나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52531 [1] 서울특별시 강동구 길동 413-37 아스테르오피스텔 13층1303호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동 소재 지하철5호선 "길동역" 남서측 인근에 위치하며, 주위에는 오피스텔, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 5호선 "길동역"이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 13층 건물 내 제13층 제1303호로서 (사용승인일 : 2018.05.21.) 외벽 : 석재 붙임 마감 등, 내벽 : -, 창호 : 샷시 창호 등 임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중인 것으로 추정됨.(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 기계식주차장 등이 구비된 것으로 추정됨.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단으로 인접필지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서 현황 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

지적상 서측으로 노폭 약 6미터 내외, 북서측으로 노폭 약 1.5미터 내외의 진황도로43길과 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1): 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 기호2): 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법> 기호3): 도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경)서울특별시 고시 제2025-475호(2025.8.28.)참조) , 지구단위계획구역(임대의무기간 임대주택건립 용적률완화) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제3구역(전술)(군사시설보호구역 변경(자세한사항은 국방부고시 2025-36호 참조))<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52531 (1)

* 소재지: 서울특별시 강동구 길동 413-37 아스테르 오피스텔 13층1303호

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 127,000,000원

* 토지면적: 3.22㎡ (약 0.97평)

* 건물면적: 15.98㎡ (약 4.83평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 김OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 길동에 위치하며, 지하철 5호선 길동역 남서측 인근에 소재합니다. 주위에는 오피스텔, 업무시설, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 5호선 길동역이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 제반 교통상황은 양호한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

지적상 서측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 1.5미터 내외의 진황도로43길과 각각 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역에 속하며, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역 등 다수의 도시계획 및 개발 제한 사항이 있습니다.

2.5. 주변 시설 및 혐오시설 분석

* 주변 시설: 본건은 길동역 상업지구와 인접하여 다양한 편의시설, 금융기관, 병원, 음식점 등이 밀집해 있습니다. 현대백화점 천호점, 강동아트센터 등 문화시설 접근성도 양호합니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

* 본건은 대항력 있는 임차인 김지민 씨가 존재하며, 보증금 170,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022년 8월 24일, 확정일자 2022년 7월 14일입니다.

* 집합건물 등기부 요약 상, 주택임차권(을3)이 2024년 8월 23일에 등기되었으며, 말소 대상이 아닌 '인수'로 명시되어 있습니다.

* 따라서, 본 경매 절차에서 낙찰자는 임차인 김지민 씨의 보증금 170,000,000원을 인수해야 합니다.

3.2. 말소되는 권리

* 소유권보존(갑1), 가압류(갑2, 갑3), 강제경매(갑4), 압류(갑5, 갑8) 등은 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 말소기준권리는 대구지방법원 2025카단13605 (신용보증기금 가압류)으로 판단됩니다.

3.3. 총 채무액

* 등기부채권 총액은 712,120,000원입니다. (이는 매각으로 말소되는 채권액 합계이며, 인수되는 임차보증금은 별도입니다.)

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

* 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일한 '아스테르 오피스텔' 11층 17.15㎡(약 5.19평) 단위가 2026년 1월 28일에 130,000,000원에 직거래된 사례가 있습니다.

* 이는 본건의 감정가(127,000,000원) 및 면적(15.98㎡)과 유사한 수준입니다.

* 길동역 역세권에 위치한 업무시설 및 오피스텔 밀집 지역으로, 소형 면적의 오피스텔은 꾸준한 수요를 보일 것으로 예상됩니다.

4.2. 임대 현황

* 본건은 오피스텔로 이용 중인 것으로 추정되며, 기본적인 위생, 급배수, 난방, 승강기, 기계식 주차 설비 등이 구비된 것으로 보입니다.

* 전월세 거래 정보는 별도로 제공되지 않았으나, 주변 시세를 고려할 때 소형 오피스텔의 임대 수요는 일정 수준 유지될 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 5호선 길동역 도보 이용 가능, 다수 노선 버스 운행

* 편의시설: 길동역 인근 상업시설, 마트, 병원, 은행 등 접근 용이

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 업무시설 등이 혼재된 도심형 주거 및 업무 복합 지역

6. 잠재적 리스크

* 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김지민 씨의 보증금 170,000,000원을 낙찰자가 인수해야 한다는 점입니다. 이는 본건의 감정가 127,000,000원 및 최근 매매가 130,000,000원을 초과하는 금액입니다.

* 이로 인해 낙찰 후 총 투입 비용이 부동산의 현재 시장 가치를 상회할 가능성이 매우 높으며, 투자금 회수에 상당한 어려움이 예상됩니다.

* 토지이용계획 상 각종 규제가 많아 향후 증축, 용도 변경 등 개발 잠재력은 제한적일 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 길동역 역세권의 입지적 장점을 가진 오피스텔이나, 대항력 있는 임차인의 보증금 170,000,000원을 인수해야 하는 중대한 부담이 있습니다. 이는 본건의 감정가 및 시장 시세 대비 높은 금액으로, 낙찰받을 경우 상당한 금액의 손실이 발생할 수 있는 매우 위험성이 높은 물건입니다. 명도 협상이나 임차인과의 원만한 합의 없이는 투자가 매우 신중해야 하며, 현 시세 대비 명백히 저렴하게 인수하지 못한다면 투자 가치가 낮다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 길동역 역세권이라는 입지적 장점

* 소형 오피스텔로써의 꾸준한 임대 수요 가능성 (단, 인수 보증금으로 인해 임대 수익률 계산은 매우 불리함)

9. 예상 입찰가

본건의 총 투입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금'이 됩니다.

최근 유사 물건의 매매가가 130,000,000원임을 감안할 때, 인수해야 할 보증금 170,000,000원을 제외하면, 투자자가 입찰할 수 있는 실질적인 상한가는 마이너스(-)가 됩니다.

따라서, 본 건의 현재 시장가치(약 130,000,000원)를 기준으로 할 때, 낙찰받는 즉시 상당한 손실이 예상됩니다.

* 인수 보증금: 170,000,000원

* 최근 매매가 (시장 가치 추정): 약 130,000,000원

* 현 시세 기준, 투자자는 보증금 170,000,000원보다 높은 금액으로 본 건을 인수할 경우 손실이 발생합니다.

본 건은 '인수 보증금'이 물건의 시장 가치를 초과하므로, 합리적인 투자 관점에서 신중한 접근이 필요합니다.

제시된 정보와 위험성을 고려했을 때, 현재 상황에서는 적극적인 입찰을 권장하기 어렵습니다. 부득이하게 입찰을 고려할 경우, 총 투입 비용(입찰가 + 170,000,000원)이 향후 매각 가능 금액을 초과하지 않도록 매우 보수적인 접근이 필요하며, 실질적으로는 입찰가를 0원에 가깝게 낮추는 것이 총 비용 절감에 유리합니다.

따라서, 실질적인 권리 분석 및 시장 가치 재평가를 통해, 총 비용이 시장 가치를 크게 하회하는 수준에서만 입찰가를 고려해야 하며, 최소한의 비용으로 최대한의 가치를 확보하기 위한 전략이 필요합니다. 본 건의 경우, 입찰가는 0원으로 설정하고 총 투입 비용 170,000,000원을 감수하거나, 명도 협상 등의 추가적인 전략을 통해 위험을 최소화하는 방안을 모색해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.