000,000원, 설정 2022.05.11

3.3. 말소 기준 권리

토지: 2024년 1월 29일 웰컴저축은행 주식회사의 가압류 (대전지방법원 2024카단10285)

건물: 2024년 1월 11일 삼성카드의 가압류 (대전지방법원 2024카단10074)

3.4. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 다음과 같습니다.

* 건물 을구 5번 전세권설정등기 (주식회사파인드폼): 200,000,000원

* 건물 을구 6번 주택임차권등기 (김찬혁): 200,000,000원

* 건물 을구 7번 주택임차권등기 (한국토지주택공사): 120,000,000원

* 건물 을구 8번 주택임차권등기 (신재원): 120,000,000원

상기 인수되는 권리 합계는 640,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 서울특별시 광진구 중곡동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있으며, 주변으로 단독주택 및 다세대주택이 주를 이루고 있습니다. 또한 근린생활시설, 교육시설, 공공시설 등이 혼재하여 주거 환경을 지원하고 있습니다.

4.2. 상업 시설 현황

본건 인근 지역은 대규모 상업 단지라기보다는 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 근린생활시설 위주로 형성되어 있습니다. 중곡역 주변으로 상권이 발달되어 있어 기본적인 편의시설 이용은 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

중곡역 주변의 상업 시설 및 근린생활시설을 통해 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

본건 주변에 초등학교, 중학교 등의 교육 시설이 소재하고 있어 교육 환경이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

본건은 '청산을 위한 형식적 경매'로 진행되며, 등기부상 여러 권리가 복잡하게 얽혀 있습니다. 특히, 매각으로 소멸되지 않는 권리가 다수 존재하여 인수되는 보증금 부담이 상당히 높습니다.

6.2. 명도 리스크

총 8세대의 임차인이 있으며, 이 중 4세대의 임차권(전세권 포함)은 매각으로 소멸되지 않아 이들과의 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 명도 대상 임차인들의 보증금 총액이 상당하여 잔여 보증금 인수 여부 및 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

6.3. 임대차 리스크

총 640,000,000원의 보증금(전세금 포함)이 낙찰자에게 인수되므로, 실질적인 투자금액 대비 수익률이 매우 낮아질 수 있습니다. 또한, 인수되지 않는 대항력 있는 임차인(이미나, 이한별, 장은주, 한국토지주택공사(0원))이 존재할 경우, 이들의 보증금 또한 추가로 인수될 가능성이 있어 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울특별시 광진구 중곡동에 위치한 다가구주택으로, '청산을 위한 형식적 경매'라는 특성과 함께 다수의 대항력 있는 임차인 및 비소멸 권리가 존재하여 인수되는 보증금 부담이 매우 큰 물건입니다. 감정가 8억 4천만원 대비 인수되는 보증금만 6억 4천만원이므로, 단순 투자 목적이라면 매력도가 떨어질 수 있습니다. '국립정신건강센터' 인근에 위치한다는 점은 주변 환경에 대한 호불호가 갈릴 수 있는 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 본건은 청산을 위한 형식적 경매이므로, 경매 절차상 일반 경매와는 다른 특성을 가질 수 있습니다.

* 중곡역 인근으로 교통이 편리한 입지 조건을 가지고 있습니다.

* 제시외 건물이 포함된 일괄매각으로, 건물 활용도를 높일 수 있는 여지가 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 843,014,800원입니다. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 권리(전세권, 임차권) 합계가 640,000,000원에 달합니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 하는 금액이 상당하므로, 실제 투입 가능한 비용은 감정가에서 인수 보증금을 제외한 금액(약 203,014,800원)을 고려해야 합니다. 또한, 이 외에 추가로 인수될 수 있는 보증금이나 명도 관련 비용, 제반 경매 비용 등을 고려할 때, 매우 보수적이고 신중한 접근이 요구됩니다. 따라서, 현 시점에서의 예상 입찰가는 대항력 있는 모든 임차인의 보증금을 인수한다고 가정했을 때, 실질적인 투자가치를 고려하여 산정해야 합니다. 만약 인수되는 보증금이 640,000,000원으로 확정된다면, 추가적인 투자 비용이 거의 발생하지 않는 수준에서 입찰가를 고려해야 할 것입니다. (예: 2억 5천만원 ~ 3억 5천만원 선에서 신중하게 검토) 다만, 본 물건은 인수되는 권리의 규모가 매우 크므로, 투자자는 본인이 부담할 수 있는 최대 금액을 설정하고 추가적인 권리관계 및 명도 가능성을 면밀히 분석한 후 입찰 여부를 결정해야 합니다.

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